1 stycznia 2011 r. zmieniły się zasady opodatkowania VAT usług remontowych. Obowiązujące dziś regulacje uzależniają wysokość stawki VAT od powierzchni remontowanej nieruchomości.

[srodtytul]Niekorzystne zmiany[/srodtytul]

Z końcem 2010 r. Polska straciła możliwość stosowania obniżonej stawki VAT w stosunku do usług związanych z budową, remontem i przebudową budynków mieszkalnych, które nie są wykonywane w ramach polityki społecznej.

Tym samym, dopiero począwszy od 1 stycznia 2011 r., praktycznego znaczenia nabierają art. 41 ust. 12 – 12c [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2004/DU2004Nr%2054poz%20535a.asp ]ustawy o VAT[/link] w odniesieniu do zasad opodatkowania VAT omawianych usług. Wcześniej obniżona stawka VAT (wtedy 7 proc.) miała zastosowanie w całym budownictwie mieszkaniowym, zarówno objętym społecznym programem mieszkaniowym, jak i nieobjętym tym programem.

Metraż budynków i lokali nie miał zatem żadnego znaczenia. Wynikało to z postanowień rozporządzenia ministra finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2004/DU2004Nr%2054poz%20535a.asp]ustawy o VAT[/link].

Dziś podatnicy mogą korzystać ze stawki obniżonej tylko na podstawie art. 41 ust. 12 – 12c ustawy o VAT. Zgodnie z nimi 8-proc. podatek stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Pod pojęciem budownictwa społecznego rozumie się natomiast:

- obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,

- lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej PKOB) w dziale 12,

- obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczące usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych. 

Z zakresu budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wyłączono jednak domy jednorodzinne, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw., oraz mieszkania, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 mkw.

Wskazano przy tym, że w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej te limity, 8-proc. stawkę podatku można stosować tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

[srodtytul]Zasada jest prosta, ale...[/srodtytul]

Obecnie jedynie remont mieszkań, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 mkw., oraz domów jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa nie jest większa niż 300 mkw., jest w całości opodatkowany według stawki obniżonej. Natomiast gdy powierzchnia lokalu mieszkalnego lub budynku jednorodzinnego przekracza te limity, w odpowiednim stosunku powinna zostać zastosowana stawka obniżona i podstawowa.

Oznacza to, że jeśli np. remontowany lokal mieszkalny ma powierzchnię 230 mkw., to w stosunku do 150 mkw. będzie miała zastosowanie stawka 8 proc., natomiast do pozostałych 80 mkw. trzeba przyjąć 23 proc. VAT. Innymi słowy od 65 proc. podstawy opodatkowania będzie naliczony 8-proc. VAT, a od pozostałej części 23-proc. 

[srodtytul]...trudno ją stosować w praktyce[/srodtytul]

Tyle przepisy. Niestety, w związku z ich stosowaniem, ustawodawca nie odniósł się do wielu problemów, jakie mogą powstać. Przede wszystkim nie dają one jakichkolwiek wskazówek co do tego, jak należy rozumieć pojęcie „powierzchni użytkowej” dla celów zastosowania właściwej stawki VAT.

Nie wiadomo również, w jaki sposób usługodawca (jako podmiot, na którym ciąży ryzyko zastosowania niewłaściwej stawki) powinien ustalać i dokumentować na ewentualność kontroli powierzchnię użytkową lokalu, w którym realizowana jest usługa. Nie został również określony sposób fakturowania takiej usługi, gdy dotyczy ona lokali lub budynków o powierzchni przekraczającej ustawowe limity.

Są też inne problemy. Nie wprowadzono bowiem żadnych regulacji w zakresie sposobu postępowania w sytuacjach, gdy przedmiotem usług remontowych są części wspólne nieruchomości nieobjętej w całości budownictwem społecznym.

Chodzi np. o sytuację, gdy do wspólnoty mieszkaniowej należą właściciele mieszkań do 150 mkw. i większych, i np. remontowana jest klatka schodowa, winda lub kotłownia. Obecnie nie ma jakiejkolwiek praktyki ani stanowiska organów podatkowych w tym zakresie.

[srodtytul]Dwa rozwiązania[/srodtytul]

Analiza szczątkowych i ogólnych przepisów prowadzi do wniosku, że w sytuacji remontów dotyczących części wspólnych nieruchomości możliwe są co najmniej dwa rozwiązania.

Zgodnie z pierwszym, jeśli budynek mieszkalny składa się zarówno z lokali o metrażu poniżej, jak i powyżej 150 mkw., to należałoby stosować zasady analogiczne do tych, gdy remontowany jest pojedynczy lokal większy niż 150 mkw.

Oznacza to konieczność proporcjonalnego stosowania stawki obniżonej i podstawowej do całej usługi remontowej, w zależności od stosunku powierzchni lokali o powierzchni przekraczającej wskazaną wielkość i lokali o powierzchni poniżej progu 150 mkw. w całym remontowanym budynku.

Podejście to wydaje się jednak niezwykle kłopotliwe w praktycznym zastosowaniu. Wymaga bowiem od usługodawcy remontującego dany budynek każdorazowego i dokładnego ustalania powierzchni wszystkich znajdujących się w nim lokali. Bez tych danych nie można bowiem wystawić faktury. Przy braku jasnych regulacji w zakresie obliczania powierzchni użytkowej lokali wiąże się to ze znacznym ryzykiem nieświadomego zastosowania niewłaściwej stawki VAT. To z kolei przekłada się na wymierne ryzyko podatkowe.

Rozwiązanie to zagraża również pewności obrotu i stabilności prowadzenia działalności gospodarczej. W istocie rzeczy podatnik może bowiem nigdy nie mieć pewności, czy stosowany przez niego sposób ustalenia proporcji jest prawidłowy. Podejście to ze swej natury przyznaje więc dużą swobodę organom podatkowym podczas przeprowadzania kontroli rozliczeń podatkowych.

