Jaki podatek VAT od lokali wybudowanych na prywatnej działce

Tak orzekł WSA w Bydgoszczy 6 lutego 2013 r. (I SA/Bd 22/13).

We wniosku o interpretację skarżący wskazał, że prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, polegającą na świadczeniu usług medycznych zwolnionych z VAT. W 2002 r. nabył działkę niezabudowaną. Działka nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej.

W 2012 r. wnioskodawca postanowił wybudować na niej budynek o funkcjach: mieszkalnej i usługowej. W tym celu zawarł umowę o roboty budowlane, w której wykonawca zobowiązał się do budowy budynku przy wykorzystaniu własnych materiałów i urządzeń, w zamian za co wnioskodawca przeniesie na niego jednorazowo prawo własności lokali mieszkalnych wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości gruntowej.

Natomiast lokal użytkowy zostanie wniesiony aportem do firmy wnioskodawcy i wykorzystywany będzie jako przychodnia. Na podstawie tak przedstawionego stanu faktycznego wnioskodawca zapytał, czy sprzedając wykonawcy lokale mieszkalne wraz z udziałem w gruncie, stanowiące majątek osobisty, niesłużący działalności gospodarczej, zostanie uznany za podatnika VAT. W jego ocenie, transakcja ta jest związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i nie czyni z niego podatnika VAT, prowadzącego w sposób profesjonalny działalność opodatkowaną tym podatkiem.

Organ podatkowy w wydanej interpretacji uznał stanowisko wnioskodawcy za nieprawidłowe (ITPP1/443-740/12/AP). Wskazał, że realizowana inwestycja została podjęta m.in. z zamiarem dokonania sprzedaży wybudowanych lokali mieszkalnych. Wskazuje to na komercyjny charakter podjętej inwestycji, a zatem działania wnioskodawcy już na etapie podjęcia decyzji o inwestycji budowlanej wypełniały definicję działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wniósł skargę do WSA w Bydgoszczy, który uchylił interpretację organu. Sąd uznał, że okoliczności przedmiotowej sprawy nie pozwalają przyjąć, że planowana transakcja będzie miała komercyjny charakter.

—Piotr Wysocki współpracownik Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte

Katarzyna Wróblewska doradca podatkowy, starszy konsultant w Deloitte Doradztwo Podatkowe Sp. z o.o. (biuro w Warszawie)

Komentowany wyrok wpisuje się w budzące kontrowersje zagadnienie opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej lub prowadzącą taką działalność gospodarczą, która nie ma związku z obrotem nieruchomościami. W tej kwestii zapadło już jednak wiele pozytywnych wyroków, również w sprawach, w których stan faktyczny dotyczył kilku następujących po sobie sprzedaży nieruchomości, np. uchwała NSA w składzie 7 sędziów z 20 marca 2007 r. (I FPS 3/07), czy wyrok WSA we Wrocławiu z 12 stycznia 2012 r. (I SA/Wr1537/11).

Zarówno w tych wyrokach, jak i w przedmiotowej sprawie, sąd wskazał, że warunkiem koniecznym do uznania, że dana osoba działa w charakterze podatnika VAT w odniesieniu do konkretnej czynności jest ustalenie, że działa ona w tym zakresie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód.

Jedynie wtedy można uznać taką osobę za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji, o opodatkowaniu VAT sprzedaży nieruchomości nie przesądza status formalny osoby związany z dokonaniem rejestracji dla celów VAT, fakt prowadzenia działalności gospodarczej przez tę osobę, czy nawet dokonanie przez nią sprzedaży nieruchomości kilkakrotnie.

Jak stwierdził sąd, dana osoba działa jako podatnik VAT sprzedając lokale z udziałem we współwłasności nieruchomości gruntowej, stanowiącej jej majątek prywatny, tylko wtedy, gdy jej działalność w tym zakresie ma charakter profesjonalny, ciągły i zorganizowany.

Istotne są więc okoliczności sprzedaży, czyli np. podjęcie czynności mających charakter aktywnego działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Takie działania to np. przekształcenie działki rolnej na budowlaną, jej podział na dwie części, budowa domu na każdej z nich, przygotowanie działek do sprzedaży itd.

Tego typu czynności dokonywane są zazwyczaj przez handlowców. Wnioski takie płyną z innych wyroków wydanych w zakresie sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego (np. wyrok WSA w Poznaniu z 21 września 2011 r., I SA/Po 443/11, czy wyrok WSA w Szczecinie z 15 lutego 2012 r., I SA/Sz 1002/11).

Dla celów ustalenia konsekwencji podatkowych sprzedaży nieruchomości istotne są również okoliczności nabycia. Dokonanie sprzedaży majątku, nieprzeznaczonego początkowo do działalności handlowej, nabytego na własne potrzeby, co do zasady nie powinno być uznane za działalność gospodarczą.

Niemniej, okoliczności nabycia nieruchomości mogą być często trudne do zidentyfikowania, nie zawsze prowadząc do jednoznacznej oceny, jaki zamiar w zakresie ich późniejszego przeznaczenia towarzyszył dokonywanemu zakupowi.