Ile kosztuje akt notarialny

Za sporządzenie każdego aktu notarialnego rejent ma prawo pobrać od klienta wynagrodzenie, nazywane w praktyce taksą notarialną. Jego wysokość jest zawsze ustalana w drodze umowy z klientem.

Taksa nie może być jednak wyższa niż stawki określone w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (DzU nr 148, poz. 1564; dalej rozporządzenie). Notariusz nie może też pobierać opłat za inne czynności, które nie są wyraźnie wskazane w przepisach prawa.

Głównie przeniesienia własności

W praktyce zdecydowana większość sporządzanych aktów notarialnych związana jest z przeniesieniem prawa własności nieruchomości. Jest to spowodowane tym, że sprzedaż czy darowizna mieszkania czy gruntu wymaga dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Sprzedaż ruchomości, np. samochodu, nie wymaga tej formy, więc umowy takie zwykle nie są zawierane u notariusza.

Maksymalną taksę notarialną oblicza się od wartości przedmiotu czynności notarialnej (np. od ceny sprzedaży mieszkania). Przykładowo przy sprzedaży mieszkania za cenę 300 tys. zł maksymalna taksa wynosi 2.423,10 zł brutto.

Z mojej obserwacji praktyki wynika jednak, że większość notariuszy w takich przypadkach pobiera od klientów nie tylko taksę za podstawową czynność notarialną, jaką jest akt notarialny dokumentujący np. sprzedaż mieszkania. Rejenci bardzo często naliczają klientom dodatkową opłatę w kwocie 246 zł brutto.

Notariusze z reguły pobierają od klientów dodatkowe opłaty za sporządzenie i przesłanie do sądu wniosku o wpis w księdze wieczystej.

Praktycznie nikt nie zwraca na to uwagi i nawet nie dopytuje, za co ta dodatkowa kwota jest w ogóle pobierana. Tymczasem taka praktyka trwa już od wielu lat i notariusze nie zamierzają rezygnować z tego dodatkowego wynagrodzenia. Z moich danych wynika, że opłata ta jest pobierana przez notariuszy w całej Polsce, nie jest to więc zagadnienie jednostkowe.

Co ciekawe, w zasadzie we wszystkich tzw. kalkulatorach czy też listach opłat związanych z kupnem czy sprzedażą mieszkania opłata ta nie jest w ogóle uwzględniana. Warto więc wiedzieć, jakie faktycznie opłaty pobiera rejent >patrz ramka.

Jaka jest skala zjawiska

Z najnowszego rocznika statystycznego wynika, że w samym tylko 2011 r. notariusze sporządzili ponad półtora miliona aktów notarialnych. Ostrożnie licząc co najmniej milion z nich związanych było z różnymi wnioskami o wpisy w księgach wieczystych. Były to np. akty notarialne dokumentujące przeniesienie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego, aporty nieruchomości do spółek, ustanowienie hipotek, prawa dożywocia, służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu i wiele innych.

Oznacza to, że jeżeli (ostrożnie licząc!) tylko połowa notariuszy pobierała taką dodatkową opłatę, rocznie notariusze na podstawie omawianego § 16 rozporządzenia mogli pobrać od klientów dodatkowe wynagrodzenie w łącznej kwocie nawet 123 mln zł. Z moich kilkuletnich obserwacji wynika jednak, że opłata ta jest pobierana przez zdecydowaną większość kancelarii notarialnych. Do 30 czerwca 2004 r. notariusze pobierali po 150 zł + VAT.

Jeżeli przyjąć ponadto, że roszczenia tego typu na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu ulegają przedawnieniu dopiero po 10 latach, łatwo policzyć, że notariusze w ciągu ostatnich 10 lat mogli pobrać ostrożnie licząc od klientów dodatkowo sumę wynoszącą nawet miliard złotych. W Polsce funkcjonuje ok. 2.200 notariuszy, łatwo więc policzyć, że każdy z tych notariuszy mógł pobrać od klientów średnio ok. pół miliona złotych.

Jeżeli Sąd Najwyższy podzieli moje wątpliwości co do legalności pobierania tej opłaty, może się okazać, że każdy z notariuszy powinien zwrócić swoim klientom setki tysięcy złotych.

Za co pobierane są pieniądze

Opłata w kwocie 246 zł brutto jest pobierana przez notariuszy na podstawie § 16 omawianego rozporządzenia ministra sprawiedliwości. Przepis ten stanowi: „Za dokonanie czynności notarialnej niewymienionej w przepisach poprzedzających maksymalna stawka wynosi 200 zł."

Jeżeli więc klient kupuje mieszkanie i płaci notariuszowi taksę notarialną za akt notarialny obejmujący sprzedaż mieszkania, to jaką inną jeszcze czynność notarialną miałby wykonywać dla niego notariusz? Klient żadnej takiej czynności w akcie zwykle nie znajduje.

