Bez konserwatora nie wolno zmienić elewacji budynku starszego niż 10 lat

Wojewódzki konserwator zabytków zarzucił spółce, że zniszczyła elewację budynku, obkładając ją styropianem. Ponadto w dachu zamontowała dwie lukarny. Tymczasem budynek znajduje się w strefie układu urbanistycznego założonego przed II wojną światową i wpisanego do rejestru zabytków. Nakazał więc spółce, aby w ciągu 6 miesięcy usunęła styropian i pozbyła się lukarn w dachu. Powołał się przy tym na art. 45 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie zabytków.

Zgodnie z nim, w przypadku gdy bez wymaganego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków lub w sposób odbiegający od zakresu i warunków określonych w pozwoleniu wykonano przy zabytku wpisanym do rejestru prace konserwatorskie, restauratorskie, roboty budowlane, badania konserwatorskie, architektoniczne lub podjęto inne działania, wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję zobowiązującą do doprowadzenia zabytku do jak najlepszego stanu w sposób wskazany i w określonym terminie.

Była legalizacja

Spółka odwołała się. Według niej detale architektoniczne budynku, w tym kształty lukarn zostały zalegalizowane decyzją powiatowego inspektora nadzoru budowlanego na podstawie projektu budowlanego. O tych kwestiach konserwator wiedział, ale potraktował je obojętnie.

W ocenie skarżącej spółki dach budynku przy ulicy został wykonany w sposób, który przywrócił historyczny kształt dachu. Dużą niewiadomą dla spółki jest brak konkretyzacji, do której lukarny od strony podwórza miałby się skarżący dostosować.W budynku przy ulicy są bowiem dwie, które różnią się wielkością i kształtem okien.

Zdaniem spółki decyzja konserwatora zabytków tego zagadnienia nie reguluje. Dostosowywanie się do kształtu samowolnie przebudowanego dachu i lukarn przez współwłaściciela budynku przy ulicy nie może być uznane za zgodne z prawem.

Spółka zwróciła uwagę, że decyzja konserwatora zobowiązuje ją do wykonania robót budowlanych polegających na rozbiórce dwóch lukarn i przebudowie jednej oraz odtworzeniu gzymsu, które wymagają uzyskania pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych. Wskazywała, że pozwolenie na budowę może być wydane, jeżeli jest zgodne z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Tymczasem obecnie na terenie obejmującym przedmiotową nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania. Przez to spółka od wielu miesięcy nie może uzyskać zaświadczenia organu administracji architektoniczno-budowlanej o zgodności inwestycji, w tym przebudowy lukarny z obowiązującym miejscowym planem, które jest niezbędne dla uzyskania zgody na prowadzenie prac budowlanych.

Przeszkoda ta już istniała w dacie wydawania decyzji konserwatora zabytków i nie może zostać wyeliminowana przez inwestora.

Ponadto budynek nie jest zabytkiem, ponieważ nie został indywidualnie wpisany do rejestru.

Na przegranej pozycji

Najpierw minister kultury i dziedzictwa narodowego, a następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalili skargę spółki. Według ministerstwa w sprawie dopuszczono się ewidentnej samowoli budowlanej. Doszło też do naruszenia art. 36 ust. 1 pkt 11 ustawy o ochronie zabytków. Zgodnie z nim, pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymagają działania, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru.

Zdaniem sądu – nie ulega wątpliwości, że ocieplenie elewacji styropianem oraz wybudowanie czy też zmiana kształtu lukarn wpływa negatywnie na wygląd budynku.

Właściciel obiektu zobowiązany był do uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na wszelkie prace prowadzone przy zabytku. Samo otrzymanie decyzji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego nie mogło zwolnić inwestora z obowiązku uzyskania odpowiednich pozwoleń.

Rozstrzygnięcie sądu

Spółka nie poddała się i wystąpiła ze skargą kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Ten przyznał rację WSA i ministrowi. Według NSA skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Nie można też zgodzić się z odwołującym, że budynek nie jest zabytkiem i nie przesądza o tym fakt, że obiekt ten nie został indywidualnie wpisany do rejestru zabytków, a jedynie znajduje się w obszarze objętym ochroną konserwatorską.

NSA podkreślił, że postępowanie przed organami ochrony zabytków ma charakter autonomiczny, a jego zakres wyznaczony jest przez ustawę o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Budynek można wpisać do rejestru zabytków albo może on być na obszarze chronionym

Organy ochrony zabytków mają obowiązek dbania o zachowanie cech zabytkowych układu, w związku z tym do ich kompetencji należy wydawanie pozwoleń na prowadzenie prac przy zabytku (art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami) oraz wydawanie rozstrzygnięć, o których mowa w art. 45 ustawy o ochronie zabytków w przypadku braku takich pozwoleń.

