Prawo pierwokupu, jak wskazuje nazwa, służy zapewnieniu określonemu podmiotowi opcji pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy przed innymi potencjalnymi kupującymi, ale wyłącznie w przypadku jej sprzedaży.
Zatem sam jego charakter może mieć bezpośredni wpływ na możliwość zakupu wybranej przez nas nieruchomości, ponieważ prawo to materializuje się w momencie, gdy właściciel nieruchomości poweźmie decyzję o jej sprzedaży i zawrze warunkową umowę sprzedaży.
Umowne i ustawowe
Można wyróżnić dwa rodzaje prawa pierwokupu, tj. ustawowe, mające swoje źródło w ustawie, oraz tzw. umowne, wynikające z czynności prawnej. Ogólne unormowania dotyczące prawa pierwokupu znajdują się w kodeksie cywilnym, jednak zgodnie z zawartym w nim art. 596 przepisy te znajdują zastosowanie w takim zakresie, w jakim prawo to nie jest unormowane w przepisach szczególnych.
A polskie ustawodawstwo przewiduje dość liczne przykłady pierwokupu ustawowego, dlatego też warto przyjrzeć się szczegółowym regulacjom ustawowym, które określają, komu i w jakich sytuacjach ono przysługuje i jak w takiej sytuacji wygląda procedura zawierania umów sprzedaży.
Warto mieć na uwadze, że w większości przypadków prawo pierwokupu ustawowego przysługuje Skarbowi Państwa (reprezentowanemu m.in. przez Agencję Nieruchomości Rolnych) lub jednostkom samorządu terytorialnego.
Szczególne regulacje przyznają jednak to uprawnienie również innym podmiotom, tj. dzierżawcom czy współwłaścicielom nieruchomości rolnych, zarządzającemu strefą ekonomiczną i innym. Wobec tego zasadne jest wskazanie, gdzie należy go szukać, co sprawdzać i jak ułożyć strukturę transakcji sprzedaży nieruchomości w celu odpowiedniego jej zabezpieczenia .
Które ustawy regulują prawo pierwokupu
Analiza nieruchomości pod kątem istnienia ustawowego prawa pierwokupu musi być wykonana na wielu płaszczyznach. A oto przykłady przepisów szczegółowych regulujących ustawowe prawo pierwokupu:
- Kodeks cywilny – wprowadza m.in. w art. 166 kodeksu cywilnego regulujący prawo pierwokupu dla współwłaścicieli nieruchomości rolnej.
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. – w art. 109 przyznaje prawo pierwokupu gminie.
- Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 r. – wprowadza w art. 3 ust. 1 prawo pierwokupu dla dzierżawcy, a w przypadku niewykorzystania go dla Agencji Nieruchomości Rolnych.
- Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa z 19 października 1991 r. – wprowadza w art. 29 ust. 4 tzw. prawo odkupu dla Agencji Nieruchomości Rolnych.
- Ustawa o lasach z 28 września 1991 r. - w art. 38 wprowadza prawo pierwokupu dla gmin w zakresie sprzedaży lasów, gruntów i innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych. Prawo to jest realizowane na podstawie przepisów ogólnych dotyczących prawa pierwokupu uregulowanych w kodeksie cywilnym.
- Ustawa o strefach ekonomicznych z 20 października 1994 r. – w art. 8 ust. 2 przyznaje prawo pierwokupu dla zarządzającego strefą ekonomiczną w zakresie prawa własności i użytkowania wieczystego położonych na obszarze strefy nieruchomości. Prawo to jest realizowane na podstawie przepisów ogólnych dotyczących prawa pierwokupu uregulowanych w kodeksie cywilnym.
- Ustawa o portach i przystaniach morskich z 20 grudnia 1996 r. – w art. 4 przyznaje podmiotowi zarządzającemu portem lub przystanią morską prawo pierwokupu przy sprzedaży, ale także pierwszeństwa przy oddaniu w użytkowanie wieczyste i przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego, w odniesieniu do nieruchomości położonych w granicach portów lub przystani morskich.
- Ustawa z 25 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych – w art. 26 ust. 2 przyznaje gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej wspólnotę gruntową.
- Ustawa z 23 czerwca 1995 r. o zmianie ustawy o pracowniczych ogrodach działkowych – w art. 2 ust. 5 przyznaje gminie prawo pierwokupu w przypadku zbycia przez Polski Związek Działkowców prawa użytkowania wieczystego gruntów za cenę w wysokości 1 proc. ceny ustalonej przez strony.
Jaka procedura sprzedaży
Podstawową funkcją prawa pierwokupu jest ograniczenie swobodnego obrotu nieruchomościami, dlatego też bardzo istotne przy nabyciu nieruchomości jest ustalenie, czy prawo pierwokupu będzie miało zastosowanie przy sprzedaży danej nieruchomości.
Ustalenie istnienia bądź nieistnienia prawa pierwokupu warunkuje bowiem cały przebieg transakcji i wyznacza określoną procedurę sprzedaży. Nieruchomość, w stosunku do której podmiotom trzecim przysługuje prawo pierwokupu, będzie mogła zostać sprzedana jedynie pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. To natomiast warunkuje strukturę transakcji i czas potrzebny do jej przeprowadzenia.
