Obowiązkiem każdego właściciela i zarządcy nieruchomości jest utrzymywanie jej w należytym stanie technicznym i estetycznym. Obiekt powinien być użytkowany zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska. Dotyczy to nie tylko obiektów przemysłowych, ale też budynków wielorodzinnych mieszkalnych. Niedopełnienie obowiązków naraża właściciela i zarządcę na odpowiedzialność karną. Osobie, która nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym, użytkuje go niezgodnie z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa jego użytkowania popełnia przestępstwo, za które grozi do roku pozbawienia wolności.
Zabezpiecz odpadający balkon
Pojawia się wiele wątpliwości co należy rozumieć przez należyty stan techniczny budynku. Ustawodawca nie definiuje określenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu. Należy przyjąć, że nienależyty stan techniczny, to stan, który jest następstwem nadmiernego zużycia technicznego – np. odpada tynk czy elementy balkonów. Taką definicję tego pojęcia wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 29 stycznia 2008 r. (II SA/Łd 1045/07).
Ustawodawca nie zdefiniował też pojęcia należytego stanu estetycznego budynku. Dla właścicieli i zarządców może być to kłopot, bowiem pojęcie to jest szerokie. Zastanawiając się nad tym czy obowiązek ten jest właściwie wypełniany, właściciele i zarządcy budynków powinni kierować się wskazówkami Naczelnego Sądu Administracyjnego za wartymi w wyroku z 5 czerwca 2002 r. (SA/Rz 77/02). Jak wskazał sąd, przez należyty stan estetyczny obiektu należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka. Zatem każdy przypadek musi być indywidualnie rozpatrywany przez organy administracji i w zależności od wyglądu budynku oraz jego otoczenia urzędnicy podejmą decyzję czy jego właściciel lub zarządca wywiązali się z obowiązku utrzymania go w należytym stanie estetycznym.
Dla każdego osobno
Innym istotnym obowiązkiem właściciela i zarządcy jest prowadzenie książki obiektu budowlanego. Co ważne, powinna być ona prowadzona dla każdego wyodrębnionego obiektu oddzielnie, a więc liczba książek powinna odpowiadać liczbie użytkowanych obiektów. Obowiązek prowadzenia książki nie obejmuje budynków indywidualnego budownictwa jednorodzinnego, zagrodowego i letniskowego, altan i obiektów gospodarczych na działkach, w pracowniczych ogrodach działkowych – jeśli powierzchnia ich zabudowy nie przekracza 25 mkw. w miastach i 35 mkw. poza miastem oraz jeżeli ich wysokość nie przekracza 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich, parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 mkw., a rozpiętość nie jest większa niż 4,80 m.
Książka powinna być założona w dniu przekazania obiektu do użytkowania i systematycznie prowadzona przez okres jego użytkowania. Wpis powinien być dokonywany w dniu zaistnienia okoliczności, dla których jest wymagane jego dokonanie.
Właściciel lub zarządca nieruchomości, który nie wypełni obowiązku prowadzenia książki obiektu, popełnia wykroczenie i może zostać ukarany grzywną do 5 tys. zł.
Przechowywanie dokumentacji
Ważnym obowiązkiem ciążącym na właścicielu i zarządcy obiektu budowlanego jest przechowywanie dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej oraz innych dokumentów i decyzji dotyczących obiektu, w tym m.in. instrukcji obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń z nim związanych. Dokumenty te powinny być przechowywane przez cały okres istnienia obiektu. Przez taki sam okres właściciel lub zarządca powinien przechowywać opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania. Tak przechowywane dokumenty powinny być w każdym czasie udostępniane właściwym organom, które będą chciały się z nimi zapoznać, w tym nadzorowi budowlanemu czy inspekcji ochrony środowiska.
Właściciel lub zarządca, który nie spełnia obowiązku przechowywania dokumentów, związanych z obiektem budowlanym, może zostać ukarany grzywną do 5 tys. zł.
podstawa prawna: ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.)
podstawa prawna: rozporządzenie ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (DzU nr 120, poz. 1134)
Jakie dane są wpisywane
Do książki obiektu wpisuje się:
- podstawowe dane identyfikujące obiekt:
– rodzaj obiektu i jego adres,
– nazwę lub imię i nazwisko właściciela, zarządcy,
– protokół odbioru obiektu – numer i datę sporządzenia,
– pozwolenie na użytkowanie obiektu – nazwę organu, który wydał, numer i data wydania,
– zmianę właściciela lub zarządcy – numer i datę protokołu przejęcia obiektu,
– wpis o zamknięciu książki, datę jej założenia;