NSA zwrócił także uwagę, że art. 2 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami stanowi, że ustawa ta nie narusza przepisów innych ustaw, w tym prawa budowlanego. Natomiast art. 2 ust. 2 pkt 3 prawa budowlanego stanowi, że uregulowania tej ustawy nie naruszają przepisów odrębnych, w tym o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Z regulacji tych wynika, że między omawianymi aktami prawnymi zachodzi relacja współstosowania ustaw, w tym znaczeniu, że do obiektów budowlanych (robót budowlanych) objętych ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami stosuje się zarówno przepisy tej ustawy, jak i przepisy prawa budowlanego.

Zespół nieruchomości

Według NSA nie jest trafne stanowisko spółki, że budynek nie jest zabytkiem, ponieważ nie został wpisany do rejestru zabytków, zaś okoliczność, że jest on położony w strefie historycznego układu urbanistycznego w żaden sposób nie czyni go automatycznie zabytkiem.

Stosownie do regulacji art. 3 pkt 2 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami zabytkiem nieruchomym może być zespół nieruchomości >patrz ramka.

W przypadku wpisania do rejestru zabytków zespołu budowlanego jego elementami są budynki (obiekty budowlane) tworzące ten zespół. W takim przypadku przedmiotem ochrony jest ten zespół, który tworzą wchodzące w jego skład budynki, ze względu na wyróżniające cechy zespołu (art. 3 pkt 13 ustawy), natomiast w razie wpisania do rejestru zabytków dodatkowo takiego budynku (nieruchomości), który wchodzi w skład zespołu budowlanego, przedmiotem ochrony dodatkowej jest sam budynek ze względu na cechy zabytkowe tego budynku. W takim przypadku zakres ochrony konserwatorskiej jest szerszy.

Wobec tego NSA stwierdził, że wpisanie do rejestru zabytków zespołu budowlanego oraz układu urbanistycznego, w których skład wchodził budynek oznacza, że również ten budynek jest objęty ochroną wynikającą z wpisu do rejestru zabytków w zakresie ochrony zespołu budowlanego oraz układu urbanistycznego.

Jak stwierdził sąd, skoro skarżąca wykonała prace polegające na wybudowaniu dwóch lukarn oraz wykonaniu prac dociepleniowych – obłożenie styropianem oraz usunięciu zabytkowego gzymsu przy budynku objętym ochroną konserwatorską bez wymaganego pozwolenia konserwatora zabytków, to organ zasadnie wydał decyzję nakazującą skarżącej doprowadzenie zabytku do jak najlepszego stanu, na podstawie art. 45 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie zabytków.

Z prawidłowo dokonanych ustaleń organów wynika bezspornie, że skarżąca spółka wykonała roboty budowlane przy zabytku bez wymaganej art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków zgody konserwatora zabytków.

Postępowanie przed organami nadzoru budowlanego – wyjaśnił sąd – jako postępowanie odrębne od postępowania prowadzonego przez organy ochrony zabytków, pozostaje poza zakresem rozpoznania sprawy.

Była taryfa ulgowa

Poza tym konserwator zabytków w decyzji zobowiązującej do wykonania określonych prac odstąpił od wydania nakazu w trybie art. 45 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie zabytków w odniesieniu do remontu dachu. Organ wskazał, że montaż okien połaciowych w przedmiotowym budynku oraz zmiana formy dachów lukarn od strony ogrodu z pulpitowych na dwuspadowe są dopuszczalne pod względem konserwatorskim.

Podnoszona zaś przez spółkę okoliczność braku możliwości uzyskania zaświadczenia o zgodności przeprowadzonych prac z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie ma wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

Natomiast badanie zgodności planowanych robót z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje w trakcie postępowania przed organami architektoniczno–budowlanymi, prowadzonego zgodnie z zapisami prawa budowlanego, a nie w trybie wydawania zaświadczeń (art. 217 – art. 220 kpa).

Mając to na względzie, Naczelny Sąd Administracyjny uznał zawarte w skardze kasacyjnej zarzuty za niezasadne.

Wyrok NSA z 18 czerwca 2013 r. (II OSK 427/12).

Co to jest układ urbanistyczny – z wokandy

? Wiele osiedli, a nawet miejscowości, zostało wpisanych do rejestru zabytków jako układ urbanistyczny. Taki wpis ma na celu zachowanie najcenniejszych elementów historycznego rozplanowania oraz kompozycji przestrzennej (np. osiedla) oraz pozostawienie w niezmienionym kształcie placów i ulic, ich przebiegu, szerokości i przekroju, a także zachowanie gabarytów zabudowy i zasadniczych proporcji wysokościowych kształtujących zespół.