Licytacje komornicze czasem stwarzają okazję do nabycia gruntu, budynku czy lokalu na warunkach zdecydowanie korzystniejszych niż rynkowe. Czy taka transakcja rzeczywiście się firmie opłaci? I jak jej dobić?

[srodtytul]Kiedy warto kupować...[/srodtytul]

Za odwiedzaniem licytacji komorniczych przemawiają przede wszystkim korzystne ceny, jakie nabywcy mogą tam często uzyskać. Kupno nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym to rozwiązanie kuszące z co najmniej dwóch powodów. Po pierwsze zdarza się, że cena rośnie szybciej, niż trwają procedury egzekucyjne. Każdą nieruchomość wystawianą przez komornika na sprzedaż musi wycenić biegły. Bywa i tak, że między sporządzeniem wyceny nieruchomości a wystawieniem jej na licytację mija dłuższy czas. Tymczasem kodeks postępowania cywilnego nie daje komornikowi zbyt dużych możliwości zmiany ceny. Może się zatem okazać, że wycena, którą sporządzono na początku postępowania egzekucyjnego, na jego końcu jest już o wiele niższa niż aktualna wartość nieruchomości.

Jest też drugi czynnik mogący wpływać na obniżenie cen. Chodzi o to, że sam fakt wyceny nieruchomości na określonym poziomie bynajmniej nie oznacza, iż nie zostanie ona sprzedana taniej. Komornik musi bowiem zacząć licytację od kwoty dużo niższej, niż wynika z wyceny.

[b]Cena wywoławcza na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. [/b]Jeśli licytujących jest wielu i przebijają się ofertami, cena oczywiście szybko wzrośnie. W przeciwnym jednak wypadku nieruchomość zostanie sprzedana poniżej ustalonej na wstępie wartości. Do przeprowadzenia licytacji wystarczy stawienie się jednego tylko licytanta (art. 976 § 2 k.p.c.).

[srodtytul]...i dlaczego[/srodtytul]

Sprzedaż egzekucyjna to nie tylko atrakcyjna cena. Inną korzyścią z kupowania u komornika jest to, że nabywca dostaje nieruchomość z czystą w zasadzie kartoteką. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (czyli zatwierdzeniu transakcji przez sąd) wygasają bowiem wszelkie prawa, a także skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Innymi słowy, z dnia na dzień znikają wszelkie hipoteki, prawo pierwokupu, służebności itp. uprawnienia.

[srodtytul]Nie tylko hipoteki[/srodtytul]

Niestety, od zasady nabycia nieruchomości bez długów istnieje wiele wyjątków. Zdarzają się zatem sytuacje, w których prawa w taki czy inny sposób dotyczące nieruchomości pozostają – mimo jej sprzedaży – w mocy.

Będzie tak np. w razie hipoteki przysługującej wierzycielom przeciwko nabywcy nieruchomości, który zapłacił za nią mniej, niż wylicytował, uzasadniając to potrąceniem z ceny sprzedaży swojej wierzytelności wobec właściciela (art. 1037 k.p.c.).

Na sprzedanej nieruchomości cały czas ciążyć będzie służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia.[b] W mocy pozostają również użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika[/b] (pod pewnymi jednak warunkami).

Szczególne zasady obowiązują w odniesieniu do tych nieruchomości, które zostały wynajęte albo oddane w dzierżawę. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy.

Dłużnicy często wykorzystują ten przepis do zawierania fikcyjnych umów dotyczących zajmowanych przez komornika nieruchomości. Zniechęca to ewentualnych nabywców. Z takiej umowy można się jednak wyplątać. Pamiętajmy, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a przy ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

[srodtytul]Informacja to podstawa[/srodtytul]

Skąd mamy wiedzieć, co i kiedy sprzedają komornicy? Można się pofatygować do sądu rejonowego. Komornicy mają obowiązek wywieszania tam informacji o każdej wystawianej na sprzedaż nieruchomości. Można również szukać informacji o licytacjach u samych komorników. Niektórzy przekazują je za pośrednictwem stron internetowych swoich kancelarii. Da się dotrzeć do nich np. przez stronę samorządu komorniczego ([link=http://www.komornik.pl]www.komornik.pl[/link]).

Warto też czytać gazety, bo zamiar zbycia nieruchomości trzeba ogłaszać także w prasie. Wszystko to przypomina jednak szukanie igły w stogu siana. Generalnie z szerszym dostępem do informacji o ofertach komorników jest w Polsce słabo. Nie ma jakiegoś jednego miejsca, z którego można by czerpać wiedzę o tym, co jest akurat do kupienia w toczących się w naszym kraju postępowaniach egzekucyjnych.

[ramka][b]Kto może licytować[/b]

Do licytacji jako kupujący może przystąpić w zasadzie każdy. Kodeks postępowania cywilnego zastrzega jedynie, że o nabycie nieruchomości nie może ubiegać się:

- dłużnik, komornik, a także ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo,

- osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,

- licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,

- osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Do wzięcia udziału w całej procedurze nie wystarcza jednak sama tylko dobra wola. Licytant musi bowiem złożyć wadium (przez ustawodawcę nazywane rękojmią). Jego wysokość wynosi jedną dziesiątą sumy oszacowania.[/ramka]