Takie są wnioski z interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Wystąpił o nią przedsiębiorca zajmujący się wynajmem nieruchomości. Działalność prowadzi od marca 2018 r. Dwa miesiące po założeniu firmy dostał w darowiźnie 14 mieszkań. Wprowadził je do ewidencji środków trwałych i wykorzystuje w działalności. Mężczyzna posiada też inne lokale.
W ostatnich latach sprzedał kilka mieszkań, zarówno te, które były w majątku firmowym, jak i prywatne. We wniosku o interpretację opisał przyczyny transakcji (np. konieczność pozyskania środków na zakup lokalu w miejscowości, w której mieszkają wymagający opieki rodzice żony).
W najbliższym czasie chce sprzedać kolejne mieszkanie. Twierdzi, że wszystkie transakcje są poza działalnością gospodarczą. Nie powinny więc być rozliczane w firmie.
Mężczyzna podkreśla, że nie inwestował w nieruchomości w celu podniesienia ich wartości. Nie podejmował też działań marketingowych na potrzeby ich sprzedaży (poza zwykłymi ogłoszeniami). Nie można więc uznać, że handluje mieszkaniami.
Czytaj więcej:
Co na to fiskus? Wskazał, że przychodem z działalności gospodarczej są kwoty z odpłatnego zbycia środków trwałych, ale z wyjątkiem transakcji dotyczących budynków i lokali mieszkalnych. Sprzedaż mieszkań (bez względu na to, czy były wykorzystywane w firmie) nie powoduje więc powstania przychodu z biznesu. Powinna być rozliczona na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Wynika z niego, że sprzedaż nie skutkuje powstaniem przychodu, jeśli nastąpi po upływie pięciu lat od nabycia (licząc od końca roku, w którym nabyto nieruchomość). W takiej sytuacji transakcja w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Oznacza to, że jeśli mężczyzna sprzeda w 2024 r. mieszkanie otrzymane w darowiźnie w 2018 r., nie będzie musiał nic płacić fiskusowi (interpretacja nr 0113-KDIPT2-2.4011.360.2024.2.SR).
Co zrobić, jeśli mieszkanie lub dom sprzedaliśmy przed upływem pięciu lat od nabycia? Dochód z transakcji może być zwolniony z PIT, jeśli pieniądze przeznaczymy na własne potrzeby mieszkaniowe. Mamy na to trzy lata, liczone od końca roku, w którym doszło do zbycia. Może to być np. zakup innego mieszkania bądź domu, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, zakup gruntu oraz budowa domu, remont, rozbudowa, adaptacja na cele mieszkalne, spłata kredytu oraz odsetek.
Co wtedy, gdy mieszkanie sprzedamy przed terminem i nie przysługuje nam zwolnienie? PIT trzeba zapłacić od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Do tych kosztów zaliczamy m.in. wydatki na nabycie lokalu, poza tymi, które w poprzednich latach zamortyzowaliśmy (jeszcze przed wprowadzeniem zakazu amortyzacji). A także inne wydatki związane z zakupem, jak PCC czy wynagrodzenie notariusza.
Do kosztów zaliczamy też nakłady zwiększające wartość mieszkania w czasie jego posiadania, np. remont. Ci, którzy odziedziczyli nieruchomość, mogą rozliczyć wydatki na jej nabycie (lub wybudowanie) poniesione przez spadkodawcę.
Po pomniejszeniu przychodu o koszty wychodzi nam dochód. Od niego liczymy podatek, który wynosi 19 proc. Oczywiście nie musimy płacić PIT, jeśli sprzedaliśmy mieszkanie taniej, niż kupiliśmy (wtedy wychodzi nam strata).
Pamiętajmy, że przedsiębiorcy wykazują sprzedaż nieruchomości mieszkalnych w firmie wtedy, gdy są dla nich towarem handlowym.
