Jak dokończyć budowę przerwaną na lata

Bywa, że rozpoczętą inwestycję z jakichś powodów przedsiębiorca przerywa i przez długie lata stoi szkielet hali lub budynek w surowym stanie. Zawsze jednak to, co częściowo wybudował, można później dokończyć.

Najdłużej na trzy lata

Art. 37 prawa budowlanego przewiduje, że budowę należy rozpocząć w ciągu trzech lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna. Na taki sam okres można przerwać roboty budowlane. Po upływie trzech lat formalności budowlane trzeba załatwiać od początku.

Uwaga!

Termin trzech lat obowiązuje dopiero od 23 sierpnia 2008. Przed tą datą okres, na jaki można przerwać budowę (lub ją rozpocząć), wynosił dwa lata. Do spraw wszczętych a niezakończonych decyzją ostateczną do tej daty, tj. 23 sierpnia  2008, stosuje się jednak okres trzyletni. Jest to ważne.

We wszystkich bowiem postępowaniach o wygaszenie decyzji o pozwoleniu na budowę prowadzonych po 23 sierpnia 2008 starosta będzie sprawdzał, czy upłynęły te trzy lata.

Dowody to podstawa

Zanim jednak przedsiębiorca zacznie załatwiać nowe formalności, musi zakończyć te stare. W tym celu powinien wystąpić do starosty o wygaszenie pozwolenia na budowę, które otrzymał przed laty.

W urzędzie składa więc wniosek i załączniki, które mają być niezbitym dowodem na to, kiedy dokładnie doszło do przerwania robót. Najlepszym takim dowodem jest dziennik budowy z wpisem, kiedy i dlaczego doszło do zaniechania robót budowlanych.

Bywa jednak, że dziennika nie ma. Wówczas można się ratować oświadczeniem kierownika budowy, które złożył on w dniu przerwania budowy. W ostateczności mogą to być zeznania świadków, np. sąsiada.

Sprawa jest prosta w razie ubiegania się o rozpoczęcie robót. Wtedy wystarczającym dowodem będzie samo pozwolenie. Rejestr takich pozwoleń prowadzi starosta. Ale dopiero od roku 1999. Dlatego, jeżeli pozwolenie ma np. 20 lat, warto dołączyć jego kopię do wniosku.

Przez długie lata pozwolenia wydawały też gminy i urzędy rejonowe, powinny one więc posiadać rejestry, tzw. książki ruchu budowlanego (były one prowadzone do końca roku 1994).

Wygaszanie decyzji

Po otrzymaniu wniosku o wygaszenie pozwolenia starosta prowadzi postępowanie administracyjne na podstawie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego.

Może ono trwać maksymalnie miesiąc, a  stroną w tym postępowaniu może być każdy, kto ma w tym interes prawny. Następnie starosta wydaje decyzję wygaszającą pozwolenie. Załatwianie nowych formalności może rozpocząć przedsiębiorca dopiero wtedy, gdy decyzja wygaszająca stanie się ostateczna.

Uwaga!

Decyzja staje się ostateczna, jeżeli minie 14 dni od jej wydania i nikt jej w tym czasie nie zaskarży. Niezadowolony sąsiad (lub inna strona) może się jednak odwołać do wojewody, wówczas staje się ona ostateczna z chwilą doręczenia stronom decyzji wojewody (jeżeli wojewoda nie uwzględnił odwołania i potwierdzi zasadność decyzji).

Nie ma przy tym znaczenia, że z kolei decyzja wojewody została np. zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Złożenie skargi do sądu administracyjnego nie wstrzymuje wykonania decyzji.

Po kolejne pozwolenie

Na przestrzeni lat przepisy się zmieniały. Tymczasem nowe pozwolenie na budowę lub na wznowienie robót musi być wydane na podstawie obowiązujących przepisów. W wypadku obiektów stawianych od podstaw nie ma to większego znaczenia.

Inaczej jednak będzie w wypadku obiektów, które przedsiębiorca planuje dokończyć. Może się bowiem okazać, że nie spełniają wymogów obecnych przepisów budowlanych lub innych ustaw.

W praktyce bardzo często przedsiębiorcy borykają się z przepisami przeciwpożarowymi. Kolejne nowelizacje tych przepisów zaostrzały wymagania ochrony przeciwpożarowej, tymczasem częściowo wybudowane obiekty nie zawsze je spełniają (np. odnośnie do szerokości czy długości drogi ewakuacyjnej na wypadek pożaru).

Wtedy obiekt trzeba przebudować, ale można także spróbować uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych i zastosować zamienne rozwiązania równoważne (np. przy zbyt długiej lub zbyt wąskiej drodze ewakuacyjnej ograniczyć liczbę użytkowników pomieszczeń albo zastosować instalacje sygnalizacji pożaru i zraszającą).

Uwaga!

Może być i tak, że nigdy nie dokończy się rozpoczętej budowy, a w konsekwencji nadzór nakaże nam rozbiórkę pozostałości niedokończonej budowy (art. 67 prawa budowlanego). Zbyt dużo się bowiem zmieniło.

Przykładowo gmina uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który dla terenów, gdzie znajduje się ten obiekt, przewiduje jednorodzinną zabudowę. Przedsiębiorca zatem żadnej hali produkcyjnej na tym terenie nie wybuduje, mimo że przed laty nie byłoby z tym problemów.

Czy może być stary projekt budowlany

Przepisy nic nie mówią, jak długo jest ważny projekt budowlany. Ubiegając się więc o nowe pozwolenie, można wykorzystać stary projekt.

Muszą jednak być naniesione na nim takie poprawki, by był zgodny z obowiązującymi przepisami, a przede wszystkim z prawem budowanym i ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Poprawki na starym projekcie powinien nanosić projektant. Z pewnością trzeba będzie wykonać nowy plan zagospodarowania terenu na aktualnej mapie do celów projektowych i ponowić uzgodnienia, np. z rzeczoznawcami w dziedzinie przepisów przeciwpożarowych, bezpieczeństwa i higieny pracy oraz sanitarnych.

Wydanie nowego pozwolenia

Starosta sprawdza kompletność wniosku, ustala strony i zawiadamia o rozpoczęciu (wszczęciu) postępowania.

Uwaga!

Jeżeli wniosek ma wady formalne (np. brak podpisu pod wnioskiem), starosta każe go uzupełnić. Daje na to siedem dni, a jeżeli termin nie zostanie dotrzymany, nie rozpatrzy wniosku. Jeżeli wniosek zawiera braki merytoryczne, np. projekt budowlany ma wady, starosta powinien ustalić termin na tyle długi, by wystarczyło czasu na ich usunięcie.

W postępowaniu o pozwolenie na budowę stronami będą: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie.

Teoretycznie starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Starosta, który w tym czasie pozwolenia nie wyda, zapłaci karę 500 zł za każdy dzień zwłoki (art. 35 ust. 6 prawa budowlanego). Pieniądze trafiają przez kasę wojewody do Skarbu Państwa.

Przedsiębiorca musi liczyć się z tym, że przed wydaniem pozwolenia na budowę trzeba często zasięgnąć opinii różnych instytucji. Czasami konieczne jest też przeprowadzenie postępowania w  sprawie oddziaływania inwestycji na obszar Natura 2000, o czym inwestor wcześniej nie wiedział.

Uwaga!