Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 lipca 2013 r. (II FSK 2110/11).
Stan faktyczny
Fiskus zarzucił podatniczce, że w 2007 r. zaniżyła swoje zobowiązanie podatkowe aż o 75 tys. zł. Okazało się, że w październiku 1994 r. podatniczka wraz z mężem nabyła do majątku wspólnego nieruchomość przeznaczoną na cele rolne.
Na początku 2001 r. małżonkowie uzyskali zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości na 80 działek. Większość działek zmieniła przeznaczenie na „pod zabudowę mieszkalno-usługową". Rok później podatnicy dopełnili formalności w zakresie użytku uzbrojenia osiedla w sieć gazową i wodociągową oraz kanalizację sanitarną.
W latach 2001–2006 małżonkowie sprzedali 67 działek, a w 2007 r. przeprowadzili kolejnych 6 transakcji. Zdaniem fiskusa wszystkie te okoliczności świadczą o tym, że podatniczka prowadziła firmę w zakresie sprzedaży nieruchomości. Podatniczka nie zgadzała się z tym rozstrzygnięciem i sprawa trafiła na wokandę.
Rozstrzygnięcie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uznał skargę za bezpodstawną. Tak samo uznał Naczelny Sąd Administracyjny. W ocenie NSA, granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości, od przychodów z takiej transakcji w ramach działalności gospodarczej, ma charakter płynny. Dlatego konieczne jest ustalenie wszelkich form aktywności podatnika, związanych z nieruchomościami, a uskutecznianych do czasu ich zbycia. Dopełnieniem tych kryteriów jest ustalenie, czy do zbycia nieruchomości dochodzi w celach zarobkowych oraz w warunkach „zorganizowania".
Zdaniem NSA spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów do przychodów z działalności gospodarczej. Istotne znaczenie ma to, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania.
Według NSA kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w ramach działalności gospodarczej, w tym warunek „ciągłości", nie są spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, uzyskaniu informacji o możliwym zagospodarowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży itp.).
Inaczej jest, gdy skala podjętych czynności wykracza w sposób ewidentny poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego – z jego punktu widzenia – przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego.
Agnieszka Wałek konsultantka w FL Tax
Komentuje Agnieszka Wałek konsultantka w FL Tax
W przypadku obrotu nieruchomościami dokonanie sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlega innym zasadom opodatkowania niż zbycie składnika majątku prywatnego.
Komentowane rozstrzygnięcie NSA dostarcza wskazówek do oceny, czy zbycie nieruchomości przez podatnika zostało dokonane w ramach prowadzonej przez niego pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.
Zdaniem NSA, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zakresie zwykłych czynności związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, to nie można mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej. Jeśli natomiast działania podatnika nacechowane są fachowością, wyraźnym zorganizowaniem, a także „nieamatorskim" i wskazującym na trwałe źródło zarobkowania charakterem, to zasadne jest uznanie, że przychody ze zbycia nieruchomości są przychodami z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Na podstawie tych przesłanek NSA podtrzymał stanowisko organów podatkowych w sprawie, w której małżeństwo dokonało zakupu nieruchomości, a następnie dokonało jej podziału na 80 działek, inicjując zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czynności związane z uzbrojeniem terenu, a także szeroką akcję reklamową. Zdaniem NSA, rozłożony w czasie proces sprzedaży kilkudziesięciu działek wykreował stałe źródło zarobkowania, a więc przychody z tego tytułu były przychodami z działalności gospodarczej.
Należy się zgodzić z takim rozstrzygnięciem. W omawianej sprawie rozmiary podjętej działalności niewątpliwie dalece wykraczały poza rozporządzanie majątkiem prywatnym, a jednocześnie sąd kompleksowo odniósł się do oceny okoliczności sprawy na gruncie definicji działalności gospodarczej z ustawy o PIT. Tezy rozstrzygnięcia mogą stać się więc pomocnym narzędziem oceny konsekwencji podatkowych zbycia nieruchomości będących składnikami majątku prywatnego podatnika.
—oprac. Aleksandra Tarka
