Audyt podatku od nieruchomości pomaga uniknąć błędów

Już ponad rok obowiązują nowe przepisy dotyczące podatku od nieruchomości. Choć miały one uporządkować dotychczasowe niejasności związane z definicją budynku i budowli, w praktyce wprowadziły nowe wątpliwości interpretacyjne. Zmodyfikowane pojęcia budowli i budynku stały się źródłem licznych dylematów, a podatnicy wciąż działają w warunkach podwyższonego ryzyka. Orzecznictwo, które mogłoby rozwiać te wątpliwości, pozostaje wciąż ograniczone. Jednocześnie interpretacje wydawane w ostatnich miesiącach przez poszczególne gminy mają charakter jednostkowy i nie mogą być automatycznie stosowane w innych lokalizacjach.

Ze względu na niejednolitość praktyki interpretacyjnej podatnicy powinni analizować każdy obiekt indywidualnie. Kluczowym narzędziem zapewniającym prawidłowe rozliczenie podatku pozostaje w tym przypadku audyt nieruchomości, gdyż w praktyce charakter wielu obiektów nadal budzi wątpliwości co do właściwej kwalifikacji i sposobu opodatkowania.

Audyt często ujawnia, że podatek był zawyżony, np. przez błędne dane w ewidencji, nieprawidłowe kwalifikacje budowli, nieaktualne powierzchnie lub błędy w deklaracjach.

Stacja transformatorowa – budynek czy budowla

W ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: upol) brak jest bezpośredniego odniesienia do stacji transformatorowych. Nie oznacza to jednak, że takie obiekty pozostają poza zakresem opodatkowania. W praktyce prawidłowa kwalifikacja transformatorów budzi jednak liczne wątpliwości interpretacyjne.

Dotychczasowe orzecznictwo ukształtowane przed 1 stycznia 2025 r. wskazywało, że stacje transformatorowe zasadniczo traktowano jako budowle (urządzenia budowlane). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 lutego 2023 r. (III FSK 294/22) podkreślił, że transformator, umożliwiający zmianę napięcia przemiennego, wraz z elementami rozdzielni tworzy całość użytkowo-techniczną, umożliwiającą świadczenie usług przesyłu energii elektrycznej. W związku z tym całe urządzenie stanowi budowlę sieciową w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Według sądu tak scharakteryzowane obiekty budowlane nie spełniały kryteriów uznania ich za budynki w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 upol oraz art. 3 pkt 2 prawa budowlanego. W związku z tym zdaniem NSA zasadne było zakwalifikowanie wskazanych stacji transformatorowych jako budowli.

W indywidualnej interpretacji z 6 maja 2025 r. (WF.II.3120.51.2025.AD), uwzględniającej obowiązujące definicje, burmistrz miasta Gogolin podkreślił konieczność kompleksowej analizy charakteru tych urządzeń, z uwzględnieniem kilku kryteriów:

- posiadanie cech urządzenia budowlanego,

- związek z obiektem wskazanym w załączniku nr 4 do upol,

- bezpośrednie powiązanie z linią elektroenergetyczną,

- niezbędność do użytkowania linii elektroenergetycznej zgodnie z jej przeznaczeniem,

- wzniesienie w wyniku robót budowlanych.

Zgodnie z tą interpretacją transformatory i rozdzielnice spełniające ww. kryteria stanowią – niezależnie od lokalizacji w obrębie budynków stacji transformatorowych – odrębny przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości jako urządzenia budowlane. Podobne stanowisko potwierdzono także w indywidualnej interpretacji prezydenta miasta Gdańska z 18 września 2025 r. (WBMiP-III.3120. 392.2025.JR).

W rzeczywistości, w świetle art. 1a ust. 1 pkt 1 upol, może wystąpić także sytuacja, w której stacja transformatorowa powinna zostać zaklasyfikowana jako budynek, jeśli spełnia wskazane w tym przepisie przesłanki, tj. posiada fundament, ściany, dach, jest trwale związana z gruntem oraz stanowi wydzieloną przestrzeń.

Przykładowo w interpretacji indywidualnej z 5 maja 2025 r. (Fn.3120.2.210008. 2025), dotyczącej kontenerowych stacji transformatorowych, wójt gminy Izbicko stwierdził, że „trwałe powiązanie kontenerów z betonowymi fundamentami, stanowiącymi jednocześnie tace ociekowe oraz umieszczenie tak przygotowanych kontenerów poniżej gruntu, stanowi trwałe związanie z gruntem. Oznacza to, że opisane w stanie faktycznym obiekty kontenerowe, wypełniają definicję budynku i podlegają opodatkowaniu od powierzchni użytkowej”.

Wnioski płynące z tych interpretacji prowadzą do konkluzji, że kwalifikacja stacji transformatorowej zależy od jej konkretnej konfiguracji technicznej i funkcjonalnej, a prawidłowa ocena wymaga każdorazowo indywidualnej analizy – zarówno w świetle nowych definicji, jak i kształtującej się praktyki organów.

Przykład

– klasyfikacja stacji transformatorowej

Przedsiębiorca posiada na terenie zakładu wolnostojącą trafostację, składającą się z obudowy kontenerowej, transformatora, rozdzielni oraz kabli energetycznych. Obiekt wyposażony jest w dach i przegrody budowlane oraz posadowiony na blokach prefabrykowanych.

Wolnostojąca stacja transformatorowa, rozumiana jako obiekt składający się z komponentu budowlanego (budynek trafostacji/kontenerowa obudowa) oraz komponentu technicznego (transformator), może być traktowana jako element sieci elektroenergetycznej wymienionej w załączniku nr 4 do upol.

