Wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że przedsiębiorcy powinni częściej odwiedzać licytacje komornicze. Choćby dlatego, że czasem stwarzają one okazję do nabycia gruntu, budynku czy lokalu na warunkach zdecydowanie korzystniejszych niż rynkowe. Czy taka transakcja rzeczywiście się firmie opłaci? I jak jej dobić?

[srodtytul]Dlaczego warto[/srodtytul]

Za odwiedzaniem licytacji komorniczych przemawiają przede wszystkim korzystne ceny, jakie nabywcy mogą tam często uzyskać. Kupno nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego – zwłaszcza w okresie szybkiego wzrostu ich cen – to rozwiązanie kuszące z dwóch przynajmniej powodów. Po pierwsze, ze względu na to, że cena rośnie szybciej, niż trwają procedury egzekucyjne. Każdą nieruchomość wystawianą przez komornika na sprzedaż musi wycenić biegły. Bywa i tak, że między sporządzeniem wyceny nieruchomości a wystawieniem jej na licytację mija dłuższy czas. Tymczasem kodeks postępowania cywilnego nie daje komornikowi zbyt dużych możliwości zmiany ceny. Może się zatem okazać, że wycena, którą sporządzono na początku postępowania egzekucyjnego, na jego końcu jest już o wiele niższa niż aktualna wartość nieruchomości. Co więcej, jeżeli nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana na potrzeby obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania się nie dokonuje (art. 948 kodeksu postępowania cywilnego).

Jest jednak jeszcze drugi czynnik mogący wpływać na obniżenie cen. Chodzi o to, że sam fakt wyceny nieruchomości na określonym poziomie bynajmniej nie oznacza, iż nie zostanie ona sprzedana taniej. Komornik musi bowiem zacząć licytację od kwoty dużo niższej, niż wynika z wyceny. Cena wywoławcza na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Cena ta ma również znaczenie w toku licytacji. Postąpienia, czyli kwoty, o które przebijają się licytujący, nie mogą być bowiem niższe niż jeden proc. tej ceny (art. 978 § 2 k.p.c.). Jeśli licytujących jest wielu i przebijają się ofertami, cena oczywiście szybko wzrośnie. W przeciwnym jednak wypadku zostanie ona sprzedana poniżej ustalonej na wstępie wartości. Do przeprowadzenia licytacji wystarczy stawienie się jednego tylko licytanta (art. 976 § 2 k.p.c.).

Polskie prawo nie pozwala natomiast zejść z ceną niżej niż do dwóch trzecich jej wartości wynikającej z wyceny (art. 983 k.p.c.). Jeśli mimo dwóch licytacji nikt nieruchomości nie kupi, a wierzyciel nie przejmie jej na własność, komornik będzie musiał zwrócić ją dłużnikowi. Kolejną egzekucję z takiego gruntu czy budynku będzie wolno podjąć dopiero po roku (art. 985 k.p.c.).

[srodtytul]Czy warto kupować [/srodtytul]

Sprzedaż egzekucyjna to nie tylko atrakcyjna cena. Inną korzyścią z kupowania u komornika jest to, że nabywca dostaje nieruchomość z czystą w zasadzie kartoteką. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (czyli zatwierdzeniu transakcji przez sąd) wygasają bowiem wszelkie prawa, a także skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Innymi słowy, z dnia na dzień znikają wszelkie hipoteki, prawo pierwokupu, służebności itp. uprawnienia.

Czy to oznacza, że dotychczasowi wierzyciele mają obejść się smakiem? Oczywiście nie. To by przecież oznaczało rażący brak poszanowania interesów takich osób. Dlatego ustawa przewiduje rozwiązanie szczególne. Na miejsce wygasających praw powstaje u każdego z wierzycieli możliwość zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji (art. 1000 k.p.c.). Innymi słowy wierzyciel, który doprowadził do sprzedaży nieruchomości, otrzyma z tego tytułu tylko tyle pieniędzy, ile zostanie po spłaceniu podmiotów uprawnionych z wygasających praw.

[ramka][srodtytul]>>przykład [/srodtytul]

Spółka A kupiła na licytacji komorniczej grunt należący do spółki B. Zapłaciła 100 tys. zł. Na nieruchomości ciążyła hipoteka na rzecz spółki C w kwocie 60 tys. zł. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności hipoteka ta wygasa, a uprawniony uzyskuje w zamian roszczenie o wypłatę 60 tys. zł. Wierzycielowi

– jeśli nie przysługuje mu pierwszeństwo wyższe niż uprawnionemu z hipoteki

– przyjdzie zadowolić się 40 tys. zł.[/ramka]

[srodtytul]Nie tylko hipoteki[/srodtytul]

Niestety dla kupującego, od zasady nabycia nieruchomości bez długów istnieje wiele wyjątków. Zdarzają się zatem sytuacje, w których prawa w taki czy inny sposób dotyczące nieruchomości pozostają – mimo jej sprzedaży – w mocy. Niektóre omawiamy poniżej.

