Licytacja nieruchomości a moment uzyskania przychodu

Jak ustalić moment uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przez komornika? Komornik przeprowadził zajęcie, a następnie licytację zajętej nieruchomości w maju 2010. Po wpłacie wylicytowanej sumy do sądu i zatwierdzeniu licytacji nabywcy wydano nieruchomość. Po zatwierdzeniu planu podziału kwoty należne wierzycielom zostały wypłacone dopiero w styczniu 2011. Spółka – właściciel nieruchomości – nie miała żadnego wpływu na termin zaspokojenia wierzycieli.

Naszym zdaniem przychód ze sprzedaży nieruchomości powstał w 2011 r. w momencie wypłaty pieniędzy z licytacji, zgodnie z art. 12 ust. 3e ustawy o CIT. Gdyby jednak właściwe było zastosowanie art. 12 ust. 3 (moment wydania nieruchomości), to czy odsetki wypłacone wierzycielom można uznać za koszty bezpośrednio związane z przychodem (art. 15 ust. 4b)?

Zgodnie z art. 12 ust. 3 i 3a ustawy o CIT za przychody związane z działalnością gospodarczą, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane.

Datą powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, jest, z zastrzeżeniem ust. 3c – 3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień

- wystawienia faktury albo

- uregulowania należności.

O dacie powstania przychodu decyduje zatem w pierwszej kolejności dzień wydania rzeczy lub zbycia prawa majątkowego.

Zasady egzekucji z nieruchomości reguluje dział VI w części III kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z jego art. 995 osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności (art. 998 § 1). Takie prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę (art. 999 § 1). Tak więc dniem przeniesienia prawa własności nieruchomości w drodze licytacji jest dzień, w którym uprawomocniło się postanowienie sądu o przysądzeniu własności.

Prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności jest następnie m.in. podstawą do wpisu w księdze wieczystej.

Reasumując, za datę uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji należy przyjąć moment zbycia prawa własności, a więc dzień uprawomocnienia się postanowienia sądu, a nie dzień przekazania pieniędzy z licytacji.

Drugie pytanie czytelnika sprowadza się do tego, kiedy odsetki wypłacone wierzycielom zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 11 nie są kosztem uzyskania przychodu naliczone, lecz niezapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań. A contrario, odsetki od zobowiązań mogą zatem zostać zaliczone do kosztów podatkowych dopiero w momencie ich faktycznej zapłaty lub kapitalizacji (pod warunkiem że nie zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 16 ust. 1 pkt 60 ustawy o CIT, tzw. cienka kapitalizacja).

Nie należy ich wiązać z przychodem ze sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji, ale z tym, czy są związane z prowadzoną przez spółkę działalnością gospodarczą i czy zostały poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródeł przychodów (art. 15 ust. 1 ustawy o CIT).

Zobacz więcej w serwisie:

Podatek dochodowy » PIT i CIT » Przychody » Kiedy powstaje przychód