Przepisy są jasne. Najemca ma obowiązek płacić czynsz. Bywa jednak, że tego nie robi. Wtedy wynajmujący powinien sięgnąć po kodeks cywilny oraz po umowę najmu.

Co mówią przepisy

Kodeks cywilny przewiduje, że czynsz płaci się w umówionym terminie (art. 669 k.c.). Określa go umowa najmu, ?a gdy milczy na ten temat ?– przepisy kodeksu cywilnego. Te zaś stanowią, że czynsz trzeba płacić z góry. Uzależniają też termin wpłaty od czasu, na jaki zawarto umowę, jeżeli podpisano ją na okres:

- ?nie dłuższy niż miesiąc – za cały czas najmu,

- ?gdy umowę zawarto na dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony – czynsz płaci się z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Kiedy wypowiedzenie

Co może zrobić przedsiębiorca, gdy najemca nie płaci? Oczywiście zacząć od negocjacji, ale jeżeli dłużnik obiecuje, że zapłaci, a pieniądze nie wpływają na konto, to ma prawo wypowiedzieć umowę.

Uwaga! W pierwszej kolejności obowiązują zasady wypowiadania określone w umowie najmu, a dopiero w drugiej kolejności wynikające z kodeksu cywilnego.

Jeżeli więc umowa nic nie mówi na ten temat, to wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę na podstawie zasad kodeksowych. A te pozwalają na to dopiero, gdy najemca nie płaci przez dwa okresy, na jakie się z nim właściciel lokalu umówił. Co to oznacza, najlepiej zobrazuje przykład.

Przykład

Spółka wynajmująca lokal ?z przeznaczeniem na biuro zgodziła się płacić czynsz co miesiąc. Można więc jej wypowiedzieć umowę po dwóch miesiącach niepłacenia. Natomiast, jeśli miałaby regulować czynsz co trzy miesiące – to wypowiedzenie można wręczyć dopiero po sześciu miesiącach nieregulowania czynszu.

Uwaga! Wspomniane okresy nie zawsze muszą następować jeden po drugim. Wystarczy, że najemca raz nie zapłacił, następnie regulował terminowo czynsz i ponownie zaprzestał. Wtedy także można rozwiązać umowę.

Dwie formy

Kodeks cywilny przewiduje dwie formy wypowiadania umowy najmu: z zachowaniem terminu wypowiedzenia albo ze skutkiem natychmiastowym.

Uwaga! Jeżeli najemca nie płaci, to można wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (gdy zalega za dwa pełne okresy płatności). Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa była zawarta na czas oznaczony czy też nieokreślony. Decyzja zależy od wynajmującego oraz od tego, co zawiera umowa najmu. Mówi o tym art. 672 kodeksu cywilnego.

Równie dobrze można dać najemcy więcej czasu na wyprowadzkę i rozwiązać umowę z zachowaniem terminu wypowiedzenia.

Jeżeli więc umowa nic na ten temat nie mówi, to stosuje się postanowienia  kodeksowe (art. 673 k.c.). Czas trwania wypowiedzenia zależy od terminu zapłaty czynszu:

- ?gdy czynsz płaci się w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – to trzy miesiące (wypowiada się na koniec kwartału kalendarzowego),

- ?jeżeli uiszczano go co miesiąc – miesiąc (liczy się od końca miesiąca kalendarzowego)

- ?najemca wnosił go częściej niż co miesiąc– umowę wypowiada się z trzydniowym wyprzedzeniem.

Umowę najlepiej wypowiedzieć na piśmie, dzięki temu wynajmujący ma dowód w razie sporu z najemcą, że dochował terminów z umowy lub kodeksu.

Przymusowa wyprowadzka

Jeżeli właściciel lokalu rozwiązał umowę bez terminu wypowiedzenia, to przestaje ona obowiązywać z chwilą dostarczenia wypowiedzenia, a jeżeli skorzystało się z tej drugiej możliwości, to po upływie okresu wypowiedzenia. Zdarza się, niestety, że najemca nie chce się wyprowadzić.

Wówczas trzeba udać się do sądu z pozwem o eksmisję. Sąd zbada, która strona sporu ma rację. Jeżeli się okaże, że jest ona po stronie właściciela lokalu, to sąd wyda wyrok eksmisyjny.

Uwaga! Najemca lokalu użytkowego nie jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów (ustawa przewiduje obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego osobom w niej wymienionym) ani też przepisów kodeksu postępowania cywilnego mówiących o obowiązku dostarczenia eksmitowanemu pomieszczenia zastępczego, jeżeli nie otrzyma on lokalu socjalnego.

Oznacza to, że przepisy te nie chronią eksmitowanego najemcy lokalu użytkowego. Można go więc eksmitować na bruk.

Kiedy ma się więc już prawomocny wyrok eksmisyjny (tj. musi upłynąć 14 dni od jego wydania, a strona przeciwna nie odwołała się w tym czasie od tego orzeczenia), trzeba złożyć wizytę w sądzie i złożyć wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności, a następnie udać się do dowolnego komornika.

