Akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji, może stanowić tytuł egzekucyjny. Czy przedsiębiorcy często korzystają z tej formy zabezpieczenia? W jakich przypadkach znajduje ona zastosowanie?
Ilona Sądel-Bendkowska: Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w postaci aktu notarialnego pełni funkcję zabezpieczenia przy różnego rodzaju umowach. Najczęściej w sytuacjach, kiedy jest zawierana umowa sprzedaży nieruchomości, która zgodnie z prawem musi mieć formę aktu notarialnego. W takim akcie notarialnym dokumentującym umowę sprzedaży poddanie się egzekucji co do zapłaty ceny lub jej części jest powszechnie stosowanym zabezpieczeniem. Ponadto, oświadczenia o poddaniu się egzekucji są również często stosowane w przypadku umów pożyczek czy długoletnich umów najmu, które to umowy nie wymagają formy aktu notarialnego. Przedsiębiorcy, celem zabezpieczenia swoich wierzytelności, coraz częściej korzystają z formy notarialnego poświadczenia podpisów stron i żądają od dłużników lub najemców złożenia w formie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji – stosownie do treści art. 777 kodeksu postępowania cywilnego.
Do jakiej kwoty dłużnik poddaje się egzekucji w akcie notarialnym?
Kwota zależy od wartości wierzytelności. Przykładowo w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości jest to cena sprzedaży, zaś w przypadku umowy pożyczki jest to kwota pożyczki wraz z kosztami dochodzenia roszczeń, odsetkami itp.
Jakie są konsekwencje złożenia takiego oświadczenia przez dłużnika?
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji działa mobilizująco na dłużnika. Ma on bowiem świadomość szybkiej realizacji praw przez wierzyciela, co przyczynia się do rzetelnego wykonywania przez niego obowiązków określonych w notarialnym tytule egzekucyjnym. Z kolei wierzyciel, który posiada takie oświadczenie, może od razu przystąpić do realizacji swego prawa, w szczególności wszczynając postępowanie egzekucyjne – bez konieczności prowadzenia kosztownego i długotrwałego postępowania sądowego. Jest to możliwe, ponieważ akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności upoważnia wierzyciela do prowadzenia egzekucji przeciwko dłużnikowi.
Jednak samo oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie gwarantuje, że wierzyciel odzyska pieniądze.
To prawda. W polskim systemie prawnym własność nieruchomości przechodzi z chwilą zawarcia aktu notarialnego, czyli z chwilą podpisania aktu notarialnego przez strony i notariusza, tj. w momencie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Zatem własność nieruchomości przechodzi na kupującego niezależnie od tego, czy cała cena została zapłacona lub nieruchomość wydana. W związku z tym, jeśli trafimy na nieuczciwego kontrahenta, który nie zapłaci nam całej ceny, to pozostaniemy i bez pieniędzy, i bez własności nieruchomości. Co gorsze, w sytuacji gdy dłużnik nie ma majątku, komornik będzie musiał umorzyć postępowanie.
Czy jest inny, pewniejszy sposób zabezpieczenia późniejszej zapłaty ceny?
Skutecznym zabezpieczeniem zwrotu wierzytelności jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości, której właścicielem jest dłużnik. Hipoteka powoduje, że z kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zabezpieczona nią wierzytelność zaspokajana jest przed innymi wierzytelnościami niezabezpieczonymi hipoteką lub zabezpieczonymi hipoteką wpisaną w księdze wieczystej na dalszym miejscu.
Jakie są inne skuteczne zabezpieczenia?
Przykładowo gdy cena sprzedaży ma być zapłacona po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz zazwyczaj proponuje skorzystanie z depozytu notarialnego. To bezpieczne rozwiązanie, dzięki któremu sprzedający będzie miał pewność, że kupujący posiada środki na zakup nieruchomości – gdyż wcześniej wpłacił je notariuszowi na rachunek depozytowy – kupujący zaś może być spokojny, że najpierw stanie się właścicielem domu, a dopiero potem jego pieniądze zostaną przekazane przez notariusza sprzedającemu.
Depozyt notarialny jest bardzo często stosowany również przy innych transakcjach, np. przy sprzedaży udziałów w spółkach, umowach zniesienia współwłasności, podziałach majątku, działach spadku oraz w sytuacjach, kiedy mamy do czynienia ze spłatami lub dopłatami. To rozwiązanie powoduje, że strony takich umów zyskują pewność co do zapłaty swoich wierzytelności. Ponadto warto zaznaczyć, że depozyt notarialny jest korzystniejszy cenowo niż np. rachunek escrow prowadzony w banku celem rozliczeń pomiędzy kontrahentami handlowymi z tytułu różnego rodzaju umów.
Ile kosztuje depozyt notarialny?
Ta kwota nie jest stała, określa ją § 3 rozporządzenia ministra sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Waha się w granicach 500–2000 zł, przy dużych wartościach może to być kilka tysięcy złotych.