Podczas prowadzenia działalności gospodarczej przedsiębiorca często zawiera umowy najmu lokali. W trakcie ich obowiązywania realizuje różne inwestycje, które mają poprawiać stan użytkowy wynajmowanych pomieszczeń. Zdarzają się wówczas spory między wynajmującym i najemcą w zakresie rozliczenia poniesionych przez przedsiębiorcę nakładów. Aby uniknąć kłopotów, warto przewidzieć już w umowie najmu tryb ich rozwiązywania.
Przed podejmowaniem jakiejkolwiek inwestycji w lokalu strony umowy powinny dokładnie ustalić, kto i w jakim zakresie odpowiada za nie finansowo.
Teoretycznie można zaliczyć wartość poniesionych przez przedsiębiorcę nakładów inwestycyjnych na poczet opłat za najem albo przewidzieć osobne ich rozliczenie przy okazji zakończenia stosunku najmu. Warto dążyć do modelu polubownego załatwiania sporów, by uniknąć ich rozstrzygania przed sądami.
Może jednak się zdarzyć, że najemca poniósł znaczne nakłady na przebudowę lokalu, bez wcześniejszego ustalenia jej zakresu z wynajmującym.
Generalnie, jeżeli poczynione w lokalu nakłady na inwestycje mają taki charakter, że możliwe jest zabranie jej przez najemcę po wygaśnięciu stosunku najmu, to sprawa jest w miarę prosta. Jednak duża część inwestycji nie nadaje się do rozliczenia w taki sposób. Pozostaną one w lokalu również po wygaśnięciu umowy najmu, choćby ze względów technicznych.
Warto wówczas pamiętać, że roszczenie najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu wynajmowanej rzeczy, czyli w tym przypadku – od zwrotu wynajmowanego lokalu. Należy odróżnić dzień wygaśnięcia umowy i dzień zwrotu lokalu. Mogą to być zupełnie różne dni. Jeżeli natomiast umowa najmu wciąż trwa, a najemca domaga się zwrotu poczynionych nakładów, jego roszczenie przedawnia się na zasadach ogólnych. W przypadku relacji między przedsiębiorcami będą to trzy lata (w pozostałych przypadkach 10 lat). Nie należy zapominać, że umowa najmu może przewidywać zakaz dokonywania przez najemcę inwestycji w wynajmowanym lokalu i określać sankcje za naruszenie tego warunku.
Może się też zdarzyć, że nakłady w lokalu są poczynione przez osobę, która nie ma do niego żadnego tytułu prawnego. Tak będzie np., kiedy umowa najmu wygasła, a dotychczasowy najemca, zajmując wciąż lokal, dokonuje w nim – z różnych względów – określonych inwestycji. W takim przypadku przedsiębiorca powinien również zażądać zwrotu nakładów, korzystając z roszczenia związanego z bezpodstawnym wzbogaceniem wynajmującego. Musi on wykazać, że wynajmujący (a właściwie – właściciel lokalu) wzbogacił się poprzez działania posiadacza bez żadnej podstawy umownej.
Przedsiębiorca musi pamiętać, że przed skierowaniem żądania do sądu należy określić kwotę, której chce się dochodzić. Przedsiębiorca powinien zweryfikować swoje wydatki i przygotować dowody ich poniesienia. Przyda to się na etapie sądowym, kiedy to już w pierwszym stanowisku trzeba przedstawić wszystkie swoje argumenty i dowody.
dr Maciej J. Nowak?, radca prawny
