Tymi przypadkami jest stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego, że obiekt budowlany:

1. może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska albo

2. jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3. jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4. powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia.

Są to cztery przypadki z katalogu art. 66 ust. 1 prawa budowlanego. Nadzór budowlany jednak nie może dowolnie interpretować tego przepisu. Nakładając obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, organ nadzoru budowlanego musi rzetelnie uzasadnić i opisać stwierdzone przez siebie nieprawidłowości w obiekcie budowlanym oraz wskazać sposób ich usunięcia.

Decyzja administracyjna

Inspektor nadzoru budowlanego bada stan techniczny obiektu – w szczególności w kontekście zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi, polskimi normami oraz innymi obowiązującymi przepisami prawa. W razie stwierdzenia nieprawidłowości w stanie technicznym, które mogą zagrażać m.in. życiu i zdrowiu ludzi, nakłada na właściciela obowiązek ich usunięcia w drodze decyzji administracyjnej.

Oczywiście ciężar wykazania stwierdzonych nieprawidłowości spoczywa na nadzorze budowlanym, który musi wykazać się dokładnością i skrupulatnością w opisywaniu nieprawidłowości – w sposób jasny i czytelny dla adresata decyzji.

Przy współczesnych obiektach budowlanych stwierdzenie nieprawidłowości jest o tyle prostsze, że organ nadzoru budowlanego ma oparcie w konkretnych normach techniczno-budowlanych – dla obiektów zabytkowych takie normy nie istnieją. Wynika to z faktu, że takie obiekty budowlane powstawały w czasach, w których obowiązywały zgoła inne zasady budowlane, których nie można zderzać ze współczesnymi przepisami techniczno-budowlanymi.

Obiekt zabytkowy

Przykładem może być sprawa właściciela zabytkowego sakralnego obiektu budowlanego położonego na terenie Wrocławia, o dużych walorach historycznych oraz architektonicznych. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego we Wrocławiu (PINB), decyzją wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 (obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska) i pkt 3 (obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym) prawa budowlanego, stwierdził i nakazał usunięcie szeregu nieprawidłowości w zabytkowym obiekcie budowlanym, m.in. poprzez prostowanie oryginalnych zakrzywionych elementów konstrukcyjnych obiektu budowlanego i dostosowanie ich do współczesnych wymogów czy uzupełnienie ubytków w betonowych elementach obiektu budowlanego – ignorując fakt, że obiekt budowlany nie posiada betonowych elementów. Przy czym organ naruszył procedurę administracyjną jeszcze na etapie zbierania dowodów w sprawie, a stwierdzone nieprawidłowości opisał ogólnikowo, bez odniesienia się do naruszonych przepisów lub szczegółowego uzasadnienia. Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego (WINB) jako organ odwoławczy de facto zignorował odwołanie właściciela obiektu od decyzji PINB i powtórzył twierdzenia PINB w swojej decyzji.

Dopiero na etapie kontroli sądowoadministracyjnej, po wniesieniu skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu przyznał rację stronie skarżącej w wyroku z 19 marca 2026 r. (sygn. II SA/Wr 798/25). WSA podzielił zarzuty skargi, wskazując na szereg błędów popełnionych zarówno przez PINB, jak i WINB, m.in. na to, że art. 66 ust. 1 prawa budowlanego nie może być wykorzystywany do usunięcia innych niż przewidziane w nim nieprawidłowości.

WSA tłumaczy, że użyte w art. 66 ust. 1 prawa budowlanego pojęcie „nieodpowiedni” ma charakter nieostry i nie zostało zdefiniowane przez ustawodawcę. Nie oznacza to jednak, że organ nadzoru budowlanego może dokonywać jego dowolnej interpretacji. W szczególności nie zawsze nadzór budowlany może badać obiekt budowlany w kontekście współczesnych przepisów budowlanych.

WSA wyjaśnił, że zastosowanie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 prawa budowlanego wymaga udowodnienia (wykazania), że obiekt budowlany rzeczywiście znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym. Organ nadzoru budowlanego musi zatem przeprowadzić postępowanie administracyjne w taki sposób, aby ustalić rzeczywisty stan techniczny obiektu budowlanego i dokonać jego oceny na gruncie wymagań prawnych. Sąd uznał, że organ nadzoru budowlanego, stwierdzając nieodpowiedni stan techniczny obiektu, powinien wskazać konkretne normy techniczno-budowlane, które zostały naruszone, z uwzględnieniem jednak rodzaju i charakterystyki danego obiektu budowlanego.

Zagrożenie trzeba wykazać

Jeśli stan obiektu budowlanego nie jest objęty określonymi wymaganiami wynikającymi z przepisów techniczno-budowlanych, lecz mimo to stwarza zagrożenie dla dóbr prawnie chronionych, organ nadzoru budowlanego powinien szczegółowo wykazać, opisać i uzasadnić istnienie takiego zagrożenia.

Sąd zaznaczył jednocześnie, że art. 66 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego stanowi samodzielną podstawę wydania decyzji nakazowej. Oznacza to, że dla jego zastosowania nie jest konieczne wykazanie zagrożenia życia, zdrowia lub bezpieczeństwa mienia w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 1.

Nieodpowiedni stan techniczny wiąże się z określonymi zagrożeniami, których charakter i stopień powinny być oceniane indywidualnie. Natomiast nie każda nieprawidłowość w stanie technicznym wypełnia przesłanki art. 66 ust. 1 prawa budowlanego. Wynika to z zasady, że właściciele obiektów budowlanych nie mają obowiązku utrzymywać tych obiektów w idealnym stanie technicznym. Powinni oni natomiast utrzymywać je w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia ich właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Decyzja musi być uzasadniona

I właśnie tutaj organ nadzoru budowlanego może popełnić największy błąd – nakazać usunięcie nieprawidłowości, która nie zagraża żadnemu z dóbr chronionych przez art. 66 ust. 1 prawa budowlanego, a jest jedynie następstwem normalnego zużycia obiektu budowlanego. Błąd ten dotyczy najczęściej obiektów zabytkowych, co do których nie da się zastosować współczesnych przepisów techniczno-budowlanych. Organ nadzoru budowlanego nie może poprzestać na lakonicznych sformułowaniach w postaci np. wskazanego powyżej prostowania oryginalnie zakrzywionych elementów obiektu budowlanego, bez uzasadnienia, dlaczego w jego ocenie zagraża on dobrom prawnie chronionym. Decyzja w trybie art. 66 ust. 1 musi być skrupulatna, a każda stwierdzona nieprawidłowość należycie uzasadniona wraz ze wskazaniem (o ile ten istnieje) konkretnego przepisu regulującego zakres tej nieprawidłowości. W przeciwnym razie decyzja administracyjna obarczona jest istotną wadą i może zostać uchylona przez sąd administracyjny po jej zaskarżeniu przez właściciela obiektu.

I o tyle, o ile organ nadzoru budowlanego rzeczywiście przedobrzył w swojej interpretacji stanu technicznego obiektu budowlanego, to sprawa przysporzy jedynie nerwów właścicielowi obiektu budowlanego. Natomiast sytuacja, w której obiekt budowlany może rzeczywiście zagrażać dobrom prawnie chronionym, a wadliwość decyzji spowodowana jest brakiem należytej staranności organu nadzoru budowlanego przy uzasadnieniu stwierdzonych nieprawidłowości, w przypadku jej uchylenia może doprowadzić do dalszej degradacji obiektu budowlanego, a w konsekwencji nawet do katastrofy budowlanej.

autor: Mateusz Sajdutko, radca prawny, Sendero Tax & Legal