Wydatki na zakup firmowej nieruchomości rozliczamy w kosztach poprzez odpisy amortyzacyjne. Oczywiście amortyzować można tylko część faktycznie przeznaczoną na działalność. Fiskus sprawdzi bowiem, czy nie zawyżyliśmy wyliczeń, zaliczając do siedziby firmy sypialnię z małżeńskim łożem. A sąd może przyznać mu rację. [b]Naczelny Sąd Administracyjny już w wyroku z 12 maja 1995 r. (I SA/Lu 1761/95) [/b]zauważył: „Sam fakt, że w jednym z pokoi skarżący miał komputer używany do wystawiania faktur, nie jest wystarczającym argumentem do uznania, iż całe mieszkanie było siedzibą firmy”.

Z kolei [b]w wyroku NSA z 28 kwietnia 2000 r. (I SA/Po 488/99)[/b] czytamy: „Ponieważ w mieszkaniu skarżącego nie zostało wyodrębnione oddzielne pomieszczenie na wykonywanie tej działalności i była ona wykonywana w obu pokojach zajmowanych jednocześnie na potrzeby mieszkaniowe rodziny skarżącego, przyjęto, że działalność ta jest wykonywana na powierzchni równej metrażowi mniejszego pokoju. Metoda ta, zważywszy na rozmiary działalności agenta ubezpieczeniowego, nie budzi zastrzeżeń”.

[ramka][b]Przykład[/b]

Pan Kowalski przeznaczył na firmę część mieszkania (21 mkw.) o ogólnej powierzchni 84 mkw. Wskaźnik procentowy udziału powierzchni przeznaczonej na działalność do powierzchni ogółem wyniesie więc 25 proc. {(21 mkw.: 84 mkw.) x 100}. Wartość początkowa całego lokalu to 220 000 zł.

Pan Kowalski może naliczać odpisy amortyzacyjne od 55 000 zł (220 000 zł x 25 proc.).[/ramka]

[srodtytul]Cena plus opłaty [/srodtytul]

Jak obliczyć wartość mieszkania, które chcemy amortyzować? Są na to dwa sposoby. Pierwszy to zasady ogólne. Wartość początkowa to cena nabycia, koszt wytworzenia lub wartość rynkowa.

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania (np. opłaty notarialne).

[ramka][b]Przykład[/b]

Pan Kowalski kupił trzyletnie mieszkanie za 200 000 zł. Opłaty, które poniósł u notariusza, to 3000 zł. Zapłacił też 2600 zł agentowi z biura pośrednictwa nieruchomości. Wartość początkowa mieszkania wyniesie więc 205 600 zł. Pan Kowalski połowę lokalu przeznaczył na działalność, może więc naliczać odpisy od 102 800 zł. [/ramka]

Jeżeli sami wybudowaliśmy siedzibę firmy, wartość początkowa to koszt wytworzenia. Zalicza się do niego m.in. wydatki na zużyte rzeczowe składniki majątku, wykorzystane usługi obce, wynagrodzenia za pracę (z wyjątkiem wyłączonych przez ustawodawcę, np. wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci).

Gdy nieruchomość nabyliśmy w spadku, poprzez darowiznę lub w inny nieodpłatny sposób, wartość początkową ustalamy na podstawie wartości rynkowej z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa ją w niższej kwocie).

[srodtytul]Samodzielna wycena[/srodtytul]

Jeżeli nieruchomość kupiliśmy (zbudowaliśmy, dostaliśmy) przed założeniem ewidencji środków trwałych i nie można ustalić ceny jej nabycia, możemy dokonać samodzielnej wyceny. Robimy ją z uwzględnieniem cen rynkowych lokali tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji. Oczywiście bierzemy też pod uwagę stan i stopień zużycia lokalu.

[b]Przepisy w pewnych sytuacjach nakazują określenie wartości początkowej środka trwałego przez biegłego. [/b]Jest tak wtedy, gdy podatnik nie może ustalić jego kosztu wytworzenia, np. wybudował dom na własne potrzeby mieszkaniowe i dopiero po jakimś czasie zdecydował się używać go na cele działalności gospodarczej.

