W styczniu 2020 r. podatniczka wystąpiła o interpretację w zakresie VAT. Wyjaśniła, że zajmuje się obrotem nieruchomościami i zawiera m.in. umowy deweloperskie w celu zakupu lokali przeznaczonych do sprzedaży. Zdarza się jednak, że przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu na jej rzecz znajduje się nabywca na ten lokal.

Wtedy spółka podpisuje z taką osobą umowę przeniesienia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej (cesję). Do przeniesienia tych praw i obowiązków dochodzi zwykle po wpłaceniu całej ceny do dewelopera i otrzymaniu od niego kluczy do lokalu, tj. po objęciu w posiadanie lokalu przez podatniczkę.

Czytaj także: Dostawa nieruchomości w ramach licytacji komorniczej - ryzyko w rozliczeniach VAT dla nabywcy

Spółka chciała się upewnić, że dostawy lokalu mieszkalnego otrzymanego wcześniej od dewelopera, z jednoczesną cesją umowy deweloperskiej podlegają 8 proc. stawce VAT. Oczywiście przy założeniu, że sama transakcja dotyczy obiektów budowlanych lub ich części objętych preferencyjną stawką tj. zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przy czym podatniczka uważała, że ta sama zasada obowiązuje dla cesji umowy deweloperskiej.

Fiskus zgodził się na 8 proc. VAT dla dostawy mieszkania otrzymanego dewelopera wraz z cesją umowy deweloperskiej. Ale dla samej cesji umowy deweloperskiej preferencji odmówił.

Tłumaczył, że sama instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru. I to nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym" scedowanego zobowiązania. W konsekwencji przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej na rzecz innego podmiotu będzie świadczeniem, za które cedent (spółka) otrzyma ustalone wynagrodzenie. Będzie to usługa na rzecz klienta, a nie dostawa towaru, która podlega opodatkowaniu podstawową 23 proc. stawką VAT.

Spółka zaskarżyła interpretację i wygrała. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie uznał, że dla oceny charakteru spornego świadczenia kluczowe znaczenie ma wykładnia terminu dostawa użytego w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT.

Po gruntownej analizie przepisów i orzecznictwa, w tym unijnego WSA stwierdził, że o sposobie opodatkowania cesji praw i obowiązków, wynikających z zawartej umowy deweloperskiej, decydować powinno kryterium ekonomiczne i celowościowe, a nie formalna, cywilistyczna sfera zawieranych transakcji. Dokonując zatem prawnopodatkowej kwalifikacji spornych czynności należy mieć na uwadze, że zarówno umowa deweloperska, jak i cesja uprawnień z niej zmierzały do jednego celu ekonomicznego w postaci dostawy lokalu mieszkalnego.

Wprawdzie w przypadkach kwestionowanych przez fiskusa nie dochodzi do ostatecznego rozporządzenia towarem. Jednak, zdaniem sądu, skoro czynność przewidziana w umowie deweloperskiej ma być zakwalifikowana jako dostawa, to również cesja praw i obowiązków z takiej umowy powinna być kwalifikowana w ten sam sposób.

Jak tłumaczył sąd nie jest niczym uzasadnione by stawka VAT, dotycząca czynności objętych umową deweloperską była inna niż od czynności przeniesienia praw, wynikających z tej umowy na osobę trzecią. Cesji uprawnień z tytułu umowy deweloperskiej nie można dla celów opodatkowania VAT odrywać od pozostałych czynności, które poprzedzają bądź dopełniają transakcje zbycia lokali mieszkalnych.

Zdaniem WSA, skoro w rezultacie zawarcia umowy deweloperskiej, a w dalszej kolejności cesji praw i obowiązków, z niej wynikających, ma dojść do dostawy lokalu, nieracjonalne jest traktowanie jednej z czynności jaka wystąpiła przed tą dostawą, w rozważanym przypadku cesji praw i obowiązków, jako usługi. Jak tłumaczył sąd umowa deweloperska oraz cesja uprawnień z niej zmierzały bowiem do tożsamego celu ekonomicznego, jakim była dostawa lokalu mieszkalnego.

Wyrok Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z 9 września 2020 r.

Sygnatura akt: I SA/Sz 441/20

Komentarz eksperta

Mirosław Siwiński, radca prawny, doradca podatkowy, partner w Advicero Nexia

Po pierwsze, zauważyć należy, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie nieprzypadkowo podkreślił na początku uzasadnienia, że jest związany zarzutami skargi na interpretacje, gdyż w tej zabrakło zarzutu naruszenia art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, z którego wynika stawka 23 proc. (a nie z art. 8 ust. 1, jak wskazano w zarzutach), co jednak prawdopodobnie nie wpłynęło na rozstrzygnięcie sądu. Sąd bowiem stwierdził, iż w przypadku cesji praw opisanych w pytaniu 2 i 3 wnioskodawcy także nie dochodzi do świadczenia usług, a do dostawy towarów. Sąd tym samym, co trzeba uznać za bardzo korzystne rozstrzygnięcie, a wykładnię za daleko idącą, uznał, że z przyczyn celowościowych i ekonomicznych także tu dochodzi do dostawy towaru bo zbywane przez niego świadczenie służy nabyciu lokalu/domu mieszkalnego. Biorąc pod uwagę fakt, że umowa taka nie jest związana z „przeniesieniem prawa do rozporządzania jak właściciel towarami" spodziewać się można, że Dyrektor KIS zaskarży ten wyrok do NSA. W NSA zaś wcale to orzeczenie nie musi się ostać. W mojej ocenie bowiem obie strony mają dość istotne argumenty, choć przyznać trzeba WSA, że uzasadnił swoje stanowisko obszernie i wyczerpująco i przyjął dominującą linię orzeczniczą w zakresie rozgraniczenia dostawy i świadczenia usług.