Spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperzy mogą zapłacić milionowe kwoty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. Winne są przepisy, które nakazują im zwrócić horrendalnie wysoką pomoc publiczną, z której nie korzystali. Apelują więc do rządu o szybką nowelizację. Do uwłaszczenia został zaledwie miesiąc.
Czytaj także:
Widmo pomocy
Chodzi o ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: ustawa przekształceniowa). Przewiduje ona, że uwłaszczeniem zostaną objęte grunty pod blokami i domami jednorodzinnymi. W zamian za to właściciele mieszkań (domów) oraz lokali użytkowych przez 20 lat będą wnosić co roku opłatę przekształceniową. Wyniesie ona tyle, ile ostatnia roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego.
W wypadku firm oraz spółdzielni będzie się jednak brało pod uwagę również unijne przepisy o pomocy de minimis. W ten sposób rząd chce uniknąć zarzutów ze strony Komisji Europejskiej, że ustawa przekształceniowa narusza unijne uregulowania dotyczące pomocy publicznej. Chodzi o to, by firmy, które uwłaszczą się na gruncie, nie znalazły się w dużo lepszej sytuacji od tych, które tego nie zrobiły. Przy okazji jednak rząd może wpędzić w tarapaty finansowe niejednego dewelopera oraz spółdzielnię mieszkaniową. Bo przepisy o pomocy de minimis będą również ich dotyczyły.
– Pomoc publiczna dla jednego przedsiębiorcy (spółdzielni) będzie mogła maksymalnie wynieść 200 tys. euro w ciągu trzech lat, czyli 858 tys. zł – tłumaczy prof. Artur Nowak-Far specjalizujący się w prawie unijnym.
– Przedsiębiorca posiadający jedno mieszkanie nie przekroczy tego limitu. Gorzej, jeżeli ma ich więcej, np. na wynajem. W takim przypadku, gdy wartość pomocy przekroczy 200 tys. euro, całą nadwyżkę trzeba będzie natychmiast zwrócić. Co gorsza, pomoc jest sumowana w grupach kapitałowych. Znam firmy, które będą musiały zapłacić po kilkaset milionów złotych. Wiele z nich tego nie udźwignie – tłumaczy Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Limit pomocy łatwo będzie przekroczyć również w wypadku wielohektarowych spółdzielczych osiedli mieszkaniowych, na terenie których znajdują się sklepy czy lokale usługowe.
Zapłacą miliony
– Jeżeli na skutek przekształcenia dojdzie do przekroczenia limitu pomocy, przedsiębiorca (spółdzielnia) dopłaci różnicę między wartością rynkową przekształcanego gruntu a sumą rocznych opłat przekształceniowych – tłumaczy prof. Nowak-Far.
Ile dokładnie? W dużym uproszczeniu chodzi o 80 proc. wartości nieruchomości. Pozostałe 20 proc. firma lub spółdzielnia spłaci, płacąc 20 rocznych opłat przekształceniowych. W skali kraju w grę wchodzą miliardy złotych.
– Problem w tym, że przedsiębiorcy już raz zapłacili za prawo użytkowania wieczystego, którego cena rynkowa właściwie nie różni się od prawa własności. W ich wypadku, jak i spółdzielni, rzekoma korzyść przekształcenia pojawi się dopiero po wniesieniu wszystkich opłat przekształceniowych, czyli za 20 lat. A wtedy deweloperzy nie będą już właścicielami nieruchomości, bo je sprzedadzą. Przekształcenie nastąpi z mocy prawa, nie mamy możliwości z niego nie skorzystać – tłumaczy Konrad Płochocki.
Problem widzi również Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. W ubiegłym tygodniu, w środę upubliczniło projekt nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, który wprowadza do ustawy przekształceniowej zmiany dotyczące pomocy publicznej.
Zmiany są za małe
– Proponujemy, by prawo użytkowania wieczystego w nowym bloku przekształcało się z mocy prawa we własność dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności ostatniego mieszkania w bloku. Dziś przepis mówi, że do przekształcenia dojdzie już z chwilą oddania budynku do użytkowania – tłumaczy Zbigniew Przybysz z resortu.
Oznacza to, że przekształcenie wydłuży się w czasie. Dzięki temu wielu deweloperów uniknie ryzyka przekroczenia limitu pomocy i obowiązku dopłacania, bo zdąży się pozbyć lokali.
Deweloperzy uważają, że zmiana rozwiąże tylko część problemów. Nierozstrzygnięty pozostaje też problem spółdzielni mieszkaniowych.
Mateusz Grabiec partner w Baker McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy sp.k.
Jeśli nie dojdzie do zmiany ustawy przekształceniowej, może ona sprowadzić widmo bankructwa na deweloperów. Propozycja zmian, która została niedawno opublikowana, nie rozwiązuje jednak problemu. Ogranicza ryzyko udzielenia niedozwolonej pomocy publicznej deweloperom, którzy będą oddawać do użytkowania inwestycje po Nowym Roku, jednak pomija inwestycje oddane już do użytkowania, ale jeszcze nieskomercjalizowane. Projekt po prostu przerzuca ryzyko ponoszenia tych kosztów na profesjonalnych nabywców lokali. Mowa o firmach, które chcą inwestować w mieszkania na wynajem, ale też o wszystkich innych przedsiębiorcach nabywających lokale w budynkach mieszkalnych posadowionych na gruntach podlegających „opóźnionemu" przekształceniu.
