partner, radca prawny w AVENTUM Kancelarii Prawna Radców Prawnych i Adwokatów Malik, Pokoj i Partnerzy
Proces zmiany przeznaczenia gruntu leśnego na inny, np. budowlany, stanowi istotny element planowania przestrzennego i gospodarowania nieruchomościami. Proces ten wymaga uwzględnienia zarówno lokalnych uwarunkowań planistycznych, jak i przepisów dotyczących ochrony gruntów leśnych.
Czym jest odlesienie?
Czy można realizować inwestycje budowlane na gruntach leśnych? Nie jest to takie proste i wymaga przejścia określonej procedury. Przed rozpoczęciem realizacji inwestycji trzeba „odlesić” grunt. Co oznacza odlesienie gruntu? To nic innego jak przekształcenie gruntu leśnego w działkę budowlaną. Odlesienie to zmiana przeznaczenia gruntu leśnego na inny cel niż leśny, czyli wyłączenie gruntu z produkcji leśnej. W celu przeprowadzenia odlesienia należy przejść szczególną procedurę, która w określonych przypadkach, jak np. grunty Skarbu Państwa lub obszary objęte ochroną, bywa bardzo restrykcyjna.
Grunty leśne, podobnie jak rolne, nie są przeznaczone na cele jakiegokolwiek budownictwa. Zatem jeżeli takie grunty znajdują się w naszym posiadaniu, a chcemy wybudować na przykład dom jednorodzinny, należy uzyskać najpierw zmienić przeznaczenie gruntu, a następnie wystąpić z wnioskiem o wydania zezwolenia na wyłączenie gruntu z produkcji leśnej. Przeznaczenie terenu ustalane jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W tymże planie oprócz informacji o przeznaczeniu terenu znajdziemy również informację o rozmieszczeniu inwestycji celu publicznego oraz szczegółowe warunki zagospodarowania terenu. Celem zmiany przeznaczenia gruntu w planie należy wystąpić ze stosownym wnioskiem do wójta (burmistrza, prezydenta).
Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu odlesienia wymaga przejścia przez całą procedurę planistyczną. Najpierw właściciel gruntu (lub gmina) musi złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia określonej działki bądź fragmentu gminy. Aby taka zmiana była możliwa, konieczne jest uzyskanie formalnej zgody odpowiedniego organu, tj. dla gruntów Skarbu Państwa jest to minister klimatu i środowiska, a dla gruntów prywatnych najczęściej marszałek województwa lub starosta (w zależności od powierzchni działki). Bez uzyskania odpowiedniej zgody rada gminy (miasta) nie będzie bowiem mogła skutecznie zmienić miejscowego planu.
Po uzyskaniu zgody przygotowywany jest projekt nowego planu, który przechodzi przez konsultacje społeczne, opiniowanie przez instytucje (np. regionalną dyrekcję ochrony środowiska oraz Wody Polskie), a na końcu trafia pod głosowanie rady gminy (miasta). Uchwała rady gminy zmieniająca plan sprawia, że grunt traci status leśny w sensie planistycznym.
Zmiana przeznaczenia gruntów leśnych
Zmiana przeznaczenia gruntów leśnych może być uzależniona od zgody marszałka województwa (starosty w przypadku mniejszych działek) czy też zgody ministra klimatu i środowiska lub upoważnionej przez niego osoby, jeżeli grunt ten stanowi własność Skarbu Państwa. Oczywiście wyrażenie zgody jest poprzedzone opiniami odpowiednich organów, jak opinia dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. Na cele nieleśne można przede wszystkim przeznaczyć grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Wniosek o uzyskanie zgody musi zostać złożony przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, ponieważ tylko organy gminy mają kompetencję do prowadzenia procedury planistycznej i zmiany przeznaczenia gruntów. Właściciel gruntu nie może sam występować z takim wnioskiem, gdyż najpierw należy formalnie zainicjować zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i uzyskać wsparcie gminy. Wniosek powinien zawierać m.in. uzasadnienie zmiany przeznaczenia, dane działki, mapy, opis planowanej funkcji terenu oraz informacje środowiskowe.
Zgoda marszałka lub ministra ma charakter uznaniowy, co oznacza, że nawet spełniając wszystkie formalne wymogi, brak jest gwarancji jej uzyskania. Organy mogą odmówić zgody, jeśli uznają, że zmiana przeznaczenia byłaby niekorzystna z punktu widzenia interesu publicznego, ochrony środowiska, ciągłości lasów czy polityki przestrzennej regionu. Szczególna ostrożność obowiązuje w przypadku gruntów cennych przyrodniczo, położonych np. na obszarach Natura 2000, w strefach ochrony ujęć wody czy korytarzach ekologicznych.
Zgoda taka jest warunkiem koniecznym do dalszych działań planistycznych, gdyż dopiero po jej uzyskaniu możliwe jest wprowadzenie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Wyłączenie gruntów z produkcji leśnej
Jeżeli dojdzie do zmiany przeznaczenia działki, to należy wszcząć procedurę wyłączenia gruntu z produkcji leśnej. Wniosek może złożyć właściciel gruntu, ale również posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca będący:
∑ osobą fizyczną
∑ osobą prawną
∑ jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej.
Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji leśnej składa się do właściwego dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. Uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu leśnego z produkcji leśnej nastąpić musi przed uzyskaniem pozwolenia na budowę czy też dokonania zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych. Do wniosku należy dołączyć dokument potwierdzający prawo do dysponowania gruntem oraz wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Koszty wyłączenia z produkcji leśnej
Dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych w decyzji ustala należność, opłaty roczne oraz wysokość jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyręb drzewostanu. Przez należność należy rozumieć jednorazową opłatę pobieraną z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji. Należność jednorazowa jest obliczana na podstawie powierzchni wyłączonego gruntu, jego klasy bonitacyjnej oraz średniej wartości produkcji drewna z danego typu siedliska. Może wynosić od kilkunastu do kilkuset tysięcy złotych za hektar, w zależności od jakości gleby i lokalizacji. Opłatę tę wnosi się jednorazowo przed uzyskaniem decyzji o wyłączeniu.
Opłata roczna to opłata, którą uiszcza się do 30 czerwca każdego roku przez dziesięć lat. Oznacza to, że całkowity koszt wyłączenia może przekroczyć dwukrotność samej należności początkowej.
W przypadku nietrwałego wyłączenia przez okres nie dłuższy niż 20 lat jest pobierana z tytułu użytkowania gruntu na cele nieleśne. Jeżeli wyłączenie dotyczyło gruntów leśnych w lasach ochronnych, należność i opłaty roczne są wyższe o 50 proc. Wysokość wspomnianych opłat, należności i jednorazowych odszkodowań będą określane w treści decyzji.
W pewnych sytuacjach ustawa przewiduje zwolnienia z opłat – np. w przypadku wyłączenia gruntu na potrzeby infrastruktury publicznej (drogi, sieci energetyczne) lub dla realizacji inwestycji celu publicznego. Natomiast w przypadku wyłączenia gruntów z produkcji leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:
∑ do 500 mkw. w przypadku budowy budynku jednorodzinnego;
∑ do 200 mkw. na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego – nie będą pobierane ww. opłaty i należność.
W praktyce koszty wyłączenia są często czynnikiem zniechęcającym inwestorów do podejmowania prób odlesienia, szczególnie jeśli planowane przeznaczenie gruntu nie gwarantuje szybkiego zwrotu poniesionych nakładów.
Samowolne wyłączenie z produkcji
A co w przypadku, gdy w trakcie realizacji inwestycji przypadkowo doszło do wyłączenia danej działki z produkcji leśnej bez uprzedniej zgody? Jeżeli urząd stwierdzi naruszenie przepisów, to zbada, jaki charakter miały dokonane na gruncie zmiany oraz czy mogą zostać zakwalifikowane jako rozpoczęcie innego niż leśne użytkowania gruntów. Jeżeli w wyniku przeprowadzonego postępowania stwierdzone zostanie wyłączenie gruntów leśnych z produkcji bez zezwolenia, to sprawcy wyłączenia ustala się opłatę w wysokości dwukrotnej należności.
Trzeba przy tym pamiętać również, że w przypadku stwierdzenia, że działanie miało charakter świadomy i umyślny, możliwe jest także postępowanie karne bądź wykroczeniowe, szczególnie jeśli naruszenie dotyczyło terenów objętych ochroną przyrody. Samowolne odlesienie może być również podstawą do odmowy wydania pozwolenia na budowę, unieważnienia decyzji o warunkach zabudowy lub nałożenia obowiązku rozbiórki obiektów wybudowanych nielegalnie.
Korzyści po zmianie
Odlesienie gruntu umożliwia legalną zmianę jego przeznaczenia z leśnego na inne cele, co otwiera drogę do zabudowy, sprzedaży bądź realizacji innego rodzaju inwestycji. Działka po odlesieniu zyskuje na wartości rynkowej, często wielokrotnie, oraz staje się atrakcyjniejsza dla inwestorów. W rezultacie odlesienia działka może zostać wykorzystana pod działalność mieszkaniową, usługową lub przemysłową. Dla właściciela to często szansa na realne zagospodarowanie gruntu, który wcześniej podlegał ścisłym ograniczeniom wynikającym z przepisów ochrony lasów. Tak więc pomimo skomplikowanej procedury oraz potencjalnych kosztów warto często warto rozważyć możliwość odlesienia gruntu jako działanie mające doprowadzić do zwiększenia wartości posiadanych aktywów.
Autor jest doktorem nauk społecznych w dyscyplinie nauki prawne oraz partnerem i radcą prawnym w AVENTUM Kancelaria Prawna Radców Prawnych i Adwokatów Malik, Pokoj i Partnerzy sp.p.
Podstawa prawna:
1) ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (DzU z 2024 r., poz. 1061);
2) stawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (DzU z 2024 r., poz. 82);
3) ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2024 r., poz. 1130).