Można uniknąć długotrwałego i żmudnego postępowania o eksmisję. Najemca jednak najpierw powinien zgodzić się na dobrowolne poddanie się egzekucji. Mówi o tym ?art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba jednak zadbać o to już na etapie zawierania umowy najmu. Powinna ona zawierać oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji lub też najemca powinien złożyć oddzielne oświadczenie na ten temat. Ale jest dodatkowy warunek: umowa z takim zapisem lub oświadczenie musi posiadać formę aktu notarialnego. Z taką umową lub oświadczeniem wystarczy udać się do sądu. Ten nadaje jej klauzulę wykonalności i nie trzeba przeprowadzać długotrwałego procesu.

Może się zdarzyć, że najemca zalega z czynszem dłużej niż rok. Wtedy można skorzystać z ustawowego prawa zastawu na rzeczach ruchomych znajdujących się w wynajmowanym lokalu. Ale zastaw ma swoje wady. Podstawowa jest taka, że podlega on przepisom egzekucyjnym z rzeczy ruchomych, co oznacza, że proces zaspokajania nie będzie szybki ani łatwy.

Przede wszystkim trzeba zaangażować do tego komornika, który sporządzi protokół opisujący zajęte rzeczy, ?a potem przeprowadzi licytację. Pieniądze ze sprzedanych rzeczy można przeznaczyć na spłatę długu.

Lepszym zabezpieczeniem jest kaucja gwarancyjna czy poddanie się dobrowolnej egzekucji w trybie ?art. 777 k.p.c.

Zajęcie komputera i mebli

Inną kwestią, na którą można zwrócić uwagę, jest sprawa rozliczenia nakładów po zakończeniu stosunku najmu. Rozliczenie nakładów często budzi emocje, bo strony nie mogą dojść do porozumienia w kwestii wysokości ekwiwalentu za pozostawione nakłady. Dlatego często w umowach najmu, kwestie te uregulowane są odmiennie niż to przewiduje kodeks cywilny.

W interesie wynajmującego nie leży bowiem uiszczanie należności za pozostawione przez najemcę nakłady (np. wybudowane instalacje, ścianki działowe etc.). Jednoczesnie nie jest w jego interesie, by najemca musiał te nakłady demontować.

Dlatego w praktyce przyjęło się stosowanie swoistej opcji zerowej. Najemca pozostawia nakłady wykonane za wiedzą i zgodą wynajmującego, a wynajmujący nie musi ponosić dodatkowych opłat z tego tytułu, ale również nie żąda usunięcia dokonanych inwestycji, czym przysporzyłby najemcy tylko dodatkowych kosztów.

Z wokandy

- ?Umowa zawarta na czas oznaczony nie może być rozwiązana przez wypowiedzenie, co a contrario wynika z art. 673 k.c., niemniej najemca nie może się bronić nierozwiązywalnością umowy najmu, jeżeli zalega z zapłatą czynszu co najmniej ?za dwa pełne okresy płatności.

Wyrok Sądu Najwyższego z 14 maja 1999 r. (I CKN 28/98).

- ?Kodeks cywilny nie przewiduje ograniczeń w zakresie wypowiadania umów najmu ?z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku – ustawowych (art. 673 k.c.). Dopuszczalne jest także rozwiązanie umów najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w wypadkach określonych umową lub ustawą (art. 672 k.c.), z tym, że niespełnienie przesłanek takiego rozwiązania ma jedynie ten skutek, iż czas trwania umowy przedłuża się do upływu umownego lub ustawowego terminu wypowiedzenia.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 17 sierpnia 1994 r. (I ACr 312/94).

- ?Niezwrócenie przedmiotu najmu przez najemcę w umówionym terminie lub też ?po rozwiązaniu umowy najmu w wyniku wypowiedzenia narusza art. 675 § 1 k.c. ?i stanowi nienależyte wykonanie umowy. Taki stan stwarza obowiązek naprawienia wynikłej z niego szkody na podstawie art. 471 k.c. Zakres odszkodowania określa przepis art. 361 § 2 k.c. Roszczenie z tego tytułu podlega przedawnieniu dziesięcioletniemu (art. 118 k.c.).

Wyrok Sądu Najwyższego z 17 listopada 2004 r. (IV CK 211/04).

- ?Jeżeli w budynku występują usterki zagrażające bezpieczeństwu ludzi, to wydzierżawiający (wynajmujący) go ma obowiązek powiadomić o nich dzierżawcę (najemcę) przy zawieraniu umowy. Zaniechanie tego obowiązku może być ?w konkretnych okolicznościach sprawy zakwalifikowane jako dopuszczenie się czynu niedozwolonego.

Wyrok Sądu Najwyższego z 10 sierpnia 2006 r. (V CSK 155/06).