Od dnia 14 marca 2020 r., tj. od dnia wejścia w życie rozporządzenia ministra zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczpospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, najemcy lokali w centrach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2 zostali praktycznie pozbawieni możliwości prowadzenia bieżącej działalności handlowej.

Galerie z zakazem handlu

O ile zakaz wprowadzony na podstawie tego aktu prawnego skupiał się głównie na najemcach prowadzących działalność polegającą na handlu m. in. odzieżą i sprzętem elektronicznym, jak również na najemcach z branży gastronomicznej i rozrywkowej, o tyle na mocy kolejnego rozporządzenia ministra zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. wprowadzającego stan epidemii, w galeriach handlowych obowiązuje już całkowity zakaz handlu. Wyjątkiem są handlujący m. in. środkami czystości, artykułami toaletowymi, produktami i wyrobami leczniczymi, produktami spożywczymi, jak również artykułami budowlanymi i remontowymi. W galeriach handlowych mogą być prowadzone usługi takie jak medyczne czy pocztowe. W konsekwencji, jedynie światła czynnych drogeri, aptek i sklepów spożywczych rozświetlają puste korytarze centrów handlowych.

Koło ratunkowe rzucone najemcom

Sytuacja najemców nie napawa optymizmem. Nie mogą prowadzić bieżącej działalności w centrach handlowych i uzyskiwać z tego tytułu zysków. Do tego ciążą na nich wysokie koszty najmu powierzchni żytkowej. Trudna sytuacja najemców lokali handlowych nie pozostała jednak niezauważona. Sejm uchwalił ustawę z dnia 28 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, która stanowi koło ratunkowe rzucone najemcom i stawia ich w znacznie bardziej uprzywilejowanej sytuacji niż wynajmujących.

Czytaj także: Zamknięty sklep w wielkim centrum bez czynszu

Zgodnie z przyjętą regulacją, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych (a zatem od dnia 14 marca 2020 r. aż do odwołania), wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu, dzierżawy oraz innych podobnych umów, na podstawie których dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Oznacza to, że najemcy nie będą zobowiązani do uiszczania czynszu najmu, a wynajmujący do udostępniania powierzchni użytkowej najemcom.

Ponadto, zgodnie z wprowadzonymi przepisami, najemcy w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu handlu powinni złożyć wynajmującym bezwarunkową i wiążącą ofertę dotyczącą przedłużenia obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu handlu przedłużony dodatkowo o okres 6 miesięcy. Jeśli najemca nie przedłoży wynajmującemu takiej oferty w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu handlu, wynajmującego przestają wiązać ograniczenia związane z wygaśnięciem wzajemnych zobowiązań stron umowy.

Powyżej wymienione regulacja związana z wygaśnięciem wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu, zgodnie z ustawą, weszła w życie od dnia wprowadzonego zakazu, tj. od dnia 14 marca 2020 r. Termin na złożenie przez najemców bezwarunkowych i wiążących ofert przedłużenia umów najmu ma obowiązywać od dnia zniesienia tego zakazu handlu.

Zmiana układu sił

Wprowadzenie regulacji dot. „tarczy antykryzysowej" znacząco wpływa na układ sił w relacji wynajmujących z najemcami. Wydaje się bowiem, że w obliczu epidemii wirusa SARS-CoV-2, najemcy nie byli uprawnieni do powoływania się na tzw. okoliczności noszące znamiona „siły wyższej", które uniemożliwiają im wypełnienie ich zobowiązań umownych.

Analizując sytuację prawną najemców, należy przyjrzeć się przede wszystkim wzajemnym zobowiązaniom umownym. W umowach najmu wynajmujący zobowiązali się udostępnić najemcom powierzchnię użytkową, zaś najemcy uiszczać czynsz za udostępnienie tejże powierzchni. W obecnej sytuacji wynajmujący mogli skutecznie podnosić, że udostępniając powierzchnię najemcom w pełni wywiązali się z postanowień umownych i słusznie oczekiwać świadczenia wzajemnego, jakim jest zapłata czynszu przez najemców. Po stronie wynajmujących pojawiają się również argumenty, że nie udostępniali najemcom „kanałów sprzedażowych", a jedynie powierzchnię użytkową, jak również, że powierzchnia ta jest faktycznie wykorzystywana np. do przygotowywania paczek z produktami zakupionymi poprzez sklepy internetowe.

