Teza 1: Polityka mieszkaniowa państwa powinna koncentrować się na wspieraniu podaży mieszkań, a nie na stymulowaniu popytu (przez zwiększanie dostępności kredytu).
Liczba respondentów: 35
Opinie ekspertów (35)
Dostępność mieszkań jest mocno ograniczona dla tych osób, które nie tylko mają niższe dochody, ale również z innych względów są mniej atrakcyjnymi klientami dla banków. Może to dotyczyć formy zatrudnienia, braku stabilności zatrudnienia czy trudnej sytuacji rodzinnej. Mam wątpliwości, czy mimo pozornie wyższej dostępności kredytów, tacy klienci będą mieli możliwość uzyskania finansowania w banku. Ponadto, ingerencje w politykę kredytową banków w sytuacji, w której dwa największe banki komercyjne są w rękach Skarbu Państwa, powodują, że programy kredytowe mogą być zależne od bieżącej koniunktury politycznej. W polityce mieszkaniowej ważna jest zaś stabilność i niezależność od cyklu politycznego.
Fundamentalny problem z rynkiem mieszkaniowym jest taki, że miejsca pracy w XXI wieku stają się coraz bardziej skoncentrowane w kilku największych aglomeracjach. Polityka mieszkaniowa nie może z tym trendem walczyć.
Optymalna polityka mieszkaniowa zależy od sytuacji na lokalnym rynku mieszkaniowym, która różni się pomiędzy państwami, ale też pomiędzy lokalizacjami w danym państwie. Inna jest optymalna polityka dla Warszawy, inna dla Łodzi, a jeszcze inna dla Skierniewic.
Cena mieszkań kształtująca się na rynku jest jedynie informacją o balansie pomiędzy popytem i podażą. Zamiast strzelać do posłańca, powinniśmy z tego sygnału wyciągnąć wnioski. Jeśli mieszkania są relatywnie drogie, to znaczy, że nie buduje się ich wystarczająco dużo albo nie są budowane w miejscu, gdzie najwięcej osób chce mieszkać. Pytanie dlaczego? Czy koszty budowy są zbyt duże? W takim wypadku polityką mieszkaniową powinno być na przykład ułatwienia w przyjmowania pracowników budowlanych z zagranicy. Jeśli mieszkania są zbyt drogie w centrach miast, polityką mieszkaniową może być zmiana regulacji dotyczących rozbudowywania istniejących budynków mieszkalnych lub rozwój komunikacji publicznej, aby można było mieszkać dalej od centrum.
Zgadzam się. Stymulacja akcji kredytowej - jeśli nie idzie w parze ze zmianami po stronie podaży - może przełożyć się głownie na wzrost cen. Przy czym wsparcie kredytowe może mieć sens w warunkach recesji, gdy ceny (zbyt) gwałtownie spadają, czy w okresach, gdy brakuje finansowania na rynku prywatnym - nie jest to jednak dzisiejsza sytuacja. Dostępność kredytu może też sama w sobie zwiększać podaż - tak dzieje się przy kredytach budowlano-hipotecznych.
Obydwie możliwości są atrakcyjne ze względu na łatwość przekazu publicznego, każda ma też własnych adresatów. W Polsce brakuje pomiędzy nimi koordynacji a także uwzględnienia różnorodnych potrzeb mieszkaniowych, ładu urbanistycznego oraz kierunków rozwoju całego terytorium kraju. Słowem, polityka to coś więcej niż pojedyncze impulsy.
Odpowiednia podaż jest oczywiście kluczowa, jednak warto zwrócić też uwagę na możliwość prowadzenia bardziej aktywnej polityki w obszarze cen najmu, do czego może się istotnie przyczynić zwiększenie podaży mieszkań w zasobie publicznym.
Stymulowanie popytu skutkuje jedynie wzrostem cen co sprawia, że mieszkania stają się coraz mniej dostępne.
