Wykorzystanie inflacji z poprzednich lat przy obliczaniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości jest legalnym i bezpiecznym sposobem na zmniejszenie podatku. Fiskus potwierdza to w interpretacjach. Warto skorzystać z tej możliwości, nie wymaga wiele zachodu, a może dać spore oszczędności.
Sprzedając mieszkanie płacimy podatek od dochodu
Przypomnijmy, że po sprzedaży mieszkania bądź domu musimy zapłacić 19 proc. PIT od dochodu. Czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Zaliczamy do nich przede wszystkim kwotę, którą zapłaciliśmy za nieruchomość. Ale także inne wydatki związane z zakupem, jak podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notariusza, prowizję pośrednika. Do kosztów zaliczamy też nakłady zwiększające wartość mieszkania/domu w czasie ich posiadania, np. wydatki na remont. Tak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.
Czytaj więcej
Koszty nabycia mieszkania można zwiększyć o wskaźnik inflacji i dzięki temu zaoszczędzić na podat...
Koszty można zwiększyć o wskaźnik inflacji
Jak te koszty zwiększyć? Spójrzmy na art. 22 ust. 6f ustawy o PIT. Przepis ten stanowi, że koszty nabycia lub wytworzenia można co roku (pomijając rok nabycia i zbycia nieruchomości) podwyższyć „w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego”. Mówiąc prościej, koszty można zwaloryzować o wskaźnik inflacji. Oczywiście im więcej kosztów, tym mniejszy dochód i podatek (a jeśli przekroczą przychody, to wyjdzie strata i w ogóle nie musimy się przejmować daniną). Dlatego warto uwzględnić inflację przy podatkowym rozliczeniu (pisaliśmy już o tym na łamach „Rzeczpospolitej”, np. 1 czerwca 2022 r.).
Pozytywna interpretacja fiskusa
Co na to fiskus? Zobaczmy najnowszą interpretację. Wystąpiła o nią kobieta, która kupiła nieruchomość w 2021 r. Zapłaciła za nią 55 tys. zł. Dodatkowe koszty nabycia (m.in. wynagrodzenie notariusza i pośrednika) wyniosły 3292 zł. W sumie wyszło więc 58 292 zł.
Kobieta sprzedała nieruchomość w marcu 2025 r. Sporządzając podatkowe rozliczenie chce zwiększyć koszty nabycia o wskaźniki inflacji z lat 2022-2024. Wyniosły one odpowiednio 13,3, 13,2 i 3,3 proc. Wyliczyła, że po waloryzacji koszt nabycia to 75 663,02 zł. Dzięki uwzględnieniu inflacji kobieta zaoszczędzi więc 3,3 tys. zł. Skarbówka nie miała nic przeciwko (interpretacja nr 0115-KDWT.4011.100.2025.1.KGD).
Czytaj więcej
Rosnące ceny można uwzględnić przy obliczaniu dochodu ze zbycia domu. Jeśli zwiększymy koszty o w...
Niekorzystna metoda liczenia kosztów
Fiskus nie zgadza się natomiast na korzystniejszy dla podatników wariant liczenia kosztów. Nie pozwala na stosowanie wskaźnika inflacji w poszczególnych latach do zwaloryzowanej kwoty kosztów, twierdząc, że za każdym razem podstawą jest kwota bazowa. Jak czytamy we wcześniejszej interpretacji (nr 0112-KDIL2-1.4011.537.2024.1.MKA) „Ustawodawca wskazał wprost w treści art. 22 ust. 6f ustawy o PIT, że podlega waloryzacji koszt nabycia. Dlatego nie można w kolejnych latach waloryzować kwoty uprzednio zwaloryzowanej. Wyłącznie pierwotne koszty nabycia lokalu mieszkalnego będą corocznie podwyższane”. Rację skarbówce przyznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie (jego orzeczenie opisywaliśmy w „Rzeczpospolitej” z 19 grudnia 2024 r.).
Kiedy nie trzeba płacić podatku przy sprzedaży mieszkania bądź domu?
Pamiętajmy, że rozliczeniem z fiskusem nie muszą się przejmować ci, którzy sprzedali mieszkanie/dom po pięciu latach od nabycia (liczonych od końca roku, w którym do tego nabycia doszło). Jeśli nieruchomość dostaliśmy w spadku, pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym nabył ją spadkodawca. Spadkobiercy mogą też odliczyć od przychodu wydatki na nabycie (lub wybudowanie) nieruchomości poniesione przez spadkodawcę.
Co zrobić, jeśli sprzedaliśmy mieszkanie/dom przed upływem pięciu lat i z transakcji wyszedł dochód? Mamy szansę na zwolnienie z podatku, jeśli pieniądze przeznaczymy na własne potrzeby mieszkaniowe, między innymi na zakup mieszkania lub domu, nabycie gruntu pod budowę domu, spłatę kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu) oraz odsetek. Na wydanie pieniędzy mamy trzy lata, liczone od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.