Brak możliwości po stronie najemców do podnoszenia argumentów związanych z zaistnieniem po ich stronie „siły wyższej", wynika z faktu, że nie możemy mówić tu o okolicznościach „niezawinionej niemożliwości świadczenia" (art. 495 K.c.), która uniemożliwia którejkolwiek ze stron uchylenie się od ciążących na nich z mocy umowy obowiązków. Wprowadzone ograniczenia administracyjne nie stoją na przeszkodzie w wypełnieniu wzajemnych zobowiązań umownych – najemcom zapłaty czynszu, zaś wynajmującym udostępnienia powierzchni użytkowej.

Dodatkowo należy podkreślić, że treść rozporządzenia ministra zdrowia zakazująca handlu najemcom została tak ukształtowana, że adresatem zakazu handlu są bezpośrednio najemcy lokali użytkowych, a nie wynajmujący. Biorąc pod uwagę takie ukształtowanie przepisów, wynajmujący tym bardziej byli uprawnieni do wskazywania, że w pełni wypełniają zobowiązania umowne, oczekując świadczenia wzajemnego w postaci czynszu najmu.

Jak to było w przedtem

Nawet w obliczu braku przepisów „tarczy antykryzysowej", które wychodzą naprzeciw interesom najemców, nie byli oni pozbawieni w przeszłości oręża w walce z wynajmującymi o swoje prawa. Najemcom przysługuje bowiem uprawnienie do powołania się na tzw. klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków, która została uregulowana w art. 3571 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, możliwe jest wytoczenie powództwa, którego celem będzie obniżenie czynszu najmu, a nawet rozwiązanie umowy z wynajmującym.

Jednakże w tej sytuacji najemcy nie byli uprawnieni do samodzielnej ingerencji w zobowiązania umowne. Takiej ingerencji mógł dokonać jedynie sąd, po wytoczeniu stosownego powództwa. Najemcy byliby zobowiązani do wykazania, że epidemia SARS-CoV-2 oraz idące za nią zmiany prawne sprawiły, że zapłata czynszu wiązała się z nadmiernymi trudnościami lub groziła dużą stratą. Wówczas sąd, po rozważeniu sprzecznych interesów stron oraz biorąc pod uwagę zasady współżycia społecznego mógł ukształtować w odrębny sposób stosunek umowny najemcy z wynajmującym, w tym również obniżyć czynsz najmu za dany okres.

Regulacje zawarte w „tarczy antykryzysowej" w znacznym stopniu wyręczają więc najemców w zakresie dochodzenia swoich praw, kształtując ich sytuację prawną w sposób uprzywilejowany.

Zdaniem autora

Marcin Wasilewski, adwokat Jacek Kosiński adwokaci i radcowie prawni

Ustawodawca, wprowadzając regulację, w myśl której na czas wprowadzonego zakazu handlu w galeriach wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, wyszedł naprzeciw interesom najemców. Co jednak w tej sytuacji z wynajmującymi, którzy ponoszą koszty bieżącego utrzymania budynków i niejednokrotnie obciążenia związane ze spłatą kredytów, z których finansowana była budowa centrum handlowego? Porównując ich sytuację prawną z sytuacją prawną najemców, ich pozycja zdaje się kształtować znacznie mniej korzystnie niż najemców.

Najemcy powinni być również przygotowani na sytuację, w której w obliczu wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron stosunku najmu, w tym zobowiązania wynajmujących do udostępniania powierzchni użytkowej, zostaną oni pozbawieni możliwością dysponowania nią na cele handlowe. Jak dotychczas niejednokrotnie powierzchnie te były wykorzystywane do przygotowywania produktów do sprzedaży on-line. W tej sytuacji wydaje się, że najemcy nie będą uprawnieni do tego typu działalności, stanowiącej działalność handlową prowadzoną odrębnymi kanałami sprzedażowymi, do której wykorzystywali powierzchnię udostępnianą przez wynajmujących.