To, jaki kontrakt będzie dobry dla firmy, zależy od sytuacji

Firma budowlana znalazła działkę, na której chce składować swoje wyroby. Teraz pertraktuje z właścicielem tego gruntu na temat warunków umowy i zastanawia się, czy podpisać najem czy dzierżawę. Okazuje się, że jeżeli będzie na tej działce składować tylko swój towar, wtedy właściwy jest najem.

Ale gdyby się zdecydowała jego część (za czynsz) udostępnić innej osobie, wtedy będzie to już dzierżawa (ponieważ nieruchomość będzie przynosiła pożytki).

Różnic pomiędzy tymi typami umów jest o wiele więcej. Trzeba je znać, gdyż samo zatytułowanie umowy, że jest to np. najem, nie wystarczy, by była ważna. Musi mieć także cechy typowe dla danego jej rodzaju.

[srodtytul]Przedmiot, czas i forma[/srodtytul]

Oba typy umów zawiera się w formie pisemnej lub ustnej na czas określony lub nieokreślony.

[b]Umowa dzierżawy (na czas oznaczony) może trwać maksymalnie 30 lat, natomiast najmu – co do zasady dziesięć lat. W tym ostatnim wypadku jest jeden wyjątek dotyczący przedsiębiorców. Od niedawna mogą oni zawierać umowy najmu na czas oznaczony na 30 lat.[/b]

I jedną, i drugą umowę zawiera się w celu korzystania z cudzej rzeczy, za co trzeba płacić czynsz. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome (np. samochód), nieruchomości (m.in. mieszkanie, dom) oraz ich części składowe (w tym pomieszczenie gospodarcze, miejsce garażowe), gdy zaś chodzi o dzierżawę – także prawa, np. autorskie.

[b]Uwaga![/b] Dzierżawę traktuje się jako odmianę umowy najmu, na co wskazuje przepis art. 694 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]. Dlatego stosuje się do niej odpowiednio przepisy o najmie. Podstawowa różnica między jedną a drugą umową dotyczy pobierania pożytków.

Najemca nie ma do tego prawa, a dzierżawca tak. Pożytki mogą być dwojakiego rodzaju: naturalne (np. płody rolne) i cywilne (dochody, takie jak czynsz).

[srodtytul]Ile to kosztuje[/srodtytul]

Najemca płaci czynsz w terminie, jaki strony uzgodnią w umowie; jeżeli nic ona o tym nie mówi, stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Stanowią one, że czynsz powinien być płacony z góry:

- za cały czas najmu – gdy ma trwać nie dłużej niż miesiąc,

- miesięcznie (do 10. dnia) – gdy zawarto ją na okres dłuższy niż miesiąc albo na czas nieoznaczony.

Termin płatności czynszu dzierżawnego może być ustalony w dowolny sposób, np. jednorazowo lub periodycznie, z dołu lub z góry, w okresach miesięcznych, kwartalnych, półrocznych, rocznych.

Jeżeli w umowie tego nie ustalono, to czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu (art. 699 k.c.). Przy dzierżawie nieruchomości rolnej czynsz zwyczajowy to czynsz coroczny, po zebraniu pożytków (plonów).

Dzierżawca może być w umowie zobowiązany do ponoszenia świadczeń dodatkowych, np. opłacania podatków i innych kosztów związanych z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz jego ubezpieczeniem (art. 702 i 708 k.c.).

[srodtytul]Jak wygląda korzystanie[/srodtytul]

Wynajmujący musi wydać najemcy rzecz (np. lokal) w stanie przydatnym do ustalonego w umowie użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Oznacza to, że ma obowiązek dokonywać niezbędnych napraw, ale nie wszystkich – te drobne, związane ze zwykłym używaniem rzeczy, obciążają najemcę.

Natomiast w wypadku dzierżawy [b]dzierżawca ma obowiązek dokonywać napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.[/b]

Dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego poddzierżawić np. nieruchomości albo oddać do bezpłatnego używania. Jeżeli nie zastosuje się do tego zakazu, musi się liczyć z tym, że dojdzie do rozwiązania dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W wypadku najmu jest nieco inaczej. Najemca może oddać rzecz w całości (np. mieszkanie) lub części (np. jeden pokój) do bezpłatnego używania lub podnająć, pod warunkiem że nie zabrania tego umowa.

Bezpłatne używanie lub podnajem ulega rozwiązaniu z chwilą zakończenia stosunku najmu. Gdyby natomiast najemca używał rzeczy wynajętej w sposób sprzeczny z umową (np. wynajął dom, by w nim mieszkać, a prowadzi w nim działalność gospodarczą) i mimo upomnienia dalej to robił, właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

[srodtytul]Kiedy nadchodzi koniec[/srodtytul]

Strony mają pełną dowolność w kształtowaniu okresu i terminu wypowiedzenia umowy dzierżawy lub najmu. Gdyby jednak nie regulowały one danej kwestii, stosuje się kodeks cywilny.

[b]Uwaga! [/b]Roszczenia w wypadku obu typu umów przedawniają się z upływem roku.

Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę, gdy dzierżawca zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a gdy czynsz jest płatny rocznie – ponad trzy miesiące. Musi dać mu jednak szansę w postaci dodatkowego trzymiesięcznego terminu na zapłatę czynszu.

Ponadto jeżeli dzierżawa została zawarta na czas dłuży niż 30 lat, po upływie tego terminu uznaje się ją za zawartą na czas nieokreślony.

Jeśli przedmiotem umowy jest grunt rolny (jeżeli umowa nie stanowi inaczej), można ją wypowiedzieć rok naprzód, z terminem na koniec roku dzierżawnego.

[b] Po zakończeniu dzierżawy obowiązkiem dzierżawcy jest zwrócenie wydzierżawiającemu przedmiotu dzierżawy, który musi się znajdować w stanie zgodnym z zasadami prawidłowej gospodarki.[/b]

Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć go z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku – z zachowaniem następujących terminów kodeksowych:

- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego,

- gdy miesięcznie – miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego,