adwokat, Marszałek & Partnerzy
W ostatnim okresie w przestrzeni medialnej pojawiły się liczne artykuły, w których pod atrakcyjnymi tytułami (np. „Sztuczki deweloperów w nowym świetle. Skala jest ogromna”, „Fakt”; „Zarzucają deweloperom cwany trik”, Interia) zarzuca się deweloperom wprowadzanie w błąd klientów poprzez wliczanie do powierzchni sprzedażowej powierzchni pod tzw. ściankami działowymi wewnątrz mieszkania. Przy okazji pojawiają się doniesienia o liczbie wniesionych pozwów przeciwko deweloperom, przy czym generowany jest przekaz, że działanie deweloperów jest w sposób oczywisty bezprawne, a klauzula pozwalająca wliczać powierzchnię pod ściankami do powierzchni mieszkania jest klauzulą abuzywną, a więc nie wiąże stron.
Warto chyba chłodnym okiem spojrzeć na problem i rozważyć wszystkie merytoryczne argumenty.
Kwestia ceny
Nie powinno budzić wątpliwości, że kluczowe postanowienie umowy deweloperskiej dotyczące sposobu wliczania powierzchni pod ściankami działowymi określa główne świadczenie stron, tj. cenę. Kwalifikacja taka jest zgodna z rygorystycznym poglądem przedstawicieli doktryny, którzy opowiadają się za węższym rozumieniem pojęcia świadczenia głównego, które odnoszone jest do elementów przedmiotowo istotnych czy też konstytutywnych dla danego rodzaju czynności prawnej, w tym ceny (por. zob. T. Dybowski, M. Pyrzyńska [w:] „System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna”, tom 5, E. Łętowska (red.), wyd. 2, Warszawa, s. 199–201, nb. 20, 22).
Zatem zgodnie z art. 3851 §1 k.c, aby takie postanowienie mogło stanowi klauzulę abuzywną, musi być sformułowane w sposób niejednoznaczny. Ocena jednoznaczności postanowienia umowy zawieranej z konsumentem musi także uwzględniać regulację prawa unijnego. Umowa konsumencka została bowiem poddana reżimowi wynikającemu z prawa unijnego i podlega szczególnej regulacji dyrektywy Rady 93/13/EWG z 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (DzU UE. seria L. z 1993 r. Nr 95, str. 29 ze zm. – dalej: dyrektywa). Zgodnie z art. 5 zdanie 1 dyrektywy warunki przedstawione konsumentowi na piśmie muszą zostać zawsze sporządzone prostym i zrozumiałym językiem. Do tożsamego kryterium odnosi się reguła wyłączenia kontroli abuzywności wyrażona w art. 4 ust. 2 dyrektywy, zgodnie z którym ocena nieuczciwego charakteru warunków nie dotyczy ani określenia głównego przedmiotu umowy, ani relacji ceny i wynagrodzenia do dostarczonych w zamian towarów lub usług, o ile warunki te zostały wyrażone prostym i zrozumiałym językiem. Wskazuje się, że wspomniane przepisy wprowadzają wymagania transparentności postanowienia umownego tak pod kątem formalnym, jak i materialnym.
Indywidualna analiza
Tak więc ocena, czy konkretne postanowienie umowy deweloperskiej dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej może być uznane za klauzulę abuzywną, zależy w każdym indywidualnym przypadku od analizy tego postanowienia w konkretnej umowie deweloperskiej. Jeśli z treści umowy w sposób jednoznaczny wynika, że powierzchnia pod ściankami ma być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania, to o abuzywności mówić nie można, bowiem konsument wiedział, jaki produkt otrzyma (w jaki sposób będzie liczona powierzchnia użytkowa), i na to się godził.
O abuzywności będzie można natomiast mówić w tych wszystkich przypadkach, w których postanowienia umów deweloperskich dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu były sformułowane w sposób niejednoznaczny i mogący wprowadzić konsumenta w błąd.
