Z datą pewną przedsiębiorca ma pewniejszy najem lokalu

Długoletnie umowy najmu, powszechnie zawierane w obrocie gospodarczym, są podstawą niejednego biznesplanu prowadzonej przez MŚP działalności gospodarczej. Pewność zawartego na czas określony stosunku prawnego może być jednak zachwiana w przypadku zbycia przez wynajmującego wynajmowanej rzeczy.

W takim przypadku nabywca rzeczy wstępuje wprawdzie w stosunek najmu w miejsce zbywcy, może jednak taki najem wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Przykładowo, gdy czynsz jest płatny miesięcznie termin ten wynosi miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Na najemcy ciąży zatem ryzyko przedterminowego rozwiązania umowy najmu, nawet jeśli prawidłowo i terminowo wykonuje on swoje obowiązki wynikające z umowy.

Sposób zabezpieczenia się przed tym ryzykiem nie jest jednak trudny. W przypadku umów najmu na czas określony wystarczy, aby umowa zawarta została w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. W praktyce problem stwarza jednak rozumienie pojęcia daty pewnej.

Co to za dzień

Data pewna jest to data urzędowo poświadczona. Umowa uzyskuje datę pewną albo od chwili jej zawarcia – w przypadku zawarcia jej przed notariuszem, albo od daty innego zdarzenia (potwierdzającej de facto nie datę dokonania czynności prawnej, ale datę w której bez wątpienia istniał dokument obejmujący umowę najmu). W tym drugim przypadku czynność prawna uzyskuje datę pewną od:

? potwierdzenia dokonania danej czynności prawnej w jakimkolwiek dokumencie urzędowym np. poprzez stwierdzenie w decyzji administracyjnej, że umowa najmu została zawarta lub poprzez wpisanie praw z niej w księdze wieczystej;

? dokonania wzmianki na dokumencie obejmującym czynność prawną (na umowie najmu) przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza – np. poprzez skasowanie znaków opłaty skarbowej przyklejonych na dokumencie, czy też poświadczenie przez notariusza daty okazania mu dokumentu,

? daty śmierci osoby podpisanej na dokumencie (w zakresie podpisu osoby zmarłej).

Jak to zrobić

W praktyce datę pewną dla umowy najmu uzyskuje się poprzez przedłożenie egzemplarza umowy notariuszowi, który poświadcza, że dokument został mu okazany danego dnia. W ten sposób umowa najmu uzyskuje datę pewną od chwili wzmianki notariusza na dokumencie. Wzmianka taka nie musi być przy tym dokonana na wszystkich egzemplarzach umowy – wystarczy na jednym z nich.

Przez długi czas trwał spór, czy uzyskanie w ten drugi sposób daty pewnej dla umowy najmu (od daty innego zdarzenia) jest wystarczające dla wyłączenia możliwości jej rozwiązania przez nabywcę rzeczy.

W wyroku z 5 lutego 2009 r. (sygn. akt I CSK 325/08) Sąd Najwyższy przesądził o prawidłowości tego stanowiska. Ten sposób rozumienia daty pewnej przyjął także Sąd Najwyższy w uchwale z 28 października 2011 r. (sygn. akt III CZP 33/11), wydanej w składzie siedmiu sędziów. Istotne jest przy tym to, aby uzyskanie daty pewnej nastąpiło przed zbyciem rzeczy najętej.

Wpis do KW równie dobry

Dodać należy, że w przypadku najmu nieruchomości skutek w postaci wyłączenia możliwości rozwiązania umowy najmu przez nabywcę rzeczy można uzyskać również poprzez ujawnienie prawa z umowy najmu w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.