Nieruchomości w firmie a warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego

Kwestie te reguluje art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla  wybudowania planowanej inwestycji.

Gdyby uzbrojenia nie było, inwestor powinien sam o nie zadbać lub też wykazać się umową z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi, że je wykonają.

Ponadto  ważne jest  również dobre sąsiedztwo. Oznacza to, że działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociażby jedna zabudowana działka. Poza tym inwestycja musi nawiązywać do tej istniejącej już na sąsiednich parcelach.

Natomiast osoba, która planuje inwestycję budowlaną na pustkowiu, powinna raczej z niej zrezygnować, ponieważ nie będzie miała sąsiada, do którego zabudowań będzie mogła nawiązać. Wyjątkiem jest zabudowa zagrodowa i inwestycje liniowe.

Decyzję celu publicznego można wzruszyć tylko przez rok od jej wydania. Potem, nawet jeżeli narusza rażąco przepisy, nie można jej podważyć

To, czy inwestor spełnia te warunki, sprawdza się poprzez analizę achitektoniczno-budowlaną. Przeprowadza się ją wedle zasad określonych   w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego (DzU nr 164, poz. 1588 ze zm.). Analizę przeprowadza wójt, prezydent, burmistrz, a projekt decyzji sporządza urbanista lub architekt. Obejmuje ona obszar wokół działki inwestora.

Taki „obszar analizowany" jest wyznaczony przez minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji, jednak nie może być on mniejszy niż 50 metrów (nie ma granicy maksymalnej).

Warto też pamiętać, że wójt, burmistrz, prezydent, mają obowiązek uzasadnić, dlaczego przyjęli takie, a nie inne granice obszaru analizowanego.

Dużo zależy od interpretacji urbanisty lub architekta, który przygotowuje analizę. To od ich oceny zależy w zasadzie, czy inwestor otrzyma warunki zabudowy. Nie mniejsza rola przypada wójtom, burmistrzom, prezydentom miast, wydającym decyzje.

Inne procedury obowiązują przy decyzjach dotyczących inwestycji  celu publicznego. Przede wszystkim nie obowiązuje zasada dobrego sąsiedztwa. Nie trzeba więc nawiązywać do istniejącej już zabudowy. Poza tym można budować nawet na terenach, gdzie nie ma żadnych obiektów budowlanych, co w przypadku inwestycji bez statusu celu publicznego, jest niemożliwe (wyjątkiem są inwestycje produkcyjne, liniowe oraz zabudowa zagrodowa).

I jeszcze jedno. Decyzję celu publicznego można wzruszyć tylko przez rok od jej wydania. Po tym czasie, nawet jeżeli narusza ona rażąco przepisy, nie można jej podważyć. Nie można nawet wznowić postępowania z tego powodu, że strona nie ze swojej winy nie brała udziału w postępowaniu np. nie zawiadomiono jej prawidłowo.