Chodzi przede wszystkim o konkretne zgłoszenia. To dlatego, że przy uruchamianiu firmy w domu może dojść do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

W myśl art. 71 prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia. Należy w nim określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu lub jego części.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 2 grudnia 2009 r. (VIII SA/Wa 440/09)

stwierdził, że „przez zmianę wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania".

Samo zgłoszenie może być niewystarczające. Konieczne jest jeszcze – w myśl prawa budowlanego – dołączenie do niego określonych dokumentów.

Potrzebne będą m.in. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach (z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania), a także zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi. Niezbędna może okazać się również ekspertyza techniczna osoby posiadającej uprawnienia budowlane.

Zgłoszenie powinno nastąpić jeszcze przed zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Potwierdza to również wyrok WSA w Warszawie z 6 października 2009 r. (VII SA/Wa 904/09).

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie dwóch lat od doręczenia zgłoszenia. Warto przy tym pamiętać, na co zwrócił uwagę WSA w Warszawie w wyroku z 20 października 2009 r. (VII SA/Wa 1244/09), że w sytuacji gdy faktycznie zmieniono już sposób użytkowania obiektu budowlanego, postępowanie w sprawie zgody na zmianę sposobu użytkowania tego obiektu jest bezprzedmiotowe.

W przypadku gdy rodzaj działalności, jaka ma być wykonywana w danym lokalu, nie wiąże się z koniecznością wykonania robót budowlanych, wystarczy zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania. Jeśli jednak okaże się, że trzeba wykonać przebudowę i niezbędne będzie pozwolenie na budowę, to starosta wniesie sprzeciw. Zrobi to również wtedy, gdy zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części będzie:

- naruszała ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),

- powodowała niedopuszczalne zagrożenie bezpieczeństwa lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich. W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia właściwy organ w drodze postanowienia wstrzyma użytkowanie obiektu lub jego części. Może też nałożyć obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie określonych dokumentów.

Po upływie terminu (lub na wniosek zainteresowanego) starosta sprawdzi wywiązanie się z tego obowiązku i ustali wysokość opłaty legalizacyjnej.

W przypadku niewykonania w terminie obowiązku albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, mimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, mimo wniesienia sprzeciwu, właściwy organ wyda decyzję, w której nakaże przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu lub jego części.

Z orzecznictwa

- Przystosowanie pomieszczenia piwnicznego do pełnienia roli chłodni, służącej przechowywaniu artykułów mięsnych i wędliniarskich, stanowi zmianę sposobu użytkowania części obiektu budowlanego – wyrok WSA w Łodzi z 19 czerwca 2009 r. (II SA/Łd 242/09).

- Prowadzenie gabinetu lekarskiego w budynku mieszkalnym oznacza podjęcie działalności zmieniającej warunki pracy, warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne i ochrony środowiska – wyrok WSA w Poznaniu z 25 kwietnia 2008 r. (II SA/Po 235/08).

- Podjęcie w budynku mieszkalnym działalności polegającej na prowadzeniu przedszkola stanowi zmianę sposobu użytkowania obiektu – wyrok WSA w Warszawie z 26 lutego 2008 r. (VII SA/Wa 1860/07).

- Przeróbka pomieszczeń części kwiaciarni na pomieszczenie, w którym mają być świadczone usługi wykraczające poza zakres usług podstawowych (nieuciążliwych), oznacza zmianę sposobu zagospodarowania terenu – wyrok WSA w Warszawie z 25 listopada 2004 r. (IV SA 2034/03).