Tak orzekł [b]WSA w Szczecinie 5 lutego 2009 r. (I SA/ Sz 626/08)[/b], powołując się na art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła.
Spółka wystąpiła z wnioskiem o interpretację, wskazując, że posiada nieruchomość gruntową, na której zamierza wybudować budynki z przeznaczeniem na wynajem. Pytała o moment, w którym podatek od nieruchomości płacony przed wynajmem będzie kosztem podatkowym. Jej zdaniem takie wydatki będą kosztem w momencie poniesienia.
Organ podatkowy nie podzielił tego poglądu. Powołując się na art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, uznał, że w tej sytuacji w ogóle nie ma mowy o koszcie uzyskania przychodu. Wydatki staną się kosztem podatkowym, gdy będą miały związek z uzyskanym z tej nieruchomości przychodem. Spółka nie zgodziła się z tym i wniosła skargę do WSA.
Sąd ją oddalił, podkreślając, że z pytania spółki trudno jest wywnioskować, o jaki moment chodzi. Organ podatkowy przyjął, że spółka pyta, czy podatek od nieruchomości w momencie wystąpienia z wnioskiem będzie kosztem podatkowym. Przy tak sformułowanym pytaniu zasadnie uznał, że wydatki na tę chwilę nie stanowią kosztu uzyskania przychodu. Staną się one kosztem podatkowym w momencie, w którym spółka osiągnie przychód z nieruchomości.
[ramka][b]Komentuje Aleksander Kot, menedżer w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Warszawie)[/b]
Jednym z najbardziej typowych problemów podatkowych przy prowadzeniu inwestycji budowlanych jest określenie, kiedy należy wykazać pewne koszty pośrednie związane z inwestycją, ponoszone niezależnie od tego, czy inwestycja jest kontynuowana. Konieczność zapłaty podatku od nieruchomości (także m.in. opłat za użytkowanie wieczyste) wiąże się bowiem z samym faktem posiadania własnej nieruchomości, niezależnie od tego, jak jest wykorzystywana.
Przepisy podatkowe nie regulują precyzyjnie tego zagadnienia. Stąd inwestor może rozważać:
- wliczenie tych wydatków w koszty podatkowe na bieżąco albo
- wstrzymanie się z tym do momentu uzyskania pierwszych przychodów z inwestycji lub
- kapitalizację kosztu ponoszonego w trakcie inwestycji w wartości początkowej środka trwałego, który będzie następnie amortyzowany. Problem ten jest szczególnie ważny, gdy nie powstaje środek trwały, ale obiekt jest budowany w celu sprzedaży (np. budownictwo mieszkaniowe).
Zazwyczaj proces budowy trwa dłużej niż rok i jest prowadzony przez spółkę celową. Jeśli koszty zostaną rozpoznane w momencie ich poniesienia, przyjmą postać straty podatkowej, która może być rozliczona w roku sprzedaży. Tyle że przepisy podatkowe pozwalają na odliczenie tylko 50 proc. strat w jednym roku. Stąd inwestor rozliczy tylko połowę kosztów z lat ubiegłych, a pozostałej części straty już nie rozliczy, gdyż w kolejnych latach nie wystąpią przychody.
W praktyce organy podatkowe w udzielanych interpretacjach (inaczej niż w omawianej sprawie) wskazują na bardzo szeroki katalog pośrednich kosztów związanych z budową na sprzedaż (np. zarządzanie inwestycją, nadzór), które powinny być potrącane w momencie poniesienia. Dlatego omawiany wyrok, choć niezgodny z oczekiwaniami skarżącego, może być uznany za korzystny przez tych wszystkich podatników, którzy zajmują się budową obiektów na sprzedaż. Jednak możliwość wcześniejszego rozpoznawania kosztów inwestycji bywa przez niektórych podatników wykorzystywana do planowania podatkowego, gdyż w powiązaniu z operacjami restrukturyzacyjnymi może pozwolić na podwójne odliczenie kosztu podatkowego.[/ramka]