Okazuje się jednak, że rejenci twierdzą, że należy im się taka dodatkowa opłata za sporządzenie i przesłanie do sądu zamieszczonego w akcie notarialnym wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Zgodnie z art. 92 § 4 Prawa o notariacie, jeżeli akt notarialny zawiera w swej treści przeniesienie czy zmianę prawa ujawnionego w księdze wieczystej, notariusz jest zobowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Często wniosek ten stanowi tylko jedno zdanie na koniec aktu notarialnego, składający się z wniosku, aby w księdze wieczystej wykreślono jako właściciela mieszkania osobę A i w jej miejsce wpisano osobę B. Następnie wypis takiego aktu rejent przesyła do sądu wieczystoksięgowego.

Co ciekawe, notariusz nie musi posługiwać się żadnym formularzem wniosku o wpis do księgi, tak jak zwykły wnioskodawca. Po prostu przesyła do sądu dodatkowy wypis aktu notarialnego. Nie musi więc wypełniać żadnych formularzy ani odrębnego wniosku.

Ponadto notariusze poza omawianą dodatkową opłatą za taki wniosek pobierają od klientów jeszcze po 6 zł netto od każdej strony za sporządzenie wypisu tego aktu, pomimo że wniosek o wpis w księdze może mieścić się przecież na jednej stronie. Zatem przy akcie notarialnym obejmującym 20 stron notariusz pobierze od nas 246 zł za wniosek o wpis do księgi wieczystej oraz 147,60 zł za dodatkowy wypis aktu. Razem powstaje dodatkowy koszt rzędu 400 zł, co jest już przecież kwotą niebagatelną.

Czy ta opłata jest legalna

Powstają istotne wątpliwości, czy notariusze mają prawo pobierać dodatkową opłatę za sporządzenie wniosku o wpis do księgi wieczystej. Notariusze opierają swoje argumenty na zasadzie swobody woli stron, możliwości negocjacji cen oraz na treści § 16 rozporządzenia, podnosząc, że czynność ta jest właśnie „inną czynnością notarialną".

Aby odpowiedzieć na pytanie, czy notariusze mają prawo pobierać taką opłatę, należy stworzyć definicję samej czynności notarialnej. Tylko bowiem za takie czynności rejent może pobierać opłaty. Jeżeli dana czynność nie będzie spełniała wymogów definicji, rejent nie może za jej dokonanie pobierać taksy, gdyż nie ma do tego podstaw prawnych.

Notariusze często określają czynność notarialną jako „czynność wykonywana przez notariusza na podstawie przepisów prawa". W mojej ocenie definicja ta jest zbyt szeroka i przez to błędna, gdyż obejmuje również cały szereg innych czynności wykonywanych stale przez notariuszy, za które klienci z całą pewnością nie muszą nic płacić notariuszom.

Jako przykład można podać chociażby obliczenie, pobranie i przekazanie podatków (np. podatku od czynności cywilnoprawnych). Notariuszowi jako płatnikowi podatku ordynacja podatkowa przyznaje zresztą prawo do zryczałtowanego wynagrodzenia w wysokości 0,3 proc. od pobranych podatków, tak więc pobieranie jeszcze dodatkowo kwoty 246 zł byłoby zupełnie pozbawione podstaw.

Do tego dochodzi jeszcze cały szereg innych czynności rejentów takich jak np. przesłanie wypisów aktu notarialnemu urzędowi gminy i urzędowi skarbowemu albo pobranie i przesłanie sądowi opłaty sądowej za wpis w księdze wieczystej. Idąc dalej, pod podaną definicję podpada przecież nawet używanie pieczęci urzędowej i zatrudnianie pracowników kancelarii. W efekcie często okazałoby się, że klient musi płacić wyższą taksę za te dodatkowe czynności, niż za sam akt notarialny!

Poprawna definicja czynności notarialnej przewiduje, że jest to czynność wykonywana przez notariusza na podstawie przepisów prawa, polegająca w zasadzie na sporządzeniu określonego dokumentu i cechująca się możliwością samodzielnego występowania w obrocie prawnym.

Przy tak określonej definicji notariusze nie mieliby prawa pobierać żadnych dodatkowych opłat za sam wniosek o wpis w księdze wieczystej, skoro wniosek taki nie stanowi nigdy samodzielnego i jedynego elementu aktu notarialnego – towarzyszy przecież zawsze czynności podstawowej (np. sprzedaży mieszkania).

Pytanie sądu

Postanowieniem z 4 grudnia 2012 r. w sprawie II Ca 1186/12 Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział II Cywilny

przedstawił Sądowi Najwyższemu następujące zagadnienie prawne: „Czy notariuszowi za sporządzenie i przesłanie do sądu zamieszczonego w akcie notarialnym wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej w wykonaniu obowiązku wynikającego z art. 92 § 4

ustawy z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie

przysługuje wynagrodzenie ustalane na podstawie § 16 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – odrębne od wynagrodzenia za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego czynność, o której mowa w art. 92 § 4 Prawa o notariacie?".

Robert Walczak radca prawny Kancelaria Radcy Prawnego

Robert Walczak radca prawny Kancelaria Radcy Prawnego