Najem jako źródło przychodów wymieniony jest w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT). Jeśli jest opodatkowany na zasadach ogólnych, a więc według skali podatkowej, to dochód z niego jest różnicą między przychodami a kosztami ich uzyskania. Kwalifikując poszczególne wydatki do kosztów z najmu, trzeba kierować się ogólnymi zasadami określonymi w ustawie o PIT. A to oznacza, że do kosztów możemy zaliczyć wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 ustawy.

Do kosztów najmu możemy zatem zaliczyć m.in. remont lokalu, wydatki związane z jego utrzymaniem i wyposażeniem. Pamiętajmy, że podstawowe znaczenie w kwestii zaliczania danego wydatku do kosztów mają postanowienia umowy zawartej między wynajmującym i najemcą.

Kosztem najmu mogą być również odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego lokalu. Mieszkanie oddane do używania na podstawie umowy najmu może stanowić środek trwały – w przypadku lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności, bądź wartość niematerialną i prawną – jeżeli przedmiotem najmu jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne można amortyzować, gdy spełnione są warunki wymienione w art. 22a i 22b ustawy o PIT, czyli m.in. lokal został oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu i przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok.

Decyzję o tym, czy amortyzować wynajmowany lokal mieszkalny, podejmuje podatnik. Zgodnie bowiem z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne służące prowadzonej działalności gospodarczej bądź wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, chyba że podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu.

Dokonywanie odpisów amortyzacyjnych wymaga uprzedniego ustalenia wartości początkowej wynajmowanego lokalu. Można to zrobić, stosując metodę określoną w art. 22g ust. 1 ustawy o PIT lub metodę up-roszczoną (art. 22g ust. 10 ustawy).

Za wartość początkową lokalu mieszkalnego przyjmuje się:

- cenę nabycia, jeżeli lokal został nabyty w drodze kupna,

- koszt wytworzenia, gdy był wytworzony we własnym zakresie,

- wartość rynkową z dnia nabycia, jeśli lokal został nabyty w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, chyba że umowa darowizny lub nieodpłatnego przekazania wskazuje niższą wartość.

Druga, uproszczona metoda ustalania wartości początkowej polega na tym, że oblicza się ją jako iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową przyjmuje się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Od ustalonej wartości początkowej naliczamy odpisy amortyzacyjne, stosując odpowiednią roczną stawkę amortyzacyjną. Wynosi ona dla lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność 1,5 proc., natomiast dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: 1,5 proc., gdy jego wartość początkową ustalamy metodą uproszczoną, i 2,5 proc., gdy jego wartość początkową ustalamy na zasadach ogólnych.

Jeżeli tylko część lokalu mieszkalnego jest wynajmowana, to wartość początkową ustalamy biorąc za podstawę stosunek powierzchni użytkowej wynajmowanej do ogólnej powierzchni użytkowej mieszkania. Od tak ustalonej wartości początkowej dokonujemy odpisów amortyzacyjnych, co powoduje, że kosztem najmu będzie amortyzacja obliczona tylko od wynajmowanej części lokalu mieszkalnego.

Odpisów amortyzacyjnych dokonujemy w równych ratach co miesiąc, co kwartał lub raz na koniec roku.

Autorka jest biegłym rewidentem i doradcą podatkowym