Zamierzam sprzedać lokal użytkowy, w którym prowadziłem działalność gospodarczą. Kupiłem go na własność na licytacji komorniczej w 1994 r. Lokal nie figurował w ewidencji środków trwałych i nie dokonywałem od niego odpisów amortyzacyjnych. Działalność gospodarczą zakończyłem 31 marca 2008 r. Czy muszę płacić podatek od sprzedaży tego lokalu i ewentualnie jaki?
– pyta czytelnik DOBREJ FIRMY.
Dochód z tej transakcji będzie opodatkowany na ogólnych zasadach, tj. według skali podatkowej albo – jeśli przedsiębiorca płacił od dochodów z prowadzenia firmy podatek liniowy – według stawki 19 proc.
Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (updf) przychody ze sprzedaży środków trwałych wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej należą do przychodów z tej działalności.
W przepisie tym wyraźnie się zastrzega, że dotyczy to także nieruchomości, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. O uznaniu więc przychodów z ich sprzedaży za należące do przychodów z działalności gospodarczej decyduje samo kryterium wykorzystywania ich na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Przestają być tymi dochodami dopiero wtedy, gdy między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te przedsiębiorca wycofał z działalności, a dniem sprzedaży (odpłatnego zbycia) upłynęło co najmniej sześć lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 updf).
Sposób ustalania dochodu (straty) z odpłatnego zbycia wskazanych składników majątku firmy określony został w art. 24 ust. 2 updf. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych jest nim różnica między przychodem uzyskanym ze sprzedaży a ich wartością wykazaną w ewidencji środków trwałych prowadzoną dla celów stosowania odpisów amortyzacyjnych, powiększona o wartość dokonanych odpisów amortyzacyjnych.
Ponieważ lokal użytkowy czytelnika nie był amortyzowany, dochodem z jego sprzedaży będzie różnica między uzyskanym przychodem, czyli ceną ustaloną w umowie sprzedaży pomniejszoną o ewentualne koszty sprzedaży (np. prowizję pośrednika w sprzedaży nieruchomości), a kosztami jego uzyskania, czyli ceną ustaloną w umowie kupna powiększoną o ewentualne koszty kupna. Dopisywanie do tego dochodu odpisów amortyzacyjnych oczywiście w rachubę nie wchodzi.
Przychód ze sprzedaży nieruchomości, wieczystego użytkowania, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego należy ustalić stosownie do art. 19 updf. W art. 14 ust. 2 updf wyraźnie zaznacza się, że w tych wypadkach przepis ten „stosuje się odpowiednio”. „Odpowiednio” stosuje się do niego również zasadę zapisaną w art. 14 ust. 1 updf, że za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.
Odpowiednie stosowanie art. 19 updf oznacza, że możliwa będzie korekta wartości przez urząd skarbowy, jeżeli cena ustalona w umowie sprzedaży odbiega bez uzasadnionej przyczyny od wartości rynkowej.
Zaliczkę na podatek dochodowy od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i wskazanych praw należy zapłacić do 20 dnia miesiąca następującego po tym miesiącu, w którym nastąpiła sprzedaż. Może się okazać, iż w konkretnej sytuacji przedsiębiorca nie zapłaci podatku od dochodu ze sprzedaży, jeśli poniósł stratę z tytułu prowadzenia firmy, bo dochody tę stratę zrekompensują.