Zabezpieczenie umowy najmu okazuje się korzystne przede wszystkim w przypadku umów o wynegocjowanych atrakcyjnych warunkach finansowych lub umów o znacznej wartości.
Przykład
Spółka X zawarła w 2009 r. umowę najmu budynku na okres 10 lat, należącego do spółki Y. Spółce X udało się wynegocjować atrakcyjne warunki najmu, m.in. większość należnego czynszu była rozliczana barterem w postaci świadczeń promocyjnych na rzecz spółki Y.
Ponadto spółka X poczyniła znaczne nakłady finansowe na nieruchomość, dostosowując budynek do własnych potrzeb. Nieoczekiwanie nieruchomość wraz z budynkiem została zbyta przez spółkę Y na rzecz spółki Z, która w trybie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego wypowiedziała umowę najmu z zachowaniem 1-miesięcznego ustawowego okresu wypowiedzenia. Umowa najmu z 2009 r. nie zawierała notarialnego poświadczenia daty.
W kontekście powyższego przykładu powstaje pytanie: jakie środki prawne może przedsięwziąć spółka X celem zakwestionowania skuteczności złożonego wypowiedzenia? Czy spółka X ma w ogóle szansę obrony, zachowując atrakcyjne warunki umowy najmu z roku 2009?
W przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. W przypadku czynszu płaconego w okresach miesięcznych ustawowym okresem wypowiedzenia jest 1–miesięczny okres wypowiedzenia. Jednak uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 k.c.).
Jak się bronić
W analizowanym przykładzie spółka X nie zabezpieczyła zawartej umowy poprzez notarialne poświadczenie daty. Czy spółka X może jednak skutecznie przedsięwziąć środki obrony?
Forma pisemna z urzędowym poświadczeniem daty (datą pewną) jest jedną z kwalifikowanych form pisemnych. Wymóg złożenia oświadczenia woli w formie pisemnej z datą pewną może być zastrzeżony pod rygorem nieważności czynności prawnej (ad solemnitatem) – np. ustanowienie zastawu na prawach (art. 329 k.c.) albo jedynie dla wywołania określonych skutków prawnych (ad eventum).
Art. 678 § 2 k.c. jest przykładem zastrzeżenia kwalifikowanej formy czynności prawnej dla wywołania (rozszerzenia) skutków umowy najmu względem nabywcy przedmiotu najmu (skutek ad eventum).
Co mówi Kodeks cywilny
Data pewna jest uregulowana w art. 81 kodeksu cywilnego art. 81.
§ 1. Jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie takie jest skuteczne także względem osób nieuczestniczących
w dokonaniu tej czynności prawnej (data pewna sensu stricto).
§ 2. Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących:
1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego;
2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki.
§ 3. W razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za pewną od daty śmierci tej osoby. -
Czynność poświadczania
Krytycy tej koncepcji podnoszą, że wynika ona z niezrozumienia funkcjonowania notariatu, iż sama czynność poświadczania jest zawsze dokonywana post factum – w większym lub mniejszym odstępie czasowym.
Dokonanie czynności, dla której zastrzeżona jest forma aktu notarialnego, następuje z momentem sporządzenia aktu notarialnego – strony czynności podpisują w obecności notariusza przygotowany przez niego dokument. Natomiast zaopatrzenie dokumentu w datę pewną w każdym z przewidzianych przez art. 81 k.c. trybów zawsze ma miejsce po jego sporządzeniu (zarówno w trybie art. 81 § 1, jak i trybie art. 81 § 2).
Tryb z art. 81 § 2 i 3 – data pewna sensu largo następuje od chwili zajścia zdarzenia prawnego wskazanego w art. 81 § 2 i 3. W tym przypadku chodzi o wskazanie daty, w której bez wątpienia istniał już dokument obejmujący określoną czynność prawną, która z kolei mogła być dokonana wcześniej.
Ustawodawca wskazuje trzy zdarzenia prawne skutkujące uznaniem dokumentu za sporządzony z datą pewną: stwierdzenie faktu dokonania czynności prawnej w dokumencie urzędowym, umieszczenie na dokumencie wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego lub przez notariusza, śmierć jednej z osób podpisanych na dokumencie.
Przyda się kwerenda
Spółka X – wobec nieposiadania notarialnego poświadczenia umowy najmu – może podjąć próbę wykazania w trybie 81 § 2, że umowa najmu posiadała datę pewną sensu largo, tj. w przypadku stwierdzenia faktu zawarcia tej umowy najmu w jakimkolwiek dokumencie urzędowym. W tym celu spółka X powinna rozpocząć kwerendę zawartych przez nią umów w formie aktu notarialnego lub z notarialnym potwierdzeniem daty lub podpisów, czynności dokonywanych przed urzędami państwowymi i samorządowymi, w których powoływano się na umowę najmu.
Przykładowo, umowa najmu mogła zostać potwierdzona: przed Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego w związku z pracami adaptacyjnym w budynku, remontami; przed Państwową Inspekcją Pracy w związku dostosowaniem budynku do przepisów BHP; przed Komendą Miejską Państwowej Straży Pożarnej w związku z dostosowaniem budynku do przepisów przeciwpożarowych; przed Państwową Inspekcją Sanitarną w związku z adaptacją budynku/zmianą sposobu użytkowania.
W dokumencie urzędowym
Pora postawić kolejne pytanie, czy jeżeli spółce X uda się wykazać datę pewną sensu largo poprzez potwierdzenie umowy w jakimkolwiek dokumencie urzędowym, to czy będzie to stanowiło skuteczny środek prawny do obrony przed złożonym wypowiedzeniem umowy najmu?
W tym zakresie orzecznictwo i doktryna znów są niejednolite, co najlepiej zobrazują dwa wyroki sądowe o interesujących dla spółki X tezach:
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 7 lutego 2007 r., I ACa 1569/2006. Zgodnie z nim data pewna, o której mowa w art. 81 § 2 k.c., nie jest równoważna dacie pewnej przewidzianej w art. 81 § 1 kc. Zastrzeżenie formy pisemnej z datą pewną spełnia swoje funkcje wyłącznie przy założeniu, że jest to data pewna w rozumieniu art. 81 § 1 k.c., gdyż tylko ją charakteryzuje całkowita niewzruszalność.
W przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy
Według poglądu wyrażonego przez Sąd Apelacyjny w Katowicach w omawianym wyroku, późniejsze potwierdzenie umowy w jakimkolwiek dokumencie urzędowym nie daje spółce X możliwości skutecznej obrony, bowiem przepis art. 678 § 2 k.c. w celu wywołania określonych w nim skutków prawnych wymaga, aby umowa najmu była zawarta w formie kwalifikowanej –pisemnej z datą pewną.
Data pewna jest tutaj elementem formy czynności prawnej. Nie można uznać, że data pewna z art. 81 § 2 k.c. jest równoważna dacie pewnej z art. 81 § 1 k.c., co prowadziłoby do tego, że niezachowanie wymaganej szczególnej formy czynności prawnej w momencie jej dokonania mogłoby być konwalidowane przez późniejsze czynności dokonane w trybie art. 81 § 2 k.c. , co jest wykluczone, gdyż nie temu służy ta instytucja.
Natomiast spółka X mogłaby oprzeć swoją linię obrony na innym wyroku, reprezentującym bardziej liberalny pogląd na datę pewną.
- Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 5 lutego 2009 r., I CSK 325/2008. Jeżeli zatem, jak w sytuacji określonej w art. 678 § 2 k.c., forma pisemna z datą pewną została zastrzeżona do wywołania określonych skutków prawnych (ad eventum), data pewna może być uzyskana w sposób określony w art. 81 § 2 k.c. Istotne jest jedynie to, aby uzyskanie daty pewnej w taki sposób nastąpiło przed zbyciem rzeczy najętej.
Zdaniem Sądu Najwyższego data pewna w szerokim znaczeniu (sensu largo), którą czynność prawna nabywa później niż w dacie jej dokonania (art. 81 § 2 i 3 k.c.), z natury rzeczy nie może mieć zastosowania w razie zastrzeżenia daty pewnej ad solemnitatem. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy data pewna została zastrzeżona ad eventum, w szczególności w sytuacji określonej w art. 678 § 2 k.c.
Przeciwne stanowisko przedstawione w skardze kasacyjnej, negujące stosowanie art. 81 § 2 w takiej sytuacji, oznaczałoby w istocie podważenie racjonalności ustawodawcy, który wprowadził przepis nigdy nieznajdujący zastosowania. Takiego zaś założenia z oczywistych względów nie można aprobować.
Tomasz Borowiec radca prawny, kancelaria radcowska
Komentuje Tomasz Borowiec radca prawny, kancelaria radcowska
Istnieją prawne podstawy, aby zakwestionować skuteczność złożonego wypowiedzenia umowy najmu również w przypadku, gdy umowa najmu nie była zawarta z datą pewną sensu stricto (z notarialnym poświadczeniem daty).
Jednak wobec sporów w doktrynie i orzecznictwie co do charakteru prawnego daty pewnej trudno przewidzieć ostateczny werdykt sędziowski, który w praktyce będzie zależał od poglądu na problem reprezentowany przez dany skład sędziowski.
Stąd spółka X, decydując się na proces sądowy musi brać pod uwagę również ewentualną przegraną i poniesienie związanych z nią kosztów sądowych, kosztów odszkodowania za bezumowne korzystanie wedle cen rynkowych najmu dla tego typu nieruchomości wraz z odsetkami ustawowymi, począwszy od rozwiązania umowy najmu do dnia zapłaty.
Warto jednak zabezpieczać umowę najmu, zaopatrując ją w notarialne poświadczenie daty na wypadek ewentualnej sprzedaży przedmiotu najmu. W takiej sytuacji postanowienia umowy zyskują swoją skuteczność wobec nabywcy przedmiotu najmu.