Wydaje się, ze właśnie takie stanowisko zajmuje prezes UOKiK, który w lipcu b.r. opublikował komunikat o działaniach, które urzędnicy podjęli w ramach badania rynku usług deweloperskich. W komunikacie tym prezes UOKiK poinformował o karach, które zostały nałożone na sześciu deweloperów, którzy jego zdaniem nie informowali konsumentów w sposób wystarczający o wliczaniu powierzchni pod ściankami do powierzchni użytkowej lokali. Jednocześnie brak w komunikacie informacji o uznaniu jakichkolwiek postanowień umownych dotyczących wliczania powierzchni pod ściankami do powierzchni użytkowej lokali za klauzule niedozwolone.
Powierzchnia użytkowa w orzecznictwie
Warto jeszcze wspomnieć o wyrokach sądów powszechnych, które zaczęły już sie pojawiać na kanwie wliczania powierzchni pod ściankami do powierzchni użytkowej lokali. We wspomnianych na wstępie artykułach przywoływany jest korzystny dla konsumenta prawomocny wyrok Sądu Okręgowego dla Warszawy-Pragi z 24 kwietnia 2024 r. (sygn. akt IV Ca 1735/23, przy czym pomija się milczeniem szereg orzeczeń niekorzystnych dla konsumentów (patrz: [i] prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 17 września 2021 r. wydany w sprawie o sygn. akt XXVII Ca 555/21, [II] prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w Katowicach z 29 marca 2024 r., wydany w sprawie o sygn. akt III Ca 605/22, [iv] wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie z 15 maja 2023 r., wydany w sprawie o sygn. akt I C 1433/22, [v] wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie z 18 grudnia 2024 r., wydany w sprawie o sygn. akt I C 1400/24). W powyższych wyrokach przywoływany jest główny argument, że jeżeli w umowie deweloperskiej strony w sposób jednoznaczny i precyzyjny ustaliły sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, to takich postanowień nie można traktować jako klauzul niedozwolonych. Wobec czego roszczenia konsumentów o zwrot „nadpłaconej” ceny za powierzchnię pod ściankami działowymi zostały oddalone.
Reasumując, nie można mówić o ukształtowanej linii orzeczniczej w omawianych tutaj sprawach. Orzeczenia sądów raczej wskazują na potrzebę indywidualnej, każdorazowej oceny postanowień umów deweloperskich w zakresie jasności i przejrzystości zapisów dotyczących sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokali.
Rozporządzenie i stan prawny
Należy również odnotować fakt zmiany stanu prawnego, który nastąpił na skutek wejścia w życie rozporządzenia ministra rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. DzU 2022.1679). W rozporządzeniu tym wskazano, że powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy.
Konsekwencją nowego rozporządzenia była aktualizacja normy PN-ISO 9836:1997. Zgodnie ze zaktualizowaną normą PN-ISO 9836:2015 do powierzchni netto mogą być doliczone wyłącznie powierzchnie pod ścianami działowymi typu przepierzenie. Rozporządzenie w sprawie projektu budowlanego weszło w życie 19 września 2020 r. Od tego momentu zaczęła obowiązywać zaktualizowana norma PN-ISO 9836 w wersji z 2015 r. Na podstawie przepisów przejściowych (art. 26 ustawy z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, DzU 2020.471) inwestorzy przez 12 miesięcy, tj. do 19 września 2021 r., mogli jeszcze występować o pozwolenie na budowę na podstawie projektów budowlanych opracowanych na bazie dotychczasowych przepisów, w tym przy uwzględnieniu PN-ISO 9836:1997. Zmiana stanu prawnego spowodowała zmianę dotychczasowej praktyki gdyż ugruntował się pogląd,, że w inwestycjach deweloperskich realizowanych na podstawie wniosków o pozwolenie na budowę złożonych po 19 września 2020 roku nie ma już możliwości zawarcia w umowach deweloperskich postanowień o wliczeniu powierzchni pod ściankami do powierzchni użytkowej lokalu. Zmiana ta, zapewne korzystna z punktu widzenia nabywców mieszkań, może jednak spowodować chaos w ewidencji gruntów i budynków. Każda bowiem ingerencja w ścianki wewnętrzne w mieszkaniu, polegająca na ich usunięciu lub dostawieniu (co w naszym kraju zdarza się dosyć często), powinna teoretycznie skutkować zmianą powierzchni użytkowej lokalu, a w konsekwencji także zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej. Powinna też wpływać na wymiar podatku od nieruchomości.
