- Posiadam budynek biurowy, który jest ujęty w ewidencji środków trwałych i amortyzowany. Z uwagi na rozszerzenie działalności firmy, zamierzam ten obiekt rozbudować poprzez dobudowanie do istniejącego budynku nowej powierzchni, połączonej ze starą za pomocą ściany lub klatki schodowej. Czy będę musiał koszty związane z rozbudową uznać za wydatki o charakterze ulepszenia istniejącego środka trwałego i zwiększyć o nie wartość początkową ujętego w ewidencji budynku biurowego, czy może w ten sposób powstanie nowy środek trwały o własnej wartości początkowej i pozycji ewidencyjnej? – pyta czytelnik.

Odpowiedź na to pytanie zależy w praktyce od tego, w jaki sposób zostanie przeprowadzona rozbudowa, a dokładnie od tego, jak nowa powierzchnia biurowa zostanie połączona ze starą.

Jak policzyć wartość początkową

Co do zasady, zgodnie z ustawami o podatkach dochodowych, środkiem trwałym może być budynek wytworzony (wybudowany) przez podatnika, kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania, tzn. taki, który faktycznie posiada wszystkie elementy konstrukcyjne niezbędne do prawidłowego funkcjonowania, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Wartością początkową takiego środka trwałego są, mówiąc ogólnie, wydatki poniesione na wybudowanie budynku, czyli wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środka trwałego rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi oraz innych kosztów dających się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego.

Ulepszeniem istniejącego środka trwałego jest jego przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja, jeżeli wartość poniesionych na ten cel wydatków przekracza w roku podatkowym 3500 zł i nastąpił wzrost tzw. wartości użytkowej środka trwałego. O sumę wydatków poniesionych na ulepszenie powiększa się wartość początkową istniejącego środka trwałego >patrz ramka.

Jak rozumieć pojęcia z ustawy

Zgodnie z wypracowanym w praktyce rozumieniem wskazanych wyżej form ulepszenia, przez:

Gdzie przebiegają granice

Ustawy o podatkach dochodowych nie wskazują wprost, ani jaki obiekt należy uznawać za budynek, ani kiedy mamy do czynienia, w przypadku rozbudowy, z oddzielnym obiektem, a kiedy faktycznie z rozbudową istniejącego. Klasyfikacja Środków Trwałych, wydana w formie rozporządzenia Rady Ministrów na potrzeby klasyfikowania środków trwałych stanowi, że podziały występujące w grupie 1 środków trwałych (budynki i lokale) i 2 opracowane zostały na podstawie grupowania Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

W objaśnieniach szczegółowych wskazano, że przez budynek należy rozumieć obiekt budowlany, który jest na trwale powiązany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Dodatkowo uznano, że granicą budynku są zewnętrzne powierzchnie ścian oraz górna powierzchnia najwyższego stropu, posadzka piwnic w budynkach podpiwniczonych lub poziom terenu przy budynkach niepodpiwniczonych.

W przypadku budynków występujących w zabudowie zwartej, granicami między poszczególnymi obiektami są płaszczyzny styku ścian szczytowych, a jeżeli występuje wspólna dla dwóch obiektów ściana, to granica między budynkami przebiega przez jej środek. Granicami instalacji należących do wyposażenia budynku są – w zależności od rodzaju instalacji – np. mufy, studzienki rewizyjne, zawory zamykające dopływ wody, gazu, czynników grzewczych itp.

Od fundamentu po dach

Zgodnie z objaśnieniami zawartymi w PKOB, w przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Kierując się tymi objaśnieniami należy uznać, że jeżeli obiekt, który ma być dobudowany do budynku biurowego, będzie posiadał wraz z nim wspólne wejście albo wspólne instalacje, bądź też będzie wspólnie z nim wykorzystywany, to nie należy traktować go jako odrębnego, samodzielnego budynku, lecz przyjąć, że nastąpiła rozbudowa dotychczasowego budynku. Tym samym podatnik będzie posiadać jeden budynek biurowy o podwyższonej wartości początkowej. Dojdzie bowiem do ulepszenia środka trwałego.

Jeżeli zaś, mimo pozornego połączenia, będziemy faktycznie mieli do czynienia z dwoma obiektami, odrębnie wykorzystywanymi, to dobudowaną powierzchnię biurową będzie można uznać za nowy obiekt inwentarzowy w ewidencji środków trwałych, czyli za nowy budynek posiadający własną wartość początkową.

Co na to organy podatkowe

Na temat zagadnienia rozbudowy budynku wypowiadały się kilkakrotnie organy podatkowe.