Deweloperzy mają problemy z odliczeniem kosztów

Aby dany wydatek mógł być kosztem uzyskania przychodów, spełnione muszą być ogólne reguły:

- koszt został faktycznie poniesiony,

- poniesiony koszt pozostaje w związku z prowadzoną przez dewelopera działalnością gospodarczą,

- poniesienie kosztu zostało odpowiednio udokumentowane,

- koszt miał na celu uzyskanie przychodów lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów,

- koszt nie został wyłączony z kategorii kosztów podatkowych.

[srodtytul]Koszty bezpośrednie i pośrednie[/srodtytul]

Z perspektywy deweloperów kluczową kwestią przy ustalaniu momentu poniesienia kosztów podatkowych jest ich podział na koszty pośrednie i bezpośrednie. Pierwsze podlegają rozliczeniu w dacie poniesienia, drugie dopiero w momencie sprzedaży lokali mieszkalnych.

Zasadniczo za koszty bezpośrednie uznaje się koszty robót i materiałów budowlanych. Przykładem kosztów pośrednich mogą z kolei być koszty związane z organizacją sprzedaży mieszkań, jak koszty ogłoszeń reklamowych, uczestnictwa w targach, prowizji dla pośredników.

Należy dodatkowo pamiętać, że koszty pośrednie dotyczące okresu przekraczającego rok podatkowy podlegają alokacji do odpowiednich lat. Natomiast gdy nie jest możliwe ustalenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, rozliczane są proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Poniżej pokrótce omawiamy wybrane kategorie kosztów, jakie pojawiają się zazwyczaj w działalności deweloperskiej.

[srodtytul]Odsetki i różnice kursowe[/srodtytul]

Deweloper mieszkaniowy traktuje swoją inwestycję dla celów podatkowych jako towar, przeznaczony do zbycia zaraz po finalizacji inwestycji, a nie jako środek trwały. W rezultacie naliczone odsetki i różnice kursowe nie powiększają wartości budowanych mieszkań. Istnieje jednak wątpliwość, czy powinny być traktowane jako koszty bezpośrednie, co oznacza konieczność ich rozpoznania dopiero w dacie powstania przychodu ze sprzedaży mieszkań, czy też, co korzystniejsze dla deweloperów, w momencie ich zapłaty/kapitalizacji lub realizacji.

Kwestia ta jest szczególnie widoczna w sytuacji, gdy dla realizacji konkretnej inwestycji powoływana jest spółka celowa. Działalność inwestycyjna, stricte związana z procesem deweloperskim, finansowana jest kapitałem dłużnym, niejednokrotnie wyrażonym w walucie obcej. Nie ma wątpliwości, że koszty obsługi pożyczek i kredytów, jak i powstałe różnice kursowe bezpośrednio dotyczą realizowanej inwestycji. Czy są to koszty bezpośrednie?

W przypadku spółki celowej wydaje się, że tak. Do odmiennego wniosku moglibyśmy dojść w przypadku dewelopera realizującego jednocześnie kilka projektów. Niestety, podział kosztów finansowych na bezpośrednie i pośrednie może w praktyce okazać się pozorny. Podatkowe koszty pośrednie rozliczane są bowiem na zasadach wynikających z przepisów o rachunkowości.

Zatem gdy dana spółka będzie rozliczać koszty poprzez produkcję w toku, niezależnie od ich klasyfikacji jako kosztów pośrednich czy bezpośrednich, w praktyce zostaną one rozpoznane dla celów podatkowych w dacie sprzedaży mieszkań.

Z tego wynika, że nie ma jednej, uniwersalnej odpowiedzi na tak postawione pytanie, w związku z tym przy podatkowej kwalifikacji danego kosztu konieczna jest każdorazowa analiza konkretnej sytuacji.

[srodtytul]Koszty marketingu i reklamy[/srodtytul]

Co do zasady koszty marketingu i reklamy są kosztami uzyskania przychodów dla dewelopera. Powinny być traktowane jako koszty pośrednie prowadzonej działalności i, w konsekwencji, rozliczane w momencie poniesienia.

[srodtytul]Nieodpłatne przekazanie infrastruktury[/srodtytul]

Naszym zdaniem koszty poniesione na wytworzenie infrastruktury technicznej, jeżeli tylko spełniają warunki przedstawione na wstępie, są kosztami uzyskania przychodów. Są bowiem ponoszone w celu przeprowadzenia inwestycji (samo rozpoczęcie inwestycji może być nawet od niej uzależnione), która ma na celu uzyskanie przychodów ze sprzedaży mieszkań/lokali podlegających opodatkowaniu.

Powstają jednak wątpliwości, czy koszty te powinny być uznawane za koszty ogólnie związane z prowadzoną działalnością inwestycyjną (a nie konkretną inwestycją) i stanowić koszt podatkowy w momencie poniesienia, czy też należy je traktować jako związane z daną inwestycją.

W tym ostatnim przypadku koszty takie mogłoby być rozpoznawane dopiero w momencie osiągnięcia przychodu. Zalecamy tu dokładną analizę konkretnej sytuacji. Przykładowo jeżeli deweloper poczyni inwestycję w budowę drogi i przekazuje ją gminie, to według nas koszt ten ma charakter pośrednio związany z inwestycją.

Z kolei w przypadku budowy uzbrojenia działek, które następnie są sprzedawane osobom fizycznym, istnieją argumenty za potraktowaniem kosztów ponoszonych na taką infrastrukturę jako kosztów bezpośrednich.

[ramka][b]Kiedy powstaje przychód[/b]

Deweloperzy traktują mieszkania/lokale jako towary, które dla celów rachunkowych i podatkowych nie są wpisywane do rejestru środków trwałych. Przychód ze sprzedaż mieszkań/lokali przez deweloperów będzie podlegał CIT na zasadach ogólnych, nie ma szczególnych uregulowań co do momentu powstania przychodu (za datę powstania przychodu uważa się dzień wydania rzeczy, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności).

Przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.