Jestem współwłaścicielem budynku usługowo-handlowego. Chciałbym wnieść jako aport do spółki swój udział w tej nieruchomości. Wspólnik domaga się, żebym wcześniej dokonał podziału budynku i dopiero wówczas wniósł wyodrębnioną prawnie część do spółki. Czy jest to dopuszczalne?
Tak.
Pierwszym sposobem jest fizyczny podział budynku – ścianą biegnącą od granicy gruntu w górę. Może być to już istniejąca ściana lub możliwa do wykonania. Oceniając możliwość wykonania takiej ściany, bierze się pod uwagę, czy powstaną po jej wybudowaniu samodzielne części budynku. Sąd Najwyższy w wyroku z 5 stycznia 1970 r. (I CR 5/71) stwierdził, że są nimi nie tylko te części, które powstają jako zamknięte w sobie funkcjonalne całości, lecz także te, w których uzasadnione interesy właścicieli znajdują gwarancję w drodze ustanowienia odpowiednich służebności. Zdaniem SN – nie mogą być uznane za samodzielne części budynku te, które w razie wzniesienia ściany w budynku wymagałyby, chociażby w jednej jego części, daleko idących przeróbek, których koszt wykonania byłby niecelowy z punktu widzenia gospodarczego. W takim wypadku niedopuszczalny jest podział budynku wraz z gruntem.
Drugim sposobem podziału jest wyodrębnienie samodzielnych lokali. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy (np. w przypadku zniesienia współwłasności) lub w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
Umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Do powstania tego rodzaju własności niezbędny jest także wpis do księgi wieczystej.
Postawą wyodrębnienia jest zaświadczenie o samodzielności lokalu (określonego w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali). Lokal samodzielny to lokal spełniający odpowiednie wymagania budowlano-techniczne, z którego można korzystać bez potrzeby korzystania z innego samodzielnego lokalu.
O samodzielności lokalu można mówić, gdy pomieszczenia zostały wydzielone w obrębie danego budynku trwałymi ścianami. Muszą być to jednak ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też „ściany" pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów niegwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia – stwierdził WSA w Gdańsku w wyroku z 11 grudnia 2008 r. (III SA/Gd213/08). Podobny charakter zdaniem sądu należy przypisać linii kas, która co prawda faktycznie oddziela halę sprzedaży hipermarketu od korytarza budynku centrum handlowego, nie stanowi jednak trwałej ściany w rozumieniu art. 2 ust. 2 zd. drugie ustawy o własności lokali.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydaje starosta na wniosek każdego, kto ma w tym interes prawny (np. jednego ze współwłaścicieli nieruchomości).
We wniosku powinien podać m.in.:
? swoje dane identyfikacyjne (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) oraz pełnomocnika, jeżeli działa w jego imieniu,
? rodzaj lokalu, położenie pomieszczeń przynależnych oraz adres,
? rok zakończenia budowy lub przebudowy lokalu albo zmiany sposobu jego użytkowania,
? określenie przeznaczenia lokalu (zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym lub zmianą sposobu użytkowania),
? wskazanie interesu prawnego wnioskodawcy w uzyskaniu zaświadczenia (np. zniesienie współwłasności).
Do wniosku należy dołączyć m.in. kopie rysunków z posiadanej przez właściciela dokumentacji budowlanej, przedstawiające rzuty poziome kondygnacji. Powinny one zawierać opis pomieszczeń oraz graficzne oznaczenie granic lokalu i pomieszczeń przynależnych.
—Teresa Siudem
podstawa prawna: Ustawa z 24 czerwca 1994 roku – o własności lokali (tekst jedn. DzU z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.).
