Najemcy zamkniętych sklepów w galeriach handlowych nie będą płacić czynszu za okres pandemii. Problem w tym, że ze stosowaniem tych przepisów mogą być spore problemy.

Czynszowa abolicja

Chodzi o art. 15z nowelizacji ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, tzw. tarczy antykryzysowej 2.0.

Przepis przewiduje, że podczas zakazu działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. wygasają zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub podobnej, na mocy której dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. W ciągu trzech miesięcy od zniesienia zakazu zamknięcia lub ograniczenia działalności sklepu najemca (dzierżawca) powinien wystąpić do właściciela (zarządzającego) galerią z ofertą przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu plus dodatkowe sześć miesięcy. Cel jest jeden: najemcy (lub dzierżawcy) objęci zakazem nie powinni płacić za okres pandemii czynszu ani opłat eksploatacyjnych.

Prawnicy wskazują, że regulacja jest bardzo nieprecyzyjna i wywoła wiele wątpliwości interpretacyjnych.

Czytaj także: Co dalej z umową najmu po ustaniu zakazu handlu?

Umowy najmu powierzchni handlowych w galeriach są bardzo rozbudowane. Często to opasłe tomy, a różnego typu wzajemnych zobowiązań jest w nich bez liku.

– Przepis mówi o wzajemnym wygaśnięciu zobowiązań, ale co to oznacza? Czy dochodzi do wygaśnięcia całej umowy? A jeżeli chodzi o wygaśnięcie zobowiązań, to jakich? Co np. z kaucją, którą wpłaca wielu najemców przed wynajęciem lokalu? – zastanawia się Maciej Obrębski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości.

Wątpliwości budzi też okres abolicji czynszowej. Mogą też pojawić się nadużycia.

– Rozporządzenia, na podstawie których wprowadzono ograniczenia w prowadzeniu działalności, wskazują, że z abolicji czynszowej nie skorzystają najemcy, których przeważająca działalność polega np. na sprzedaży żywności, produktów kosmetycznych, artykułów toaletowych, środków czystości czy gazet – mówi mec. Maciej Chrzan, kierujący zespołem prawa nieruchomości w kancelarii prawnej Jara Drapała & Partners.

– Część najemców prowadzi sklepy wieloasortymentowe, przy czym wynajmujący co do zasady nie mają dostępu do danych, na podstawie których mogliby ustalić przeważającą sprzedaż danego najemcy. Taki stan rzeczy może prowadzić do nadużyć polegających na tym, że wieloasortymentowy najemca, który wie, że nie został objęty ograniczeniami w prowadzeniu działalności i może handlować, mimo to zamyka lokal i odmawia zapłaty czynszu, twierdząc, że został objęty abolicją. Robi to z tego prostego powodu, że w galerii nie ma klientów. Nie mając dostępu do danych sprzedażowych najemcy, wynajmujący musi polegać na jego oświadczeniu. Chyba że przyjmiemy za miarodajny przedmiot przeważającej działalności, który najemca ujawnił w rejestrze przedsiębiorców – wyjaśnia mec. Chrzan.

Ile to potrwa?

Innym problemem jest czas trwania abolicji czynszowej.

– Według tarczy najemca nie musi płacić czynszu w okresie obowiązywania ograniczeń. Ma też trzy miesiące na złożenie oferty przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach, począwszy od zniesienia ograniczeń. Powstaje pytanie, czy przez ten trzymiesięczny okres najemca jest zobowiązany uiszczać czynsz i inne należności z umowy najmu, czy jednak nie – mówi Chrzan.

A co o tym myślą same centra handlowe?

– Zapisy w tarczy 1.0 są bardzo nieprecyzyjne i zostały zaproponowane bez znajomości systemu działania naszej branży – uważa Radosław Knap, prezes Polskiej Rady Centrów Handlowych. – Obecnie zarządcy, właściciele i najemcy tych obiektów starają się wypracować we własnym gronie stanowisko i przygotować je do bezpiecznego otwierania do tej pory nieczynnych placówek. Napływają do nas informacje, że w wielu miejscach udało się wypracować rozwiązania w drodze porozumień stron – podkreśla Radosław Knap.

Tej kwestii zostały poświęcone zorganizowane przez premiera Morawieckiego i resorty rozwoju i zdrowia wideokonsultacje z przedstawicielami galerii i centrów handlowych.