Oczywiście, zawyżanie popytu na mieszkania nie jest dobrym pomysłem, ale może być "skutkiem ubocznym" programów kierowanych do obywateli, których nie stać na własne mieszkania. O ile pomoc w zakupie czy finansowaniu mieszkania jest skutecznie kierowana do najuboższych, nie wykluczałbym takich programów z polityki redystrybucyjnej państwa (o ile oczywiście istnieje społeczne poparcie dla takiej formy redystrybucji).
Co do zasady zgadzam się z tym stwierdzeniem. Kluczowe znaczenie ma jednak określenie "wspieranie podaży mieszkań". Wspieranie może przyjmować różne formy.
Polityka mieszkaniowa państwa powinna oferować różnego rodzaju wsparcie, zarówno oddziaływujące na podaż mieszkań, jak i stymulowanie popytu. Programy wspierające podaż są z reguły skierowane do ubogiej części społeczeństwa, a zwiększające popyt - poprzez ułatwienia w zakresie zaciągania kredytu - także do średniej klasy. Tym samym instrumenty stymulujące popyt są dostępne dla szerszego kręgu obywateli niż te wspierające podaż.
To jest trochę chytre pytanie, bo obydwa podejścia mają swoje zalety i wady. Teoretycznie najlepsza byłaby mieszana polityka, ale jest to w praktyce niewykonalne. To znaczy, że można ją robić, ale rezultatem będzie jeden wielki bałagan. W polskich warunkach najlepiej sprawdzi się prosta polityka, łatwa do wdrożenia i kontroli. Polityka stymulująca podaż poprzez, na przykład, ulgi podatkowe dla deweloperów może być zróżnicowana regionalnie, koncentrując się na regionach szczególnie dotkniętych problemami mieszkaniowymi. W pewnym stopniu ograniczy też możliwości tworzenia się bąbli spekulacyjnych i załamań rynkowych.
Rynek mieszkaniowy w Polsce cechuje się niekorzystną strukturą z punktu widzenia zaspokojenia społecznej potrzeby dostępnych cenowo mieszkań o dobrej jakości (sensownie zaplanowanych, przestronnych, w dobrze wykonanych budynkach itd.). Popyt jest bardzo silny i mało elastyczny cenowo, zwłaszcza w kilku największych ośrodkach miejskich, a gospodarstwa domowe poszukujące miejsca do mieszkania muszą na nim konkurować z inwestorami i spekulantami. Z drugiej strony, podaż jest względnie skoncentrowana, a duże firmy deweloperskie mogą sobie pozwolić na zarządzanie w czasie wielkością oferty, tak aby przeczekać okresy słabszego popytu i nie rezygnować z bardzo wysokich marż. Według danych NBP szacunkowe koszty bezpośrednie budowy mieszkań w dużych miastach nie przekraczają 50% ceny netto, zaś rentowność kapitałów własnych projektów inwestycyjnych kształtuje się od lat w przedziale 20-25%! Stymulowanie popytu musi tu odbić się niekorzystnie na cenach, podbijając jedynie dochody kapitału deweloperskiego i bankowego - kosztem dochodów ludności i budżetu państwa. Od 2016 r. obserwujemy systematycznie malejącą dostępność mieszkania w dużych miastach (cena w por. do średniego wynagrodzenia).
Popyt należy stabilizować, ograniczając ryzyko finansowania.
Nie jest to tak jednoznaczne, może to zależeć od sytuacji.
Strona podażowa wydaje się w tym momencie kluczowa, ponieważ podejmowane przez kolejne rządy działania w tym obszarze kończyły się generalnie niepowodzeniami. Polityki dotyczące strony popytowej mają jednak także znaczenie, zwłaszcza w odniesieniu do wybranych grup, wymagających wsparcia.
