Firmowy najem nieruchomości: Nakłady na wynajmowany lokal to inwestycja

Na gruncie ustaw o podatku o dochodowym są one bowiem traktowane jako szczególnego rodzaju środki trwałe podlegające amortyzacji, określane mianem inwestycji w obcych środkach trwałych.

Co do zasady, na podstawie art. 16a ust. 1 ustawy o CIT i art. 22a ust. 1 ustawy o PIT, amortyzacji podlegają środki trwałe stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu. Zgodnie natomiast z art. 16a ust. 2 pkt 1 ustawy o CIT oraz art. 22a ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT amortyzacji podlegają także, niezależnie od przewidywanego okresu używania, przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych.

Ustawodawca nie określił bliżej, co należy rozumieć pod pojęciem inwestycji w obcych środkach trwałych.

Suma nakładów na ulepszenie

W art. 16g ust. 7 ustawy o CIT i art. 22g ust. 7 ustawy o PIT wskazano jedynie, że wartość inwestycji w obcych środkach trwałych ustala się stosując odpowiednio regulacje art. 16g ust. 3 – 5 ustawy o CIT i art. 22g ust. 3 – 5 ustawy o PIT, tj. przepisy definiujące pojęcie ceny nabycia oraz kosztu wytworzenia dla potrzeb ustalenia wartości początkowej środków trwałych.

Biorąc zatem pod uwagę te wskazówki, uznać należy, że inwestycją w obcych środkach trwałych są działania podatnika odnoszące się do niestanowiącego jego własności środka trwałego, które zmierzają do jego ulepszenia, czyli polegają na jego przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji (przykładowo adaptacja lub modernizacja wynajętego lokalu) lub polegają na stworzeniu składnika majątku mającego cechy środka trwałego. Suma zaewidencjonowanych wydatków (kosztów) poniesionych w związku z taką inwestycją, z dniem jej zakończenia i przyjęcia do używania, wyznaczać będzie wartość początkową środka trwałego, jakim jest w tym przypadku podlegająca amortyzacji, inwestycja w obcym środku trwałym.

Amortyzacja przez minimum 10 lat

W odniesieniu do inwestycji w obcych środkach trwałych, przepisy ustaw o podatkach dochodowych określają minimalny okres, w jakim te inwestycje powinny być amortyzowane. Na podstawie bowiem art. 16j ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT (analogicznie art. 22j ust. 4 pkt 1 ustawy o PIT) podatnicy mogą indywidualnie ustalać stawki amortyzacyjne dla przyjętych do używania inwestycji w obcych środkach trwałych, z tym że dla inwestycji w obcych budynkach (lokalach) lub budowlach okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Zatem aby móc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wartość wydatków poniesionych na wykonanie ulepszeń w obcych budynkach czy lokalach będących przedmiotem najmu (inwestycji w obcych środkach trwałych) w pełnej wysokości, podatnik powinien użytkować te obiekty przez co najmniej 10 lat.

Autorka jest konsultantką podatkową w ECA Auxilium SA