Inwestor ma od momentu odbioru końcowego trzy lata na to, aby skorzystać z przysługujących mu uprawnień z tytułu rękojmi. Termin ten liczy się od dnia dokonania odbioru końcowego. Na co może liczyć? To zależy od tego, jak dobrze zadbał o swoje interesy. W praktyce nierzadkie są przecież sytuacje, kiedy wady widać gołym okiem, a wykonawca nie przyznaje się do błędów.
[srodtytul]Najpierw odbiór i protokół[/srodtytul]
Momentem przełomowym w stosunkach między inwestorem i wykonawcą jest odbiór końcowy. Wtedy obie strony zostają wystawione na próbę. Od tego momentu bieg rozpoczyna też termin rękojmi za wady oraz terminy przedawnienia roszczeń wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
Zasada jest taka, że jeśli wykonawca zgłosi zakończenie robót budowlanych, inwestor musi dokonać ich odbioru. Jeśli z przyczyn leżących po jego stronie uchybia temu obowiązkowi, popada w zwłokę. Zachowanie to pozostaje bez wpływu na uprawnienia wykonawcy: mimo braku odbioru może żądać wynagrodzenia.
Na okoliczność odbioru sporządzany jest protokół. Stanowi on swego rodzaju pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę do rozliczenia obu stron. Powinny się w nim znaleźć ustalenia co do jakości wykonanych robót. Trzeba zatem zamieścić w nim wykaz wszystkich ujawnionych wad (tych, które będzie widać, bo wiadomo, że część z nich może się ujawnić dopiero po rozpoczęciu użytkowania budynku). Nie poprzestańmy jednak na wpisywaniu samej listy wad. Dobrze też zamieścić w protokole terminy usunięcia wad przez wykonawcę.
[srodtytul]Obowiązuje trzyletni termin[/srodtytul]
To, że inwestor zapłacił wykonawcy, nie oznacza jeszcze, że rezygnuje z przysługujących mu praw i godzi się z wadliwym wykonaniem robót. Wykonawca nie może się tłumaczyć, że skoro klient przyjął fakturę, to znaczy, że zaakceptował jakość robót. Nie wszystkie wady są widoczne od razu, niektóre mogą się ujawnić później. Stąd trzyletni termin odpowiedzialności wykonawcy za wady budynku. To czas, w ciągu którego inwestor może żądać naprawy usterek, obniżenia wynagrodzenia, a czasami nawet odstąpić od umowy.
[srodtytul]Dużo zależy od rodzaju wady[/srodtytul]
To jednak, jakie uprawnienia mu przysługują, zależy w dużej mierze od tego, z jakim rodzajem wad mamy do czynienia. Inwestor, dochodząc uprawnień z rękojmi, musi zwracać uwagę na to, czy wady dadzą się usunąć czy nie.
W pierwszym wypadku może żądać ich usunięcia, wyznaczając wykonawcy odpowiedni termin, z zastrzeżeniem, że po jego bezskutecznym upływie naprawy nie przyjmie. W drugim, a więc gdy wady nie da się usunąć, może żądać odpowiedniego zmniejszenia wynagrodzenia albo od umowy odstąpić. Taką samą możliwość ma, gdy wykonawca nie usunie wady w terminie albo gdy z okoliczności wynika, że nie zdoła jej usunąć w odpowiednim czasie.
Ale uwaga! To, z którego uprawnienia (odstąpienie od umowy lub obniżenie wynagrodzenia) inwestor skorzysta, nie jest pozostawione jego swobodnej decyzji. Wpływ na to ma to, czy wada jest istotna. Jeśli tak, inwestor może od umowy odstąpić. Jeśli nie, pozostaje mu żądanie obniżenia wynagrodzenia.
[b]Jaka wada jest istotna? Taka, która wyłącza normalne korzystanie z obiektu zgodnie z celem zawartej umowy albo odbiera właściwe obiektowi cechy, istotnie zmniejszając jego wartość. [/b]
Odstępując od umowy albo żądając obniżenia wynagrodzenia, inwestor może też zażądać naprawienia szkody, jaką w związku z tym poniósł.
[ramka][b]Nie płać, jeśli nie musisz[/b]
Inwestor, który płaci wykonawcy przed odbiorem robót, dużo ryzykuje. Najlepiej tak ustalić harmonogram płatności, aby przekazywać pieniądze tylko za to, co zostało zrobione. Dobrze jest też szczegółowo określić zakres prac, jakie mają być wykonane. Jeśli w umowie o roboty budowlane nie ma mowy o przyłączach, to wykonawca może odmówić ich wykonania albo zażądać dodatkowego wynagrodzenia.
Nie czekamy też z wytknięciem wykonawcy uchybień do czasu odbioru. Może to zrobić inspektor nadzoru budowlanego. [/ramka]