W tym pytaniu są tak naprawdę dwa. Pierwsze dotyczy tego, że polityka mieszkaniowa państwa w ogóle coś powinna, a drugie tego, że powinna to robić w taki a nie w inny sposób. Nie wiem czy powinna ani ile powinna, bo badań na ten temat jest jak na lekarstwo. Szacunki "braku" mieszkań są robione bez szczególnego rozpoznania tematu (czy nowe mieszkanie w Nowej Rudzie rozwiązuje problem, czy musi być w Poznaniu/Krakowie? To inne problemy!), nie wiadomo ile brakuje nowych, a ile tkanki można przeorientować, na czyje cele, jakie środki są do zmobilizowania, itp. A gdyby to wszystko było wiadomo, to cały czas nie byłoby jasne, czy ewentualne wsparcie publiczne jest tu zgodne z preferencjami społecznymi i w jakiej relacji do innych celów społecznych. Odmawiam więc odpowiadania na tak postawione pytania, bo to przetarg polityczny, a nie poważna debata dotycząca "policy".
Większa dostępność kredytu zwiększa popyt na mieszkania, powodując wzrost ceny rynkowej dla wszystkich uczestników (w tym tych, co nie korzystają z instrumentów preferencyjnych).
Polityka ukierunkowana na wspieranie kredytu jest niczym innym jak transferem środków od ogółu społeczeństwa do osób kupujących mieszkanie na kredyt.
Stymulowanie popytu poprzez zwiększanie dostępności kredytu może prowadzić do kilku niepożądanych efektów.
Pierwszym efektem jest bańka nieruchomościowa. Zwiększenie dostępności kredytu może skłaniać więcej osób do kupna nieruchomości, co powoduje wzrost popytu. W efekcie, ceny nieruchomości rosną szybciej, niż wynikałoby to z rzeczywistej wartości nieruchomości, tworząc tzw. bańkę cenową. Gdy bańka pęknie, czyli ceny nieruchomości gwałtownie spadną, wielu inwestorów i właścicieli nieruchomości może ponieść duże straty.
Drugim skutkiem ubocznym może być nadmierne zadłużenie gospodarstw domowych: zwiększona dostępność kredytów może skłonić ludzi do wzięcia większych pożyczek na zakup nieruchomości niż w racjonalnych warunkach rynkowych. W wyniku tego, wiele gospodarstw domowych może znaleźć się w sytuacji nadmiernego zadłużenia, co stwarza ryzyko niemożności spłaty pożyczek w przypadku wzrostu stóp procentowych lub/i spadku dochodów.
Po trzecie, skupienie się tylko na stymulowaniu popytu bez równoczesnego zwiększenia podaży mieszkań może prowadzić do jeszcze większej dysproporcji pomiędzy podażą a popytem na rynku mieszkaniowym. To z kolei może przyczynić się do dalszego wzrostu cen nieruchomości, co utrudni dostęp do mieszkań dla wielu osób.
Brakuje odpowiedzi, że sens ma zarówno wspieranie podaży, jak i stymulowanie/wspieranie popytu w przypadku tzw. pierwszego mieszkania.
Teza 2: Programy pomocy w zakupie pierwszego mieszkania (takie jak Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych i Pierwsze Mieszkanie) istotnie przyczyniają się do wzrostu cen nieruchomości w Polsce.
Liczba respondentów: 35
Opinie ekspertów (35)
Program „Pierwsze mieszkanie” przyczynia się do wzrostu cen nieruchomości, co było do przewidzenia. Występuje bowiem klasyczne niedopasowanie popytu i podaży, tzn. przy wysokim popycie na nieruchomości w krótkim okresie nie udało się zapewnić odpowiedniej ich podaży, chociażby z uwagi na długi cykl inwestycyjny. Zwrócić należy jednocześnie uwagę na specyfikę rynku pierwotnego i wtórnego. O ile zwiększenie popytu na nieruchomości na rynku pierwotnym stymuluje także wzrost gospodarczy, o tyle na rynku wtórnym (przy niezmienionej podaży) w zasadzie tylko wzrost cen nieruchomości. Zasadne byłoby zatem rozważenie ograniczenia programu „Pierwsze mieszkanie” tylko do rynku pierwotnego.
Pomoc w zakupie pierwszego mieszkania zazwyczaj pojawia się nagle, ma charakter działania w ograniczonym okresie, a tym samym w ograniczony sposób jest skorelowana z reakcją strony podażowej. Wzrost popytu bez wzrostu podaży to recepta na zwyżkę cen nieruchomości.
Dane pokazują, że udzielane kredyty w znakomitej większości trafiły na rynek wtórny i pierwotny. W mniejszej części finansowały budowę nowych domów, przynajmniej bezpośrednio.
Wzrost popytu przy niezmienionej podaży zwykle wywołuje wzrost cen w krótkim terminie.
Tak, bieżące zjawiska nierównomiernego popytu w niektórych (spełniających warunki wsparcia) segmentach oferty mieszkaniowej jaskrawo tego dowodzą.
Odpowiedź na to pytanie wymaga pogłębionej analizy ilościowej, z porównaniem tych programów do podobnych stosowanych na świecie oraz rozwoju cen nieruchomości na tych rynkach. Jednak można przypuszczać, że ograniczony zakres wykorzystania tych programów powoduje, że nie mają one większego wpływu na ceny nieruchomości.
Główną przyczyną istotnego wzrostu cen nieruchomości w Polsce jest nieodpowiedzialna polityka gospodarcza, która doprowadziła do przegrzania rynku. Programy pomocowe mają jedynie efekt wtórny.
Gdyby w pytaniu nie było słowa "istotnie" to pewnie bym się zgodził. Bez dokładnych badań nie sposób ustalić skali takiego wzrostu. W Wielkiej Brytanii taki system działa dosyć efektywnie i ma prostą formę. Nabywcy wchodzący na rynek nie płacą tak zwanego "stamp duty", czyli podatku od nabycia nieruchomości, jeżeli cena nieruchomości nie przekracza określonego progu. Jest tu wprawdzie pewne pole do oszukiwania urzędu podatkowego, ale niewielkie.
Programy te miały zapewne wpływ na wzrost cen mieszkań, nie uznałbym ich jednak za czynnik decydujący. Znacznie bardziej istotna wydaje się ograniczona podaż mieszkań, tendencje migracyjne, ale także po prostu wzrost poziomu wynagrodzeń.
Tak, stymulując popyt wpływają na cenę.
Nie znam wyników badań na ten temat. W zasadzie nawet nie wiem, czy dałoby się takie badanie przeprowadzić, bo trzeba by się zmierzyć nie tylko z problemem grupy kontrolnej (zachowania kontrfaktyczne), ale też problem selekcji (które mieszkania trafiają do sprzedaży).
Przy niskiej elastyczności podaży mieszkań w krótkim okresie programy stymulujące popyt prowadzą do wzrostu cen nieruchomości. Efektem ubocznym jest spadek ich dostępności dla osób, które nie uzyskały wsparcia.
Nie ma z czym dyskutować.
Za wiodące czynniki uznałabym poziom stóp procentowych, poszukiwanie możliwości zainwestowania wolnych środków.
Teza 3: Optymalną formą wspierania przez państwo dostępności mieszkań jest zaangażowanie w budownictwo społeczne (tzn. z przeznaczeniem na długoterminowy najem po cenach niższych od rynkowych).
Liczba respondentów: 35
Opinie ekspertów (35)
Pomimo ogólnej sympatii do aktywnej polityki mieszkaniowej ze strony państwa uważam, że sukces takiej polityki zależy od tego, w jaki sposób zasoby państwowe są zarządzane oraz dla kogo są dostępne. W trym zakresie przeszłe doświadczenia z mieszkaniami komunalnymi są mieszane. Warto pamiętać, że subsydiowany rynek najmu z ograniczoną podażą bardzo ogranicza mobilność. Piszą o tym np. Caldera-Sanchez A. i Andrews D. (2011), "To move or not to move: What drives residential mobility rates in the OECD?", OECD Working Papers 846. Z tego względu uważam, że nie jest to optymalna forma. Według mnie optymalna polityka wspierania rynku nieruchomości polegałaby na wprowadzeniu trzech elementów funkcjonowania rynku najmu. Po pierwsze, neutralność podatkowa. Po drugie, podwyższenie standardów najmu - m.in. poprzez rozwój rynku najmu instytucjonalnego (dobrym przykładem jest aktualnie funkcjonujący fundusz mieszkań na wynajem). Po trzecie, zmiany regulacji tak, aby domyślną formą najmu był najem długookresowy, a nie na czas określony. Szerzej o optymalnej polityce najmu piszę w artykule: Rubaszek M. (2019), "Private rental housing market underdevelopment: life cycle model simulations for Poland", Baltic Journal of Economics 19(2), 334-358.
Budowanie i utrzymanie mieszkań społecznych może być kosztowne dla państwa, zwłaszcza w przypadku dużych programów na szeroką skalę. Wysokie koszty mogą wpływać na budżet państwa i wymagać znaczących inwestycji. Zwłaszcza biorąc pod uwagę niewłaściwe zarządzanie i nadużycia charakterystyczne dla sektora publicznego w Polsce. Programy budownictwa społecznego wymagają bowiem odpowiedniego zarządzania, aby zagwarantować, że mieszkania trafiają do osób, które rzeczywiście ich potrzebują, i aby uniknąć nadużyć systemu. Warto dodać, że nawet kraje takie jak Niemcy, Francja i Szwecja, o znacznie wyższym poziomie zarządzania publicznego, nie uniknęły problemów związanych z czarnym rynkiem publicznych lokali oraz z korupcją w przydziale atrakcyjnych mieszkań.
Wprowadzenie rozległych programów budownictwa społecznego może wyprzeć popyt na mieszkania w sektorze prywatnym, co z kolei może obniżyć inwestycje w budownictwo prywatne i ograniczyć dostępność mieszkań na rynku. Wreszcie, prywatni deweloperzy zazwyczaj bardziej elastyczne reagują na zmieniające się warunki rynkowe. Programy budownictwa społecznego mogą być mniej elastyczne w dostosowywaniu się do zmian w popycie i potrzebach mieszkaniowych społeczeństwa. W rezultacie, podobnie do poprzednich programów, mieszkania budowane będą tam, gdzie jest to łatwe (na prowincji), a nie tam, gdzie jest popyt (w dużych miastach).
To zależy. Nie wiem na przykład w jaki sposób rozwiązałoby to problem braku wystarczającej ilości mieszkań w odległości dojazdowej do centrum Warszawy. Jeśli są dostępne atrakcyjne tereny pod zabudowę, dlaczego nie są one zagospodarowane przez prywatnych deweloperów?
Były podejmowane takie próby. Budownictwo społeczne jest potrzebne, ale trudno uznać to za optymalną formę wsparcia dostępności mieszkań. Przez część społeczeństwa, szczególnie młodszą generację, może to nie być odbierane pozytywnie.
Jest wiele za i przeciw. "Za" przemawia argument kohezji społecznej oraz to, że budownictwo społeczne pomaga osobom o niskich i średnich dochodach, które nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania lub wynajem mieszkania po rynkowej cenie. W sytuacjach, gdy na rynku jest duży popyt, a mała podaż, budownictwo społeczne może pomóc w stabilizacji cen przez zwiększenie podaży. Jest jednak ryzyko tworzenia niskiej jakości osiedli oraz może pojawić się problem alokacji: jak zdecydować, kto ma prawo do mieszkania społecznego?
Optymalność to funkcja celu i warunków ograniczających. Biorąc pod uwagę różnicowane potrzeby mobilności społecznej i terytorialnej, trudno mówić o pojedynczym optymalnym rozwiązaniu. Zresztą idea budownictwa społecznego była już testowana w Polsce, z mizernym skutkiem.
