Coraz więcej osób wynajmujących nieruchomości decyduje się na założenie działalności gospodarczej w tym zakresie. Jakie są z tego korzyści? Skarbówka wyjaśniła to w interpretacjach z 5 października br. (0113-KDIPT2-1.4011.468. 2018.1.KU), w których odpowiedziała na różne pytania tego samego przedsiębiorcy.
Czytaj także: Kiedy najem to biznes
Chodziło o podatnika, który utrzymuje się z pracy oraz z działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług informatycznych. Na początku 2018 r. kupił wspólnie z żoną niewielkie mieszkanie do majątku wspólnego. Mieszkanie znajduje się w bloku oddanym do użytku w 1965 r., a przez ostatnie kilkanaście lat było wykorzystywane przez innych właścicieli. W 2018 r. podatnik poszerzył dotychczasową działalność gospodarczą o krótko i długoterminowy wynajem mieszkań. Planuje oferować tego typu usługi jeszcze w 2018 r. Rozważa też prowadzenie usług związanych z wynajmem na doby. Nie zamierza angażować się osobiście w proces szukania wynajmujących, dlatego chciałby skorzystać z usług portali, które umożliwiają pozyskiwanie klienta przez Internet.
Napisał we wniosku o interpretację, że aby lokal spełniał odpowiednie standardy, wymaga modernizacji.
Lokum musi spełniać standardy
Dlatego wnioskodawca zamierza ponieść wydatki m.in. na: zmianę układu ścian, modernizację instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, zmianę układu punktów oświetlenia, wyrównanie i wymianę podłóg, płytkowanie, montaż tynków ozdobnych na ścianach wraz z gładziami i tapetami, montaż podwieszanego sufitu, malowanie, wymianę drzwi oraz armatury sanitarnej i łazienkowej. Będzie to modernizacja i adaptacja, które zwiększą wartość nieruchomości.
Dodatkowo wnioskodawca wyposaży mieszkanie w meble (np. łóżka, szafy, stoły, krzesła, meblościanek), sprzęt RTV-AGD (telewizor, router, lodówka, pralka, zmywarka) oraz oświetlenie. Cena jednostkowa każdego z tych sprzętów nie powinna przekroczyć 10 tys. zł.
Amortyzacja na korzystnych zasadach
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się, że podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych od nabytego mieszkania według stawki 10 proc. rocznie (0113-KDIPT2-1.4011.468. 2018.1.KU). Indywidualne stawki amortyzacyjne mogą być ustalane dla takich środków trwałych, które są albo używane, albo ulepszone, a ponadto nie były wcześniej wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej przez podatnika. Używanie środka trwałego musi nastąpić przed jego nabyciem przez podatnika. To oznacza, że podatnik może zastosować indywidualną stawkę, jeżeli nabył używany środek trwały, który przed jego nabyciem był wykorzystywany u poprzedniego właściciela (właścicieli) przez wymagany okres 60 miesięcy (pięć lat).
Wyposażenie też się liczy
Podatnik odliczy też wydatki, które poniósł na wyposażenie mieszkania (0113-KDIPT2-1.4011.469.2018.1.KU). Dyrektor KIS przypomniał, że wydatek może być kosztem podatkowym, gdy spełnia dwa warunki:
- musi być poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpieczenia albo zachowania źródła przychodów oraz
- nie może to być wymieniony tzw. katalogu negatywnym z art. 23 ustawy o PIT.
Podatnik ma obowiązek wykazania, że dany wydatek spełnia ustawowe kryteria oraz jest racjonalny.
Zgodnie z art. 22d ust. 1 ww. ustawy, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, których wartość początkowa nie przekracza 10 tys. zł. Wydatki te stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania. Ustawodawca dopuszcza również – jeśli wartość początkowa składnika majątku jest równa lub niższa niż 10 000 zł – możliwość jednorazowego odpisu amortyzacyjnego (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym).
Jeśli więc wartość wyposażenia nie przekracza 10 tys. zł, to – jeżeli nie zostało ono zaliczone do środków trwałych – może być kosztem pośrednim.
Skarbówka wyjaśniła też, jak ustalić wartość początkową mieszkania (0113-KDIPT2-1.4011.444.2018.1.KU).
Ulepszenie środka trwałego
Przepisy art. 22a ust. 1, art. 22g ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy o PIT pozwalają na powiększenie wartości początkowej nieruchomości o wydatki poniesione na jej modernizację i adaptację (ulepszenie środków trwałych). Chodzi o opłaty za m.in.: zmianę układu ścian, wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, wymianę podłóg, płytki, montaż tynków ozdobnych, malowanie oraz wymianę drzwiowej. Wydatki te nie będą stanowiły bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów, ale można je odliczyć poprzez odpisy amortyzacyjne.
Wnioskodawca zaliczy je do wartości początkowej nieruchomości w dniu jej wprowadzenia do ewidencji środków trwałych.
Komentarz eksperta
Grzegorz Grochowina, menedżer w KPMG w Polsce
Warto kalkulować, co jest korzystne
Zanim właściciel nieruchomości wybierze sposób rozliczenia najmu, powinien obliczyć, co jest dla niego najbardziej opłacalne. W wielu przypadkach może się bowiem okazać, że rozliczenie na zasadach ogólnych jest bardziej korzystne niż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Warto również pamiętać, że najem w ramach działalności gospodarczej można rozliczyć podatkiem liniowym w wysokości 19 proc. Jednak traci się wówczas prawo do preferencji takich jak rozliczenie wspólnie z małżonkiem czy ulga na dzieci.
Co ważne, stanowisko fiskusa w sprawie rozliczenia najmu staje się coraz bardziej liberalne, co potwierdza omawiana interpretacja. Wynajmujący może zapłacić o wiele mniejszy podatek dzięki możliwości odliczenia odsetek od kredytu czy odpisów amortyzacyjnych, nawet do 10 proc. wartości lokalu rocznie. Jednak od 1 stycznia 2018 r. nie można co do zasady amortyzować lokali otrzymanych w darowiźnie, z wyjątkiem przypadków, w których następuje możliwość kontynuacji amortyzacji na określonych zasadach.
podstawa prawna: art. 22a ust. 1, art. 22d ust. 1, art. 22g ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 1509 ze zm.)