[srodtytul]Cała usługa z niższym VAT[/srodtytul]

Drugie możliwe rozwiązanie zakłada natomiast dopuszczalność stosowania jednej, obniżonej stawki VAT do całości usług remontowych dotyczących części wspólnych nieruchomości, w sytuacji gdy wyodrębnione są w niej także lokale o powierzchni powyżej 150 mkw. Z uwagi chociażby na uproszczenie zasad stosowania jest ono niewątpliwie korzystne dla podatnika.

Wydaje się jednak, że nie jest ono również pozbawione oparcia w obowiązujących przepisach i dotychczasowej praktyce organów podatkowych dotyczącej zasad stosowania stawki obniżonej przy świadczeniu usług remontowych dotyczących części wspólnych, w sytuacji gdy dana nieruchomość obejmuje zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe.

Wtedy pojawia się bowiem podobny problem. Organy podatkowe przyjmują jednak, że usługi remontowe, których przedmiotem są części wspólne (budynek jako całość), powinny być opodatkowane według stawki obniżonej VAT, jeżeli nieruchomość zawierająca lokale mieszkalne i użytkowe może być uznana za budynek mieszkalny w rozumieniu obowiązujących przepisów (głównie według PKOB).

Fiskus uznaje, że stosowanie różnych stawek jest konieczne, tylko gdy prace remontowe dotyczą poszczególnych części budynku, czyli odrębnie powierzchni mieszkalnych i niemieszkalnych.

Taką wykładnię potwierdzają m.in. [b]interpretacje Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 czerwca 2010 r. (ILPP1/443-373/10-2/AT) i z 30 grudnia 2010 r. (ILPP1/443-940/08-2/AK).[/b]

Mając to na uwadze, wydaje się, że istnieją przekonujące argumenty za tym, aby remont części wspólnych nieruchomości nieobjętej w pełni budownictwem społecznym w całości opodatkować 8-proc. VAT. Niestety, ze względu na brak szczegółowych regulacji nie można wykluczyć, że w praktyce organy podatkowe będą postępować zgodnie z pierwszym z zaprezentowanych rozwiązań.

Uwzględniając zatem okoliczność, że dopiero za kilka miesięcy będzie znane stanowisko organów podatkowych w tym zakresie, w celu zapewnienia bezpiecznego podatkowo rozliczenia omawianych usług rekomendowane jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

[ramka][b]Roboty konserwacyjne z 8-proc. stawką[/b]

Na podstawie § 7 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Rozporzadzenia/2010/DU2010Nr246poz1649.htm]rozporządzenia ministra finansów z 22 grudnia 2010 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o VAT[/link] 8-proc. stawkę stosuje się również do robót konserwacyjnych.

Chodzi o prace mające na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku lub jego części (inne niż remont) dotyczące budownictwa społecznego.

W zakresie, w jakim roboty konserwacyjne nie będą dotyczyć budownictwa społecznego, przewidziano natomiast możliwość zastosowania stawki obniżonej, w sytuacji gdy roboty te będą dotyczyły budynków mieszkalnych stałego zamieszkania sklasyfikowanych w PKOB w dziale 11 lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale12, pod warunkiem że wartość towarów bez podatku wchodzących w podstawę opodatkowania świadczenia robót konserwacyjnych nie przekroczy 50 proc. tej podstawy.

Roboty o charakterze konserwacyjnym (inaczej niż remonty) powinny więc korzystać z obniżonej stawki VAT, w sytuacji gdy dotyczą one obiektów budownictwa mieszkaniowego, niezależnie od tego czy budownictwo to jest objęte społecznym programem mieszkaniowym czy nie.[/ramka]

[ramka][b]Komentuje Piotr Żurowski, doradca podatkowy, dyrektor w KPMG Tax[/b]

Od 1 stycznia 2011 r. nie ma już podstaw do stosowania stawki obniżonej w stosunku do całości dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, w sytuacji gdy czynności te dotyczą budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw., oraz lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 mkw.

Zmiana ta, z uwagi na brak szczegółowych regulacji, prowadzi do powstania wielu wątpliwości w zakresie prawidłowego rozliczenia wskazanych czynności dla celów opodatkowania VAT. Dotyczą one m.in. zasad obliczania powierzchni użytkowej i wymogów dokumentacyjnych oraz sposobu fakturowania.

Problemy pojawiają się również przy określaniu sposobu postępowania w przypadku remontów części wspólnych nieruchomości, w której wyodrębnione są zarówno lokale o powierzchni powyżej, jak i poniżej ustawowego progu.

Analiza przepisów i dotychczasowej praktyki organów podatkowych daje podstawy do stosowania w takiej sytuacji stawki obniżonej w stosunku do całości usługi remontowej. Nie można jednak wykluczyć ryzyka przyjęcia przez organy podatkowe, że w takiej sytuacji usługodawca zobowiązany jest do proporcjonalnego stosowania stawki obniżonej i podstawowej do całej usługi remontowej w zależności od stosunku powierzchni lokali przekraczających określony ustawowo metraż i pozostałej w całym remontowanym budynku.

Minister finansów powinien szybko wydać interpretację ogólną w tej sprawie. Inaczej co najmniej przez najbliższych kilka miesięcy wielu podatników będzie miało poważne problemy z właściwym rozliczeniem VAT od wykonanych remontów.[/ramka]

[i]Autor jest aplikantem radcowskim, starszym konsultantem w KPMG Tax[/i]

[ramka] [b]Zobacz cały poradnik [link=http://www.rp.pl/temat/565095.html]Zmiany w VAT w 2011 r.[/link][/b][/ramka]