Tego rodzaju rozwiązania są stosowane z powodzeniem w wielu krajach Europy Zachodniej. Trudno jest jednak zdefiniować co oznaczają "ceny rynkowe". Zwiększenie podaży mieszkań w budownictwie społecznym może spowodować efekt zmiany punktu odniesienia dla ceny "rynkowej". Zmniejszenie popytu na mieszkania niewielkie, w słabych lokalizacjach i o niskim standardzie może spowodować spadek cen "rynkowych", które obecnie wydają się zdecydowanie zawyżone.
Rolą państwa nie jest budowa mieszkań. Do zadań państwa należy natomiast tworzenie odpowiednich regulacji sprzyjających rozwojowi budownictwa.
Co rozumiemy przez ``zaangażowanie"? Obawiałbym się o jakość takiego budownictwa. Długoterminowy najem po cenach niższych od rynkowych może być optymalną formą pomocy dla małej części społeczeństwa w trudnej sytuacji życiowej, ale raczej nie ogólną polityką wspierania dostępności mieszkań (tzn. nie powinna być stosowana na szeroką skalę).
Próbowano tego w różnych krajach, na ogół z marnym skutkiem, głównie społecznym. Może to prowadzić do tworzenia się enklaw społecznie zaniedbanych, a unikniecie tego wymaga wdrożenia polityki społecznej daleko wykraczającej poza ramy polityki mieszkaniowej. Mieszanie mieszkań lub domów "subsydiowanych" z wynajmowanymi po cenach rynkowych też się nie sprawdza, bo często prowadzi do różnego rodzaju przekrętów i malwersacji.
Zasadniczo tak. Dominujące od lat kierunki wspierania dostępności mieszkań stanowią de facto transfer środków publicznych do kapitału bankowego i deweloperskiego. Państwo powinno angażować środki przede wszystkim w segment rynku najmu długoterminowego, wspierając bardzo słabo rozwinięty w Polsce rynek najmu. Ta słabość ma niekorzystne skutki nie tylko dla podziału dochodu narodowego (zyskują względnie nieliczni rentierzy kosztem młodych pracujących), ale także dla mobilności przestrzennej i efektywności rynku pracy. Sektor publiczny (w tym samorządy) oraz spółdzielczy, który nie jest nastawiony na zysk, nie musi generować 20 proc. zwrotu z budowy, więc warunki cenowe w budownictwie społecznym mogłyby być o wiele przyjaźniejsze dla najemców. Zakres działań państwa może być jednak szerszy - może obejmować wspieranie budownictwa spółdzielczego, remonty pustostanów komunalnych, poprawę planowania przestrzennego miast (mocne doregulowanie prywatnego budownictwa), wysokie opodatkowanie pustostanów prywatnych lub czy opodatkowanie katastralne własności inwestycyjnej mieszkań - tak, aby mieszkanie straciło swój charakter wysoce opłacalnego instrumentu finansowego (nawet nie towaru!).
Bardzo wiele zależy tu od szczegółów tego typu programów. Jednym z potencjalnych problemów może być na przykład ograniczenie własności nieruchomości (która stanowi zazwyczaj podstawowy element majątku) i znaczny wzrost nierówności majątkowych, co może prowadzić do istotnych problemów społecznych w perspektywie dłuższej niż jednopokoleniowa.
Jest to tylko jedno z narzędzi wspierania dostępności mieszkań - a więc nie "optymalna forma".
Optymalną z czyjej perspektywy? Bo nie sektora budowlanego, na ten przykład. Niewiele jest krajów, które dowodziłyby, że budownictwo społeczne sprawdza się w warunkach rynkowych. Nowe programy - jeśli mają mieć sensowną skalę - trzeba najpierw przetestować (nie tylko pod kątem możliwości wybudowania, ale problemu alokacji!). To są wszystko kwestie, na temat których można mieć dziś przekonania, ale nie za dużo wiedzy...
Ideowo kierunek dobry, ale występuje ryzyko patologii w dystrybucji mieszkań do osób nieuprawnionych lub manipulowania kolejką.