[srodtytul]Po pierwsze [/srodtytul]

W mocy pozostają prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy (art. 1000 k.p.c.). Przykładem takiego prawa jest hipoteka przysługująca wierzycielom przeciwko nabywcy nieruchomości, który zapłacił za nią mniej, niż wylicytował, uzasadniając to potrąceniem z ceny sprzedaży swojej wierzytelności wobec właściciela (art. 1037 k.p.c.). Ale uwaga: nie wygasają obciążające nieruchomość spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawa do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego (art. 1000 § 4 k.p.c.).

[srodtytul]Po drugie[/srodtytul]

Na sprzedanej nieruchomości cały czas ciążyć będzie służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia (art. 1000 k.p.c.). Przypomnijmy, że ta ostatnia sytuacja może mieć miejsce, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu. Jego właściciel może wówczas – pod pewnymi warunkami – żądać stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej (art. 151 kodeksu cywilnego).

[srodtytul]Po trzecie[/srodtytul]

Pozostają również w mocy użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika. Pod pewnymi warunkami jednak. Przede wszystkim prawa te muszą być ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru dokumentów prowadzonego przez sąd wieczystoksięgowy. Prawa nieujawnione w ten sposób też pozostaną w mocy, ale pod warunkiem że zostaną zgłoszone komornikowi najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji. To jednak nie wszystkie warunki. Wspomnianym przed chwilą prawom musi ponadto:

- przysługiwać pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami albo

- nieruchomość w ogóle nie może być hipotekami obciążona albo

- jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.

Co więcej, na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji sąd może zarządzić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, będzie utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obciąża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej (art. 1001 k.p.c.).

[srodtytul]Po czwarte[/srodtytul]

Szczególne zasady obowiązują w odniesieniu do tych nieruchomości, które zostały wynajęte albo oddane w dzierżawę. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy (art. 1002 k.p.c.). Dłużnicy często wykorzystują ten przepis do zawierania fikcyjnych umów dotyczących zajmowanych przez komornika nieruchomości. Zniechęca to ewentualnych nabywców. Pisaliśmy o tym w „Rz” z 20 listopada br. („Kupowanie budynków i ziemi na licytacji to ryzykowne przedsięwzięcie”). Z takiej umowy można się jednak wyplątać. Pamiętajmy, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a przy ich braku z zachowaniem terminów ustawowych (art. 674 k.c. dla najmu i art. 674 w zw. z art. 694 k.c. dla dzierżawy). Owe ustawowe terminy wypowiedzenia są następujące: Gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód. Wreszcie gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Jeżeli natomiast czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

[ramka][srodtytul]Informacja to podstawa[/srodtytul]

Skąd mamy wiedzieć, co i kiedy sprzedają komornicy? Można się pofatygować do sądu rejonowego. Komornicy mają obowiązek wywieszania tam informacji o każdej wystawianej na sprzedaż nieruchomości. Można również szukać informacji o licytacjach u samych komorników. Niektórzy przekazują je za pośrednictwem stron internetowych swoich kancelarii. Da się dotrzeć do nich np. przez stronę samorządu komorniczego ([link=http://www.komornik.pl]www.komornik.pl[/mail]). Warto też czytać gazety, bo o zamiarze zbycia nieruchomości trzeba ogłaszać także w prasie. Wszystko to przypomina jednak szukanie igły w stogu siana. Generalnie z szerszym dostępem do informacji o ofertach komorników jest w Polsce słabo. Nie ma jakiegoś jednego miejsca, z którego można by czerpać wiedzę o tym, co jest akurat do kupienia w ramach toczących się w naszym kraju postępowań egzekucyjnych. Pisaliśmy o tym w „Rz” z 5 września br. ([link=http://arch.rzeczpospolita.pl/a/rz/2007/09/20070905/200709050152.html]„Wykaz komorniczych licytacji w Internecie ukróci zakupy dla wtajemniczonych”[/mail]). [/ramka]

[ramka]Komu wolno

Do licytacji przystąpić może w charakterze kupującego w zasadzie każdy. Kodeks postępowania cywilnego zastrzega jedynie, że o nabycie nieruchomości nie może ubiegać się (art. 976 k.p.c.):

- dłużnik, komornik, a także ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo,

- osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,

- licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,

- osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Do wzięcia udziału w całej procedurze nie wystarcza jednak sama tylko dobra wola. Licytant musi bowiem złożyć wadium (przez ustawodawcę nazywane rękojmią). Jego wysokość wynosi jedną dziesiątą sumy oszacowania (art. 962 k.p.c.). Pisaliśmy o tym więcej w DF z 27 lutego br. ([link=http://arch.rzeczpospolita.pl/a/rz/2007/02/20070227/200702270024.html]„Kupujesz od komornika, musisz złożyć wadium”[/mail]). [/ramka]