Jak rozliczyć się z fiskusem, gdy jest kilku współwłaścicieli i wynajmujących

[b]– Mam pytanie dotyczące rozliczenia podatków dochodowych w sytuacji zakupu nieruchomości na współwłasność (nie przez małżonków ani wspólników) za różne ceny dotyczące takich samych udziałów.

Sytuacja taka może dotyczyć niesformalizowanych jako spółki „konsorcjów” tworzonych w celu zakupu nieruchomości na współwłasność i np. ich wynajmu, przy czym atrakcyjność takiej operacji może być różna dla poszczególnych współwłaścicieli, przez co różna może być cena nabycia przez nich jednakowych udziałów w nieruchomości.

Na przykład dwie osoby decydują się kupić nieruchomość za 1 mln na współwłasność po 1/2 części, przy czym jedna z nich płaci 550 tys., a druga 450 tys. (zbywcę interesuje globalnie 1 mln zł i nie wnika w relacje między nabywcami).

Jak ustalić wówczas wartości początkowe dla każdego z nabywców? Czy mogą oni dokonywać późniejszego wynajmu w ramach różnych źródeł opodatkowania (działalność gospodarcza, najem)?

Jak potraktowany będzie nierówny, ale w innych proporcjach niż np. 55 proc. i 45 proc., podział czynszu?

Jak fiskus potraktuje nierówne przychody przy późniejszej sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej, a jakie skutki podatkowe może wywoływać późniejszy obrót udziałami pomiędzy współwłaścicielami?

Mając np. nie w pełni zamortyzowaną 1/2 nieruchomości, jeden ze współwłaścicieli odkupuje od drugiego pozostałe 1/2 nieruchomości, jak obliczać wówczas dalszą amortyzację?[/b] – pyta czytelnik

Zwykle wielkość zakupionego udziału w nieruchomości jest proporcjonalna do wysokości poniesionych wydatków. W konsekwencji, w przypadku zakupu nieruchomości za 1 mln zł przez dwa podmioty, z których jeden płaci 550 tys. zł, a drugi 450 tys. zł, najczęściej ich udział w nieruchomości zostanie ustalony na poziomie odpowiednio 55 proc. i 45 proc.

[srodtytul]Częściowo nieodpłatne świadczenie[/srodtytul]

Ustalenie, że każdy z nich nabywa po 50 proc. udziału w nieruchomości, przy czym wysokość poniesionych wydatków jest różna, rodzi ryzyko uznania, że ten podmiot, który na nabycie swojego udziału wydał 450 tys. zł, uzyskał przychód z tytułu częściowo nieodpłatnego świadczenia w wysokości 50 tys. zł.

Zgodnie bowiem z art. 11 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych[/link] (dalej: ustawa o PIT) przychodem jest m.in. wartość nieodpłatnych świadczeń. Jeżeli natomiast świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica między rynkową wartością tych świadczeń a ponoszoną odpłatnością.

[srodtytul]Problem z amortyzacją[/srodtytul]

Z kolei nabywca, który kupił 50 proc. udziału w nieruchomości za kwotę 550 tys. zł, ryzykuje, że nie będzie mógł całej wydatkowanej kwoty uznać za wartość początkową środka trwałego stanowiącą podstawę odpisów amortyzacyjnych.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1) ustawy o PIT za wartość początkową środków trwałych uważa się w razie kupna cenę ich nabycia. Przypadek współwłasności został jednak uregulowany w sposób szczególny.

Zgodnie bowiem z art. 22g ust. 11 ustawy o PIT, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, jego wartość początkową ustala się w takiej proporcji, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku. Jeżeli zatem udziały współwłaścicieli są równe, wartość początkową dla każdego z nich należy ustalić jako 50 proc. wartości zakupionej nieruchomości.

[wyimek]Gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, jego wartość początkową ustala się w takiej proporcji, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku[/wyimek]

W sytuacji, o którą pyta czytelnik, ustalona w ten sposób wartość początkowa dla poszczególnych nabywców będzie różnić się od wysokości poniesionych przez nich wydatków na nabycie udziału w nieruchomości (50 proc. wartości nieruchomości to 500 tys. zł, podczas gdy wydatki jednego ze współwłaścicieli wyniosły 450 tys. zł, a drugiego 550 tys. zł).

Na marginesie należy wspomnieć, że art. 22g ust. 10 ustawy o PIT przewiduje też uproszczoną metodę ustalania wartości początkowej dla budynków mieszkalnych i lokali mieszkaniowych

[ramka][b]Metoda uproszczona[/b]

Polega na tym, że wartość początkową nieruchomości „mieszkalnych” wynajmowanych, wydzierżawianych albo wykorzystywanych na cele prowadzonej działalności gospodarczej w inny sposób ustala się, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Ta metoda dotyczy wyłącznie sposobu ustalania wartości początkowej i nie ma wpływu na stawkę amortyzacji.[/ramka]

Nie została ona jednak przewidziana dla podatników podatku dochodowego od osób prawnych.

[srodtytul]Dochód proporcjonalny do udziału...[/srodtytul]

Kolejne pytanie czytelnika dotyczy sposobu opodatkowania dochodów z wynajmu nieruchomości. Zgodnie z art. 8 ustawy o PIT przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali. Przy braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

W praktyce, jeżeli kilku współwłaścicieli wynajmuje wspólnie nieruchomość, to mogą oni zawrzeć z najemcą jedną umowę najmu. Każdy ze współwłaścicieli zobowiązany jest jednak odrębnie rozliczać przychody i koszty z najmu.

W takim wypadku przychody i koszty, co do zasady, powinny być dzielone między współwłaścicieli w proporcjach odpowiadających ich udziałowi we współwłasności, natomiast sam sposób opodatkowania zależy od każdego ze współwłaścicieli. W konsekwencji nic nie stoi na przeszkodzie, aby np. jeden rozliczał przychody z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a drugi według skali.

[srodtytul]...a czasami nierówny[/srodtytul]

Jeżeli chodzi natomiast o podział czynszu między współwłaścicieli, to należy zauważyć, że na gruncie prawa cywilnego możliwe jest zawarcie tzw. umowy quoad usum. Współwłaściciele mogą w drodze takiej umowy określić sposób korzystania z nieruchomości.

Umowa taka najczęściej polegać będzie na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Ponadto może określać podział pożytków i kosztów z nieruchomości.

Co do zasady, w przypadku zawarcia umowy quoad usum każdy ze współwłaścicieli uzyskuje prawo do wyłącznego korzystania i pobierania pożytków z przyznanej mu części rzeczy (np. w przypadku piętrowego budynku strony uzgadniają, że jedna z nich będzie korzystać z parteru, a druga z pomieszczeń na pierwszym piętrze).

W konsekwencji każdy współwłaściciel uzyskuje przychód tylko ze swojej części, a w rezultacie nie można mówić o podziale między współwłaścicieli wspólnego przychodu, ponieważ każdy współwłaściciel rozpoznaje w całości przychód z użytkowanej przez siebie części.

W takim wypadku może dojść do sytuacji, w której uzyskane przez współwłaścicieli przychody nie będą proporcjonalne do posiadanych udziałów we własności nieruchomości.