- Proszę o wyjaśnienie, czy przedsiębiorca, który wynajmuje na potrzeby swojej działalności lokal od gminy lub zakładu budżetowego, musi płacić podatek od nieruchomości?
Zawierając umowę najmu przedsiębiorca staje się posiadaczem zależnym nieruchomości. Zgodnie z definicją zawartą w art. 336 kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Posiadacz zależny nie staje się automatycznie podatnikiem podatku od nieruchomości. Artykuł 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje, że podatnikami podatku od nieruchomości są wyłącznie posiadacze zależni nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego. Natomiast w przypadku zawarcia umowy najmu z innym podmiotem, np. przedsiębiorcą lub osobą fizyczną, obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości nie ulega przeniesieniu na posiadacza zależnego.
W związku z tym nie ulega wątpliwości, że podatnikiem podatku od nieruchomości w przypadku najmu od gminy jest przedsiębiorca. Należy jednak zauważyć, że przedsiębiorca staje się podatnikiem również w sytuacji, gdy umowa najmu jest zawierana przez niego z zakładem budżetowym, jeśli nie jest on posiadaczem zależnym nieruchomości.
Inaczej sytuacja kształtuje się w przypadku, gdy lokal jest przez przedsiębiorcę wynajmowany od zakładu budżetowego, który jest już posiadaczem zależnym, przykładowo jako trwały zarządca nieruchomości.
Zgodnie bowiem z przedstawioną powyżej argumentacją, zakład budżetowy można uznać za posiadacza zależnego lokalu gminnego, a więc także za podatnika podatku od nieruchomości. W orzecznictwie podkreśla się, że tak jak posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie, tak – w drodze analogii– posiadacz zależny nie traci posiadania w wyniku oddania rzeczy innej osobie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 lipca 2012 r., II FSK 2584/10).
Reasumując, w sytuacji przedstawionej w pytaniu podatnikiem podatku od nieruchomości z tytułu umowy najmu mógłby być zakład budżetowy pod warunkiem, że byłby posiadaczem zależnym nieruchomości gminnej. Jeżeli jednak przedmiotowa umowa najmu została zawarta przez zakład budżetowy w imieniu i na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ulega przeniesieniu na przedsiębiorcę.
—Łukasz Kuryło-Gołoś doradca podatkowy, dyrektor w zespole ds. podatku od nieruchomości Deloitte