Możliwe jest zatem zakwalifikowanie transformatora jako urządzenia budowlanego, podlegającego opodatkowaniu jako budowla. Kable służące do przesyłania energii elektrycznej powinny być natomiast opodatkowane jako linia kablowa (podziemna lub nadziemna) na podstawie poz. 13 załącznika nr 4 do upol.

Jednocześnie, ze względu na szerokie rozumienie pojęcia „fundament”, istnieją argumenty przemawiające za uznaniem stacji transformatorowej za budynek. W orzecznictwie sądów administracyjnych (np. w wyroku WSA w Gliwicach z 11 sierpnia 2020 r., I SA/Gl 103/20) ugruntował się bowiem pogląd, że o posiadaniu fundamentu nie decyduje technika wykonania obiektu, sposób jego zagłębienia w gruncie ani nawet – przy współczesnym stanie techniki – możliwość przeniesienia obiektu w inne miejsce.

Kontenery i wiaty – gdzie przebiega granica

Zgodnie z poz. 10 załącznika nr 4 do upol jako budowla wymieniany jest obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem. Natomiast według poz. 11 tego samego załącznika opodatkowana jest wiata, z wyłączeniem wiat przeznaczonych do rekreacji, codziennego utrzymania porządku czy wyposażenia placów zabaw, w szczególności śmietników, wiat na wózki dziecięce i rowery oraz obiektów stanowiących wyposażenie placów zabaw dla dzieci. W praktyce jednak prawidłowa kwalifikacja obiektu jako kontenera lub wiaty może budzić istotne wątpliwości, ponieważ ustawodawca nie definiuje tych pojęć, a ich klasyfikacja opiera się na cechach konstrukcyjnych, funkcjonalnych oraz sposobie posadowienia.

Kontener, w odróżnieniu od wiaty, charakteryzuje się zamkniętą konstrukcją – jest szczelnie zamknięty. Wiata natomiast posiada zazwyczaj konstrukcję półotwartą, z dachem i podporami, ale bez pełnych ścian (przegród budowlanych) ze wszystkich stron.

Istotnym zagadnieniem, które w praktyce często budzi wątpliwości, jest ustalenie, czy dany obiekt jest trwale związany z gruntem. W indywidualnej interpretacji prezydenta miasta Rzeszowa z 6 lutego 2025 r. (FN.310.1.2025), dotyczącej opodatkowania mobilnych kontenerów, organ wskazał, że kontenery posadowione na betonowych bloczkach lub kostce brukowej mogą zostać uznane za trwale związane z gruntem, a dodatkowe podłączenie ich do instalacji wodnych lub kanalizacyjnych może stanowić element wzmacniający stabilność obiektu. Jednocześnie podkreślono, że „trwałe związanie” nie oznacza nierozerwalnego, fizycznego połączenia z podłożem, lecz taki stopień stabilności, który – w połączeniu z ciężarem obiektu – zapewnia wystarczający opór wobec czynników zewnętrznych.

Interpretacja ta stanowi wskazówkę co do kierunku oceny, jednak prawidłowa klasyfikacja konkretnego obiektu każdorazowo wymaga odrębnej, indywidualnej analizy jego cech konstrukcyjnych, funkcji oraz sposobu posadowienia, przy czym co do zasady kontener ma charakter konstrukcji zamkniętej, natomiast wiata jest konstrukcją otwartą lub półotwartą.

Przykład

– „wiata”, która okazała się kontenerem

Przedsiębiorca posiada wiatę dźwiękoszczelną, w której obudowa wentylatorów tworzy konstrukcję zamkniętą.

Wiata obudowana konstrukcją zamkniętą może w rzeczywistości stanowić kontener w rozumieniu poz. 10 załącznika nr 4 do upol. Dodatkowo należy zweryfikować kryterium trwałego związania z gruntem. Jeśli np. konstrukcja stalowa wiaty jest zakotwiona do posadzki, a do niej przykręcone są ściany i dach, to taki obiekt może spełniać wymogi trwałego związania z gruntem i w konsekwencji podlega opodatkowaniu jako budowla zgodnie z poz. 10 załącznika nr 4 do upol.

Oczyszczalnie ścieków – opodatkowane są tylko elementy wymienione w ustawie

Zgodnie z poz. 5 załącznika nr 4 do upol opodatkowaniu podlegają wchodzące w skład oczyszczalni ścieków elementy oczyszczalni wskazane w tym przepisie. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają poszczególne części składowe oczyszczalni, takie jak m.in. stacja zlewna, przepompownia ścieków oczyszczonych, osadnik wstępny czy instalacje do odwadniania osadów.

Zgodnie z upol co do zasady zbiorniki niebędące budynkami podlegają opodatkowaniu jako budowle. Wynika to z definicji budynku, który musi spełniać łącznie kryteria pełnego wydzielenia z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadania fundamentów i dachu oraz trwałego związania z gruntem, z wyłączeniem obiektów, w których są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały ciekłe lub gazowe, jeżeli ich podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym przeznaczenie jest pojemność. Obiekty spełniające te cechy nie są traktowane jako budynki.

Dodatkowo w poz. 6 załącznika nr 4 do upol wymieniono obiekty, w których są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, których przeznaczenie określa pojemność, inne niż wskazane w poz. 4 i 5, a więc m.in. zbiorniki niebędące elementami oczyszczalni ścieków.