Jak się przygotować do zorganizowania farmy produkującej energię elektryczną

Ze względu na uwarunkowania formalnoprawne dotyczące miejsca lokalizowania systemów PV o dużej mocy, status prawny nieruchomości ma istotny wpływ na czas trwania procesu inwestycyjnego i może decydować o jego opłacalności.

Decyzja o warunkach zabudowy, zezwolenie na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej lub leśnej, pozwolenie na wycinkę drzew lub krzewów, pozwolenia wodnoprawne, zgoda konserwatora zabytków, decyzja środowiskowa, decyzja o budowie lub zgłoszenie robót budowlanych to przykładowe procedury, przez które musi przejść przedsiębiorca planujący inwestycję fotowoltaiczną. Mechanizmy wsparcia deklarowane przez rządzących dla rozwoju sektora zielonej energii nie idą w parze z barierami prawnoadministracyjnymi. Przejście przez proces budowania systemu PV wymaga samozaparcia i wiedzy, ponieważ wiele kwestii istotnych dla realizacji takich projektów nie zostało jeszcze uregulowanych prawnie, a istniejące przepisy często budzą wątpliwości interpretacyjne, których nie rozwiały wprowadzone ostatnio przez tzw. Mały Trójpak zmiany (nowelizacja prawa energetycznego oraz innych ustaw).

Wytwarzanie energii elektrycznej może odbywać się wyłącznie na terenach, które zostały przeznaczone na cele produkcyjne

Tereny na działalność produkcyjną

Początkową fazą procesu inwestycyjnego, również projektu budowy urządzeń fotowoltaicznych (PV), w ramach badania stanu prawnego nieruchomości planowanej pod inwestycję, jest ustalenie procedur administracyjnych, które należy przeprowadzić i decyzji administracyjnych, jakie trzeba uzyskać, aby móc rozpocząć na nieruchomości budowę systemu PV. Ponieważ regulacje dedykowane fotowoltaice w prawie polskim są skąpe, i na pewno nie są kompleksowe i spójne, inwestycje fotowoltaiczne są przez urzędy traktowane jak wszystkie inne instalacje produkcyjne. Oznacza to, że podlegają tym samym rygorom jak poważne inwestycje przemysłowe, które obciążają środowisko. W świetle przepisów ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p), prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na produkcji energii elektrycznej, co do zasady, może odbywać się wyłącznie na terenach, które zostały przeznaczone na cele produkcyjne. Brak kompleksowych regulacji o OZE w praktyce powoduje niekonsekwencję przy wydawaniu przez gminy decyzji o warunkach zabudowy.

W przypadku, gdy teren jest objęty zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy), planowana inwestycja PV musi spełniać wymogi tego planu, czyli może odbywać się jedynie na obszarze, na którym przewidziano działalność produkcyjną, a więc nie może zostać zlokalizowana na terenach przeznaczonych pod usługi czy zabudowę mieszkaniową.

Jeżeli teren inwestycyjny został w miejscowym planie przeznaczony na inne cele niż produkcyjne, inwestor może wystąpić ?o zmianę miejscowego planu w tym zakresie. W praktyce, wielu inwestorów rezygnuje z projektu na tym etapie, ponieważ zmiana miejscowego planu jest procesem czasochłonnym, zazwyczaj co najmniej kilkunastomiesięcznym, albo nawet kilkuletnim.

Dodatkowo, jeśli na obszarze gminy przewiduje się wyznaczenie terenów, na których rozmieszczone będą urządzenia wytwarzające energię o mocy przekraczającej 100 kW, to należy w gminnym studium ustalić ich przeznaczenie.

Co robić, ?gdy nie ma planu

Z uwagi na to, że miejscowy plan obejmują aktualnie nie więcej niż ok. 30 proc. powierzchni Polski, wiele planowanych projektów fotowoltaicznych znajduje się na terenie, dla którego plan zagospodarowania przestrzennego nie został sporządzony. W tych przypadkach ze względu na obowiązek planistyczny wynikający z art. 10 ust. 2a oraz art. 15 ust. 3 pkt 3a  u.p.z.p., ustalenie sposobu zagospodarowania dla inwestycji PV o mocy przekraczającej ?100 kW dokonywane jest nadal w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Takie decyzje administracyjne mogą być jednak dotknięte wadą nieważności, co powoduje poważne konsekwencje biznesowe w przypadku realizacji inwestycji na ich podstawie. W praktyce gminy, często powołując się na art. 10 ust. 2a oraz art. 15 ust. 3 pkt 3a u.p.z.p., wydają negatywne decyzje o warunkach zabudowy dla instalacji, które mają wytwarzać energię ?o mocy przekraczającej 100 kW.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest konieczne dla inwestycji celu publicznego. Pomimo że dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/28/WE ?z 23 kwietnia 2009 r. w sprawie promowania stosowania energii ze źródeł odnawialnych uznaje inwestycje tego typu za służące ochronie środowiska, a to stanowi cel publiczny, zgodnie z art. 6 pkt 4 ustawy ?z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak wynika z praktyki, organy administracji nie traktują zazwyczaj projektów PV jako inwestycji celu publicznego.

—Edyta Dubikowska

Edyta ?Dubikowska, radca prawny ?w kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak