Umowa z trwałym zarządcą przenosi obowiązek podatkowy

Jedną z form władania nieruchomościami przez państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej (a więc jednostki i zakłady budżetowe) jest trwały zarząd uregulowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami (uogn). Z tej formy przekazywania nieruchomości korzystają głównie samorządowe szkoły, przedszkola, ośrodki pomocy społecznej czy miejskie ośrodki sportu.

Istota trwałego zarządu polega na tym, że nieruchomość będąca własnością Skarbu Państwa lub samorządu (gminy, powiatu, województwa) przekazywana jest jednostce organizacyjnej – w drodze decyzji albo na mocy przepisów ustawy – do korzystania w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania. W ramach trwałego zarządu możliwe są również:

- zabudowa, odbudowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego,

- oddanie nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego (jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do trzech lat), albo za zgodą tych organów.

Zgoda potrzebna jest, gdy umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd. Zgoda jest wymagana również wtedy, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, które dotyczą tej samej nieruchomości.

Podmiotem praw i obowiązków, które dotyczą mienia samorządu terytorialnego, jest jednostka samorządu terytorialnego, czyli odpowiednio gmina, powiat, województwo. To samo dotyczy Skarbu Państwa. Organem, który go reprezentuje w sprawach gospodarowania nieruchomościami, jest starosta, a przy jednostkach samorządu terytorialnego – ich organy wykonawcze.

Przepisy uogn, co potwierdza także orzecznictwo sądów, pozwalają twierdzić, że jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które mają w trwałym zarządzie nieruchomości, nie stają się z tego tytułu podmiotami jakiegokolwiek prawa o charakterze prawnorzeczowym. W stosunkach zewnętrznych z osobami trzecimi trwały zarządca występuje jako strona i składa oświadczenia woli, ale nie działa w imieniu własnym, lecz w imieniu reprezentowanego (uchwała Sądu Najwyższego z 14 października 1994 r., III CZP 16/94).

Czynności zarządu mieniem jednostki samorządowej wykonywane przez trwałego zarządcę (czyli jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej), w tym zawarcie umowy użyczenia, są czynnościami jednostki samorządu terytorialnego. A to oznacza, że stroną umów cywilnych dotyczących nieruchomości zawieranych przez tę jednostkę jest jednostka samorządu terytorialnego jako właściciel tej nieruchomości, przez co umowy te należy traktować jako zawarte z właścicielem (wyrok WSA w Rzeszowie z 23 marca 2006 r., I SA/Rz 567/ 07).

Do końca 2002 r. wśród tytułów prawnych, na mocy których obowiązek w podatku od nieruchomości spoczywał na osobie fizycznej, prawnej lub jednostce organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, był trwały zarząd. Teraz z art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (uopol) wynika, że podatnikiem podatku od nieruchomości jest posiadacz nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego (z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości). Trwały zarząd mieści się w pojęciu „inny tytuł prawny”, o którym mowa we wspomnianym przepisie. Oznacza to, że podatnikiem podatku od nieruchomości jest jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej (np. gminna jednostka budżetowa – szkoła), która włada nieruchomościami na podstawie ustanowionego trwałego zarządu.

Zawsze jednak wtedy, gdy kierownik takiej jednostki (np. dyrektor szkoły) na podstawie umowy odda nieruchomość lub jej część w posiadanie innemu podmiotowi – na co pozwalają mu przepisy uogn – umowę taką należy traktować jako zawartą z właścicielem, czyli gminą.

Przy korzystaniu z nieruchomości trwały zarządca jest podporządkowany właścicielowi. Będąc jednostką organizacyjną bez osobowości prawnej, nie ma zdolności prawnej, czyli możliwości zawarcia umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia. Stroną takiej umowy jest jednostka samorządu terytorialnego, w imieniu której działa kierownik jednostki bez osobowości prawnej. Oznacza to, że nawet jeśli w umowie jako strona wpisana jest jednostka, np. szkoła reprezentowana przez dyrektora, to w świetle przepisów uogn umowa taka zawierana jest z właścicielem, czyli jednostką samorządu terytorialnego.

Przy umowach przenoszących posiadanie (zawieranych z kierownikami jednostek organizacyjnych władających nieruchomościami na podstawie ustanowionego trwałego zarządu) mamy do czynienia z sytuacją, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 4 uopol. Podatnikiem podatku od nieruchomości staje się w miejsce trwałego zarządcy najemca lub dzierżawca. Jego posiadanie wynika z umowy zawartej ze Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego, chociaż umowa taka zawierana jest za pośrednictwem reprezentującego te podmioty kierownika jednostki organizacyjnej, na rzecz której ustanowiono trwały zarząd.