[srodtytul]Prościej, ale niekorzystnie [/srodtytul]

Osoby fizyczne wykorzystujące w działalności nieruchomości mogą też ustalić ich wartość początkową tzw. metodą uproszczoną – mnożąc metry kwadratowe powierzchni użytkowej przez kwotę 988 zł. Wtedy nie trzeba budynku (lokalu) wpisywać do ewidencji środków trwałych. Najczęściej jednak metoda uproszczona jest mniej korzystna niż zasady ogólne.

[ramka][b]Przykład[/b]

Pan Kowalski jest właścicielem mieszkania o powierzchni 125 mkw. Dwa pokoje (50 mkw.) przeznaczył na siedzibę firmy, natomiast w pozostałej części mieszka z rodziną. Podstawę amortyzacji firmowej części może obliczyć na dwa sposoby – za pomocą zasad ogólnych oraz metody uproszczonej. Jeżeli pan Kowalski zdecyduje się na zasady ogólne, musi ustalić cenę nabycia lokalu, obliczyć udział powierzchni firmowej w powierzchni ogólnej i ustalić jej wartość. Ponieważ mieszkanie kupił za 600 000 zł, będzie naliczał odpisy od 240 000 zł. Powierzchnia firmowa stanowi bowiem 40 proc. powierzchni ogólnej (600 000 zł x 40 proc. = 240 000 zł).

Roczna stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych to 1,5 proc. Tak więc roczna amortyzacja wyniesie 240 000 zł x 1,5 proc. = 3600 zł.

Miesięczny odpis amortyzacyjny to 300 zł (3600 zł : 12).

Przy metodzie uproszczonej wysokość odpisów amortyzacyjnych należy ustalić w następujący sposób:

50 mkw. x 988 zł = 49 400 zł.

Amortyzacja roczna wyniesie – 49 400 zł x 1,5 proc. = 741 zł.

Miesięczny odpis amortyzacyjny – 741 zł : 12 = 61,75 zł.

Tak więc wartość początkowa ustalona na zasadach ogólnych jest większa od wyliczonej metodą uproszczoną, co daje wyższe odpisy amortyzacyjne.[/ramka]

Roczna stawka amortyzacji dla mieszkania (bądź domu) wynosi 1,5 proc.

[srodtytul]Stawka niewysoka...[/srodtytul]

Aby wyliczyć wysokość miesięcznego odpisu, musimy pomnożyć wartość początkową przez roczną stawkę, a uzyskaną kwotę podzielić przez 12. [b]Odpisy mogą być naliczane też co kwartał lub jednorazowo na koniec roku. [/b]

Z kolei odpisy amortyzacyjne od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej naliczamy przy zastosowaniu stawki 2,5 proc. Jeżeli jednak wyliczymy wartość początkową metodą uproszczoną, roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5 proc.

[srodtytul]... ale można ją podwyższyć [/srodtytul]

Czy można szybciej zamortyzować wykorzystywane w firmie mieszkanie? Tak, jeśli w momencie nabycia miało przynajmniej pięć lat. Wtedy możemy zastosować stawkę indywidualną, przy czym minimalny okres amortyzacji to dziesięć lat.

[ramka][b]Pzykład[/b]

Pan Kowalski kupił w kwietniu br. dziesięcioletnie mieszkanie za 350 000 zł. Na potrzeby firmy zamierza wykorzystywać jeden pokój. To 35 proc. powierzchni całego mieszkania. Może więc zamortyzować 122 500 zł. Ponieważ lokal jest używany, może przyjąć indywidualną stawkę amortyzacji. Będzie więc amortyzował rocznie 12 250 zł. [/ramka]

[ramka][b]Przykład[/b]

Pan Kowalski kupił w styczniu br. nowe mieszkanie. W maju założył działalność gospodarczą i jeden pokój przeznaczył na jej cele. Może amortyzować firmową powierzchnię, ale nie zastosuje indywidualnej stawki. Mieszkanie nie jest bowiem używane (nie było wykorzystywane przez pięć lat przed nabyciem). [/ramka]

Nieruchomości amortyzowane według indywidualnej stawki muszą być po raz pierwszy wprowadzone do ewidencji danego podatnika. Mogły natomiast wcześniej figurować w ewidencji w innej firmie i tam być zamortyzowane.

