Sposoby odwołania darowizny nieruchomości: Samo oświadczenie do odwołania darowizny nie wystarczy

Odwołanie darowizny nieruchomości nie wywiera skutku rzeczowego, jedynie skutek obligacyjny. Co za tym idzie, samo oświadczenie przedsiębiorcy odwołujące darowiznę nie powoduje powrotnego przejścia nieruchomości na darczyńcę.

Niezbędne jest zawarcie w formie aktu notarialnego umowy o powrotne przeniesienie prawa własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Jeżeli jednak do umowy nie dojdzie, pozostaje darczyńcy droga powództwa o zobowiązanie obdarowanego do powrotnego przeniesienia na darczyńcę własności nieruchomości.

Kiedy zasadny jest pozew

Zatem do dokonania wpisu w księdze wieczystej stosownego prawa na rzecz darczyńcy-przedsiębiorcy niezbędne będzie zawarcie umowy o powrotne przeniesienie prawa własności nieruchomości.

Jednocześnie, w wypadku gdy nie dojdzie do dobrowolnego zawarcia wskazanej umowy, na przykład gdy obdarowany nie chce pozbyć się przedmiotu darowizny – wówczas dopuszczalne jest skierowanie przez przedsiębiorcę pozwu do sądu.

W powództwie takim przedsiębiorca może żądać stwierdzenia, że obdarowany jest obowiązany do złożenia oświadczenia woli przenoszącego stosowne prawo z powrotem na darczyńcę w trybie art. 64 kodeksu cywilnego w zw. z art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego. Orzeczenie sądu zastępuje w tym zakresie oświadczenie woli obdarowanego o przeniesieniu własności na rzecz darczyńcy.

Potwierdza to uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z 7 stycznia 1967 r. (III CZP 19/66, OSNCP 1968 nr 5, poz 79), której nadano moc zasady prawnej, wskazującą, iż oświadczenie odwołujące darowiznę nieruchomości z powodu rażącej niewdzięczności nie powoduje przejścia własności nieruchomości z obdarowanego na darczyńcę, lecz stwarza jedynie obowiązek zwrotu przedmiotu odwołanej darowizny stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.).

Jeżeli więc oświadczenie to ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 2 k.c.) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda; w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę.

Warto podkreślić, że powództwo darczyńcy o ustalenie skuteczności odwołania darowizny na podstawie art. 189 k.p.c. w takich wypadkach jest niedopuszczalne ze względu na brak interesu prawnego w żądaniu takiego ustalenia. Jak wskazano bowiem wyżej darczyńcy przysługuje powództwo o świadczenie polegające na zobowiązaniu obdarowanego do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości na darczyńcę zastąpionego stosownym wyrokiem sądu wydanym na podstawie art. 64 k.c.

Nawet gdy mylnie wpisano do księgi wieczystej jako właściciela darczyńcę po odwołaniu przez niego darowizny i uzyskaniu nieprawidłowego wyroku ustalającego, że odwołanie darowizny było skuteczne, nadal dopuszczalne jest uwzględnienie powództwa o zobowiązanie obdarowanego do powrotnego przeniesienia własności darowanej nieruchomości na podstawie art. 405 k.c. w zw. z art. 898 § 2 k.c.

Uchybienie polegające na bezpodstawnym wpisie w księdze wieczystej zmiany właściciela nieruchomości nie stoi bowiem na przeszkodzie dochodzeniu przez uprawnionego roszczenia o rzeczywiste przeniesienie własności tej nieruchomości.

Uwaga!

Do skutku rzeczowego odwołania darowizny nieruchomości niezbędne jest zatem zawarcie umowy o przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz darczyńcy lub uzyskanie prawomocnego wyroku sądu na podstawie art. 64 k.c. zastępującego oświadczenie darczyńcy.

Zgodnie z regulacją art. 901 k.c. możliwe jest również rozwiązanie umowy darowizny w drodze postępowania sądowego. Chwilą rozwiązania umowy darowizny w sytuacji zgodnego porozumienia będzie data zawarcia takiej umowy. W sytuacji rozwiązania umowy przez sąd będzie nią data uprawomocnienia się orzeczenia sądu.

Podobnie jak w wypadku odwołania darowizny rozwiązanie umowy darowizny zarówno przez strony, jak i w drodze orzeczenia sądu wywołuje jedynie skutek obligacyjny. W celu osiągnięcia skutku rzeczowego niezbędne będzie zawarcie umowy powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na rzecz darczyńcy bądź też wydanie prawomocnego orzeczenia sądu w trybie art. 64 k.c. zastępującego oświadczenia woli stron niezbędne do przeniesienia własności nieruchomości

Wpis do księgi wieczystej

Badanie przez sąd wieczystoksięgowy dokumentów dołączonych do wniosku o wpis w księdze wieczystej obejmuje zarówno formę dokumentu, jak i jego treść, gdyż zakres kognicji sądu obejmuje także ocenę, czy dany dokument stanowi ważną podstawę wpisu.

Podstawą wpisu w księdze wieczystej zmiany właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego czy też uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – na skutek odwołania darowizny – będzie umowa o przeniesienie jednego ze wskazanych praw zawarta w formie aktu notarialnego bądź stosowne prawomocne orzeczenie sądu.

Wpis w księdze wieczystej prawa własności nieruchomości z powrotem na darczyńcę będzie miał charakter wpisu deklaratywnego.

Tak więc prawo własności nieruchomości z powrotem przechodzi na rzecz darczyńcy z chwilą:

• zawarcia umowy powrotnego przeniesienia własności nieruchomości,

• uprawomocnienia się wyroku sądu – w sytuacji gdy stwierdza on zawarcie umowy przeniesienia własności,

• złożenia oświadczenia woli darczyńcy o wyrażeniu zgody na przeniesienie własności w formie aktu notarialnego – w przypadku gdy prawomocny wyrok sądu zastępuje jedynie oświadczenie obdarowanego o przeniesieniu własności na rzecz darczyńcy.

Ponadto odwołanie darowizny bez powrotnego przeniesienia własności nieruchomości nie może stanowić podstawy do wpisu w dziale III księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, skoro nadal po odwołaniu darowizny właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości czy też uprawnionym z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest obdarowany.

Przykład

Przedsiębiorca Zygmunt K. dokonał w formie aktu notarialnego odwołania darowizny nieruchomości na rzecz swojego syna Konstantego K. z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Następnie złożył wniosek do sądu wieczystoksięgowego na urzędowym formularzu wraz z powyższym oświadczeniem, żądając wpisu własności na jego rzecz w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości.

W takim wypadku sąd wieczystoksięgowy odmówi wpisu własności, gdyż kompletnie nieistotna jest forma, jaką przybiera oświadczenie woli darczyńcy o odwołaniu darowizny nieruchomości. Jest ono jednostronną czynnością prawną, której skutki nie obejmują przejścia prawa własności.