Inwestujesz w wynajętym domu, nie rozwiązuj za szybko umowy

Czy wycofanie się z użytkowania na podstawie umowy najmu lokalu (te sytuacje występują najczęściej) dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, w przypadku gdy najemca poczynił na własne potrzeby, za zgodą wynajmującego, nakłady w wynajmowanej nieruchomości bądź lokalu są kosztem uzyskania przychodu w tej części, w której nie zdołano – działając zgodnie z przepisami [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C09382B178A43C049BEFB37FE6D69C89?id=115893]ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych[/link] – rozliczyć podatkowo tych nakładów?

Nikt zdrowo myślący nie powinien kwestionować, że takie nakłady związane były nierozerwalnie z prowadzoną przez przedsiębiorcę działalnością bez względu na to, czy lokal stanowił biuro najemcy, czy też nieruchomość (budynek) wykorzystywana była jako hala produkcyjna czy magazyn.

Niestety, ustawodawca stwierdził, że amortyzacja takich nakładów stanowiących inwestycję w obcym środku trwałym musi być rozliczana nie krócej niż przez dziesięć lat.

[srodtytul]Na ulepszeniach zyska tylko wynajmujący[/srodtytul]

W przypadku środków trwałych w postaci budynków czy maszyn takie ustalenie co do okresu amortyzacji jest oparte na racjonalnych przesłankach. Ustawodawca założył okres zużycia danego środka trwałego w normalnych warunkach jego eksploatacji.

Na dodatek doszedł do wniosku, że mogą zaistnieć sytuacje, w których ustalone okresy amortyzacji będą nieadekwatne do sposobu użytkowania środka trwałego, i zezwolił podatnikowi na stosowanie stawek indywidualnych, a więc zmierzających do właściwego amortyzowania środka trwałego ze względu na m.in. uwarunkowania ekonomiczne czy technologiczne. Jednak pominął tu zupełnie, często przecież znaczące, nakłady poczynione przez podatnika (najemcę) w obcym środku trwałym.

Jeśli do tego dodamy jeszcze fakt, że często taka inwestycja czyniona jest w specjalnie wybudowanym przez wynajmującego budynku, dla potrzeb określonego rodzaju działalności jaka może efektywnie być w nim prowadzona (np. specjalistyczne hale produkcyjne czy centra logistyczne), okazuje się, że wynajmujący kosztem najemcy zwiększa w zasadzie wartość swojej uprzedniej inwestycji, a dziś własnego środka trwałego.

To zaś może pozwolić mu w niedalekiej przyszłości w znaczący sposób podnieść atrakcyjność samej nieruchomości na potrzeby biznesu, jak i samego zysku, który może zwiększy się dzięki czynszowi z tytułu kolejnego najmu.

[srodtytul]Fiskus mówi nie[/srodtytul]

Jak widać mamy dziwne rozróżnienie dwóch sytuacji, gdy środek trwały jest własny i nakłady poczynione na jego wytworzenie bądź koszty jego nabycia stanowią koszt uzyskania przychodu poprzez jego amortyzację, jak i sytuację gdy takie nakłady czynione są przez osobę trzecią – tu: najemcę – jednak często nie może on uzyskać zwrotu takich nakładów w rozliczeniu podatkowym.

Przypomnieć tu należy, że [b]ustawodawca dał minimalny dziesięcioletni okres amortyzacji takiej inwestycji w obcym środku trwałym.[/b] Co jednak się stanie, gdy najemca zmuszony jest ze względów ekonomicznych, biznesowych rozwiązać umowę najmu przed tym okresem?

Organy podatkowe twierdzą, że ma wówczas stratę w postaci niezamortyzowanej inwestycji w obcym środku trwałym, która nie stanowi kosztu uzyskania przychodu.

Jest to swego rodzaju kara za błąd w kalkulacji. [b]Organy podatkowe opierają się tu – całkowicie błędnie – na art. 16 ust. 1 pkt 6[/b] ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w którym stwierdzono, że nie są kosztem uzyskania przychodu straty nie w pełni umorzonych środków trwałych w sytuacji, gdy związane jest to ze zmianą rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej.

[srodtytul]Sądy są innego zdania[/srodtytul]

Wydawać by się mogło, że chodzi o to, aby bez względu na zewnętrzne, biznesowe uwarunkowania najemca użytkował lokal czy cały budynek, przynajmniej w minimalnym stopniu przez przynajmniej dziesięć lat od okresu, w którym poczynione zostały przez niego nakłady. I to nawet w sytuacji, gdy prowadzić to miałoby do strat w prowadzonej działalności, a to z kolei mogłoby powodować nawet zakończenie działalności.

Tymczasem najemca nie wycofa się z umowy – nie tylko najmu – gdy poniósł już określone koszty związane z tą umową i związane z procesem swojej działalności gospodarczej, jeśli decyzja taka nie miałaby powodować dla niego albo ograniczenia kosztów prowadzenia działalności, albo okazji na zwiększenie swoich przychodów. Jedynie w sytuacji – potwierdził to m.in. [b]wyrok WSA we Wrocławiu z 14 marca 2008 r. (I SA/Wr 1702/07)[/b] – typowego niedbalstwa lub działania mającego na celu generowanie strat takie postępowanie najemcy wyklucza możliwość ich uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodu.

Ale są to przypadki wyjątkowe i w żadnej mierze nie można ich stosować ogólnie. Przecież każde działanie zmierzające do zwiększenia dochodu bądź zmniejszenia straty jest jak najbardziej uzasadnione i ekonomicznie, i racjonalnie. Podstawową ideą prowadzenia biznesu jest osiągnąć zysk bądź przy niesprzyjających okolicznościach ograniczyć straty.

[srodtytul]Kosztowna nauka[/srodtytul]

Jest jeden pozytywny aspekt tego całego, niepotrzebnego i przecież w dużej mierze sztucznie wywołanego nieporozumienia. Organy podatkowe uczą nas – podatników – twórczego myślenia celem rozwiązywania sztucznego problemu. Ktoś mógłby nawet stwierdzić, że o to przecież chodziło. Wątpliwa teza, bo zbyt kosztowna dla nas wszystkich „edukacja”, również i tych, którzy z biznesem nie mają wiele wspólnego, a negatywne skutki takich sporów również ponoszą (odsetki zwracane przez organy podatkowe, koszty postępowania, a czasami i odszkodowania płacone – tu o dziwo, nie przez urzędników, lecz przez Skarb Państwa).

[ramka][b]Końca sporu nie widać[/b]

[b]Orzecznictwo sądowe nie wyeliminowało sporu. Zresztą staje ono co prawda po stronie podatnika, jednak istoty problemu nie wyjaśnia.[/b]

Może gdyby NSA, najlepiej w rozszerzonym, siedmioosobowym składzie stwierdził, że spór w ogóle nie powinien zaistnieć, wskazując całe otoczenie problemu, zostałby on wyeliminowany.