Podstawową funkcją prawa pierwokupu jest ograniczenie swobodnego obrotu nieruchomościami
W takiej sytuacji będą musiały zostać zawarte minimum dwie umowy sprzedaży, tj. umowa warunkowa, mająca charakter zobowiązujący, a następnie, w przypadku braku wykonania przez podmioty trzecie przysługującego im prawa pierwokupu, umowa rozporządzająca prawem własności.
Zawarcie warunkowej umowy sprzedaży powoduje, że do chwili upływu terminu na wykonanie prawa pierwokupu uprawniony do tego prawa posiada ekspektatywę do nabycia prawa własności.
Ekspektatywa ta nie podlega zbyciu, zważywszy na niezbywalność samego prawa pierwokupu, a jest jedynie tymczasowym prawem podmiotu trzeciego do nabycia danej nieruchomości. Sprzedawca tym samym zostaje przez pewien moment pozbawiony możliwości wyboru nabywcy nieruchomości. Nie narusza to jednak, z pewnymi wyjątkami, warunków sprzedaży ustalonych przez niego w umowie warunkowej.
Jaki termin
Zgodnie z ogólnymi unormowaniami prawo pierwokupu można wykonać w ciągu jednego miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży. Termin ten zatem rozpoczyna swój bieg od momentu uzyskania przez osobę uprawnioną informacji o treści umowy warunkowej, a nie od dnia jej zawarcia.
Należy również pamiętać, że oświadczenie to nie może być złożone na przyszłość, tzn. jeszcze przed zawarciem umowy warunkowej. To na notariuszu spoczywa obowiązek zawiadomienia osoby uprawnionej – przez przesłanie jej odpisu aktu notarialnego.
Dopiero w przypadku braku wykonania prawa pierwokupu w oznaczonym terminie lub złożenia oświadczenia przez podmiot uprawniony o braku skorzystania z tego prawa prawo pierwokupu wygasa i strony mogą zawrzeć umowę sprzedaży o charakterze rozporządzającym.
Jakub Ziółek partner, radca prawny, SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy
Komentuje Jakub Ziółek, partner, radca prawny, SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy
Zachowanie określonej obok procedury sprzedaży nieruchomości jest bardzo istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji. Jej naruszenie może spowodować nawet nieważność umowy sprzedaży, w przypadku gdy ustawowe prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi czy też dzierżawcy.
W przypadku innych podmiotów, którym przysługuje prawo pierwszeństwa, ominięcie nakazanej procedury spowoduje, że zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu, czyli zbywca nieruchomości, będzie ponosił odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.
Oznacza to, że uprawnionemu z tytułu prawa pierwokupu będzie przysługiwać roszczenie odszkodowawcze do zbywcy, którego wysokość mieści się w granicach tzw. negatywnego interesu umownego, czyli szkody wynikłej z niedojścia umowy do skutku obejmującej to, co strona posiadałaby, gdyby nie podejmowała działań zmierzających do zawarcia niedoszłej do skutku umowy.
Joanna Winter radca prawny, SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy
Komentuje Joanna Winter, radca prawny, SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy
Aby uniknąć negatywnych konsekwencji sprzedaży nieruchomości, warto poprzedzić ją audytem nieruchomości, w tym m.in. dokładną weryfikacją jej sytuacji prawnej pod kątem istnienia prawa pierwokupu.
Analizę nieruchomości najlepiej rozpocząć od weryfikacji aktualnego odpisu z księgi wieczystej. W niej bowiem może być ujawnione nie tylko umowne, ale również ustawowe prawo pierwokupu dotyczące interesującej nas nieruchomości.
Istotne jest, że w pewnych przypadkach nieujawnienie ustawowego prawa pierwokupu w księgach wieczystych będzie skutkowało jego nieskutecznością. Należy jednak pamiętać, że brak odpowiednich wpisów w księdze wieczystej nie przesądza o braku istnienia prawa pierwokupu wynikającego z innych podstaw prawnych.
Kolejnym krokiem mającym na celu ustalenie stanu prawnego nieruchomości powinna być weryfikacja przeznaczenia nieruchomości w planach zagospodarowania przestrzennego lub decyzjach o warunkach zabudowy nieruchomości.
Bowiem zgodnie z przepisami o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości rolne, które są w całości przeznaczone w planach lub decyzjach o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne, nie podlegają prawu pierwokupu. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy terenu przeznaczenie nieruchomości należy ustalać na podstawie danych z ewidencji gruntów.
Istotne jest również określenie, czy dana nieruchomość stanowi własność czy użytkowanie wieczyste, czy jest ona zabudowana czy nie i czy niezabudowana nieruchomość była uprzednio nabyta przez sprzedawcę od Skarbu Państwa (w tym od Agencji Nieruchomości Rolnych), ponieważ te cechy również warunkują istnienie prawa pierwokupu.
Przy weryfikacji nieruchomości rolnej mającej stanowić przedmiot sprzedaży należy mieć również na uwadze jej powierzchnię, a w szczególności czy przekracza ona 5 ha, ponieważ ta powierzchnia, przy braku innych uprawnionych do pierwokupu, warunkuje powstanie prawa pierwokupu po stronie Agencji Nieruchomości Rolnych.
Ponadto należy sprawdzić, czy nieruchomość rolna nie jest dzierżawiona, i przeanalizować, czy zostały spełnione przesłanki warunkujące powstanie prawa pierwokupu dzierżawcy.