Czy mamy prawo do indywidualnej stawki także wtedy, gdy działalność prowadzimy w lokalu, do którego przysługuje nam spółdzielcze własnościowe prawo? Nie, ponieważ jest to wartość niematerialna i prawna, a preferencyjne stawki można stosować tylko do używanych środków trwałych.

[srodtytul]Własne lokum[/srodtytul]

Czy przedsiębiorca może zastosować indywidualną stawkę, jeśli wprowadzi do ewidencji własne mieszkanie, używane wcześniej przez co najmniej pięć lat na cele prywatne? Wydaje się, że nie, bo przepisy mówią o używaniu środków trwałych „przed ich nabyciem”. Trudno uznać, że podatnik, wprowadzając mieszkanie do firmy, nabył je, gdyż było cały czas jego własnością (chyba że w momencie zakupu miało już pięć lat). Tak też uważają organy podatkowe.

[b]Naczelny Sąd Administracyjny wydał jednak dwa wyroki (z 18 grudnia 2007 r., II FSK 1420/06 oraz z 10 listopada 2006 r., II FSK 1231/05) [/b]zezwalające na zastosowanie indywidualnej stawki w takiej sytuacji.

[srodtytul]Odpis po ulepszeniu [/srodtytul]

Indywidualną stawkę możemy zastosować również wtedy, gdy mieszkanie (dom) zostało ulepszone przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych, a wydatki stanowią co najmniej 30 proc. jego wartości początkowej. W takiej sytuacji minimalny okres amortyzacji także wynosi dziesięć lat.

Przypomnijmy, że art. 22g ust. 17 ustawy o PIT mówi o ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji. Przy czym przeprowadzone prace muszą spowodować wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego jest więc jego unowocześnienie przez zwiększenie sprawności technicznej oraz poprawę parametrów. Nie ma na celu przywrócenia pierwotnych, utraconych cech użytkowych, ale zwiększenie wartości użytkowej składnika majątku.

[srodtytul]Trzeba pamiętać o ewidencji[/srodtytul]

Odpisy amortyzacyjne są kosztem wtedy, gdy mieszkanie zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Nie trzeba do niej wpisywać tylko lokalu, którego wartość początkowa została ustalona metodą uproszczoną.

[b]Środki trwałe wprowadza się do ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania do używania. W następnym możemy je amortyzować. [/b]Przepisy dopuszczają jednak możliwość ujęcia składnika majątku w ewidencji w późniejszym terminie. Jest to tzw. ujawnienie środka trwałego. Wtedy amortyzujemy go od miesiąca następującego po wprowadzeniu do ewidencji. I dopiero wtedy możemy naliczać koszty podatkowe.

Oczywiście musimy też pamiętać o tym, że aby w ogóle zaliczyć lokal do środków trwałych, musi być naszą własnością (lub współwłasnością). Ponadto powinien być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do wykorzystywania, a przewidywany okres jego używania musi wynosić więcej niż rok.

[ramka][b]Wynajem bez podatku[/b]

[b]Amortyzować możemy też mieszkania, które wynajmujemy. Dzięki zaliczaniu odpisów do kosztów zapłacimy mniejszy podatek od dochodów z najmu.[/b] Co więcej, jeśli kupiliśmy mieszkanie co najmniej pięcioletnie, amortyzacja będzie wyższa i przez dziesięć lat możemy w ogóle nie płacić podatku. Wolno bowiem wtedy stosować stawki indywidualne, maksymalnie 10 proc. rocznie. Załóżmy, że pan Kowalski kupił sześcioletnie mieszkanie za 210 000 zł. Wynajmuje je za 1700 zł miesięcznie. Jeśli zastosuje indywidualną 10-proc. stawkę, miesięczny odpis wyniesie 1750 zł. Wystarczy, że od przychodu odejmie sam odpis i już wychodzi mu strata. [/ramka]

[i]masz pytanie, wyślij e-mail do autora:[mail=p.wojtasik@rp.pl]p.wojtasik@rp.pl[/mail][/i]