Jak rozliczać wydatki przed i po zakończeniu inwestycji

Od 1 stycznia 2007 r. ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych wyróżnia koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, tzw. koszty bezpośrednie, i inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami tzw. koszty pośrednie.

Koszty bezpośrednie poniesione w danym roku oraz w latach poprzednich są zaliczane do kosztów podatkowych w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. Koszty pośrednie są zaliczane do kosztów podatkowych w dacie ich poniesienia. Koszty pośrednie to głównie tzw. koszty ogólnozakładowe, czyli związane z całokształtem działalności podatnika. Jeżeli koszty pośrednie dotyczą okresu dłuższego niż rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, to zalicza się je do kosztów podatkowych proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

[srodtytul]Budowa mieszkań[/srodtytul]

Wydatki ponoszone w czasie budowy budynków mieszkaniowych będą zwiększać wartość produkcji w toku i powinny być alokowane do kosztów produkcji poszczególnych lokali mieszkalnych. Ustawa pozostawia dowolność przyjętego klucza alokacji. Może to być przykładowo koszt przypisywany do 1 metra kwadratowego.

W ustaleniu, jakie wydatki są kosztami bezpośrednimi, może być pomocna definicja podatkowa kosztu wytworzenia środka trwałego. Wartość początkowa inwestycji stanowi podstawę do naliczania odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych wytworzonych na skutek procesu inwestycyjnego. Aczkolwiek mieszkanie budowane przez dewelopera środkiem trwałym nie jest, to można pomocniczo kierować się definicją kosztu wytworzenia.

[srodtytul]Wartość wytworzenia[/srodtytul]

Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środka trwałego. Jednocześnie ustawa wskazuje, że do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży, pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania. Należy zaznaczyć, że definicję tę możemy stosować pomocniczo, zatem deweloper nie jest nią związany na przykład w zakresie zaliczania do wartości inwestycji odsetek naliczanych w trakcie trwania inwestycji.

[srodtytul]Mogą pojawić się kłopoty[/srodtytul]

I tu powstanie podstawowe pytanie: jak określić okres trwania inwestycji? Kiedy możemy mówić o momencie rozpoczęcia inwestycji? Spotkać się można z różnym podejściem w tym zakresie. Za moment rozpoczęcia inwestycji może być uznany dzień: faktycznego rozpoczęcia prac budowlanych, nabycia gruntu, podjęcia przez upoważniony organ spółki decyzji o rozpoczęciu inwestycji budowlanej na danym gruncie, wystąpienia o pozwolenie na budowę (gdy zakupiony grunt jest objęty aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego) lub otrzymania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy zakupiony grunt nie jest objęty aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego).

Wydaje się, że moment zakupu gruntu to zbyt wczesna data, gdyż nie wiadomo jeszcze, czy otrzymane zostaną odpowiednie decyzje administracyjne w tym zakresie. Z kolei rozpoczęcie prac budowlanych może być datą zbyt późną, ponieważ już wcześniej zostały poniesione koszty związane bezpośrednio z budową, przykładowo koszty architekta, koszty geodezyjne i inne związane z przygotowaniem placu budowy. Pozostaje zatem dzień podjęcia decyzji o realizacji inwestycji, nie później jednak niż dzień wystąpienia o pozwolenie na budowę lub otrzymania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

[srodtytul]Niektóre trudno zakwalifikować[/srodtytul]