W piątek Sąd Najwyższy odpowiedział na pytanie prawne krakowskiego sądu (sygnatura akt: III CZP 121/13). Dotyczyło zabezpieczenia na nieruchomości. Spółka z Warszawy wystąpiła do sądu o unieważnienie umowy ustanawiającej hipotekę kaucyjną na nieruchomości na rzecz innej firmy. Jej zdaniem hipoteka została wpisana tylko po to, by zablokować spółce możliwość zaspokojenia roszczeń. Czuła się wystrychnięta na dudka, bo choć przysługiwała jej hipoteka przymusowa ustanowiona na tej samej nieruchomości, miała niższe pierwszeństwo. W praktyce zatem spółka nie miała szans na odzyskanie pieniędzy, a chodziło o miliony.

W swoim powództwie powołała się na art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten mówi, że powód może żądać ustalenia nieistnienia stosunku prawnego, gdy ma w tym interes prawny. Zdaniem spółki to jedyny przepis, który pozwala jej na skuteczną obronę. Nie może bowiem skorzystać z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Prawo do tego ma ściśle określony krąg podmiotów, a wśród nich nie ma wierzyciela hipotecznego.

Sprawa trafiła do sądu okręgowego. Ten przyznał spółce rację i unieważnił umowę. Odwołanie wniosła firma, do której należała nieruchomość obciążona spornymi hipotekami. Według niej spółka nie mogła żądać unieważnienia umowy.

Sąd apelacyjny, do którego wpłynęło odwołanie firmy, nabrał wątpliwości dotyczących art. 189 k.p.c. Według niego z orzecznictwa SN wynika, że ustalenie istnienia (lub nieistnienia) stosunku prawnego ma podmiot, który wykaże, że ma prawo do wytoczenia takiego powództwa. Przysługuje mu ono, jeżeli ma interes prawny. Sąd się zastanawiał, czy w tej sprawie ustalone fakty wystarczą, by spółka mogła domagać się unieważnienia umowy.

Sąd Najwyższy orzekł korzystnie dla warszawskiej spółki. Uznał, że ma ona prawo dochodzić w trybie art. 189 k.p.c. ustalenia nieważności czynności prawnej ustanowienia hipoteki wpisanej z pierwszeństwem przed tą, która przysługuje jej.

Orzeczenia sądu wydane w takich postępowaniach mogą stanowić podstawę wykreślenia hipoteki. Powództwo o stwierdzenie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) nie wyklucza tej możliwości.

Stefan ?Jacyno, adwokat, partner w Kancelarii  ?Wardyński i Wspólnicy

Moim zdaniem Sąd Najwyższy stanął na straży uczciwości. Takie rozstrzygnięcie daje szansę obrony wierzycielom hipotecznym przed różnymi zabiegami prawnymi, które stosują dłużnicy. SN nie podszedł do pytania czysto formalnie, że jest tylko możliwość wytoczenia powództwa o stwierdzenie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym (art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). W takim bowiem wypadku spółka, która uważa się za pokrzywdzoną, nie miałaby żadnych szans obrony, bo z takim powództwem może wystąpić tylko ściśle określony krąg podmiotów. Wierzyciel hipoteczny jest z niego wykluczony. A tak zawsze może zawalczyć w sądzie o ustalenie nieważności ustanowienia hipoteki wpisanej z wyższym pierwszeństwem na rzecz osoby trzeciej.