Właściciel nieruchomości może się domagać ustanowienia na jego rzecz drogi koniecznej, także gdy ma ona dostęp do drogi publicznej, ale jest on nieodpowiedni. O tym, czy istniejący dostęp nieruchomości do drogi publicznej jest „odpowiedni", decydują zawsze wszystkie okoliczności konkretnej sprawy.

Zasady ustalania drogi koniecznej reguluje art. 145 kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że zabiegać o to można w dwojaki sposób. Po pierwsze, jeśli sąsiad nie ma nic przeciwko temu, że przez jego działkę będzie przebiegać droga do sąsiedniej posesji, to można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie.

Nie zawsze jednak udaje się polubownie załatwić ustanowienie drogi koniecznej. Wówczas pozostaje jedynie zwrócenie się do sądu.

W tym celu przedsiębiorca powinien się udać do sądu właściwego dla położenia nieruchomości, a gdy jest ona położona w kilku okręgach sądowych – wybór sądu pozostawiono wnioskodawcy.

Sąd nie jest związany treścią wniosku i może przeprowadzić drogę w inny sposób, niż chce tego właściciel działki (użytkownik) nieposiadający dojazdu do swojej posesji. I co najważniejsze, nawet gdy właściciel nieruchomości, przez którą przechodzi droga (tzw. nieruchomość służebna), sprzeda ją, to i tak osoba, na rzecz której ustanowiono drogę, będzie mogła ?z przejazdu korzystać.

Właściciel obciążonej nieruchomości ma prawo domagać się wynagrodzenia. Gdy nie zostało ustalone, a sąsiedzi nie mogą się porozumieć co do jego wysokości, właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się go na drodze sądowej.

Z żądaniem tym może wystąpić w ciągu dziesięciu lat od ustanowienia służebności. Takie wynagrodzenie można ustalić jako jednorazowe, ale także jako okresowe, np. miesięczne, roczne itd. Można przy tym, na wypadek zmniejszania się wartości pieniądza, ustalić stosowny mechanizm waloryzacyjny.

Kto ma prawo

Wystąpić o służebność drogi koniecznej może:

- właściciel nieruchomości, jeśli nie ma dostępu do drogi;

- wszyscy lub niektórzy współwłaściciele lub jeden z nich, jeśli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności;

- użytkownik wieczysty;

- samoistny posiadacz, ale jeśli nie jest właścicielem, to na jego rzecz może być ustanowiona tylko służebność osobista (art. 146 kodeksu cywilnego);

- rolnicza spółdzielnia produkcyjna, i to bez względu na to, ?czy jest właścicielką gruntu, czy nie (art. 286 kodeksu cywilnego) – w praktyce z możliwości tej raczej nie korzystają.

Z wokandy

- Artykuł 145 kodeksu cywilnego pozwala na ingerowanie w cudze prawo własności. Służebność drogi koniecznej jako instytucja wyjątkowa może być stosowana tylko przy spełnieniu określonych w ustawie wymagań i tylko na tym może polegać respektowanie konstytucyjnej zasady ochrony własności. Wytyczona przez sąd droga biegnie przez nieruchomość należącą do innego uczestnika, a korzystanie z jej części przez wymienionych uczestników także w ramach służebności drogowej nie może pozbawić innych właścicieli odpowiedniego dostępu do ich nieruchomości.

Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 6 lutego 2009 r. ?(IV CSK 401/08).

- Możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej ograniczona jest zgodnie z art. 145 § 1 kodeksu cywilnego do przypadku, w którym nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Instytucja ta nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej. Chodzi o odpowiedni, nie zaś o łatwiejszy dostęp do drogi publicznej. Przy orzekaniu w tym przedmiocie należy brać pod uwagę wszelkie okoliczności określone w art. 145 kodeksu cywilnego.

Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 21 czerwca 2011 r. ?(I CSK 646/10).