O wysokości podatki od nieruchomości decyduje sposób pomiaru

Ustawodawca opracował autonomiczną definicję powierzchni użytkowej budynków. Co ważne, nie jest ona tożsama ze stosowanymi w budownictwie. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy z 12 stycznia 1991 r. ?o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ustawa), powierzchnią użytkową budynku lub jego części jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, ?z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

W całości ?tylko powyżej 2,2 m

Artykuł 4 ust. 1 pkt 2 ustawy stanowi, że podstawą opodatkowania dla budynków lub ich części jest powierzchnia użytkowa. Budynkiem jest natomiast obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Dlatego, aby prawidłowo ustalić wysokość podatku, podatnik powinien zmierzyć należący do niego budynek.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy, powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. „Pełną" powierzchnię należy zatem brać pod uwagę tylko ?w przypadku pomieszczeń, których wysokość przekracza 2,20 m.

Kłopotliwe zastosowanie

Pozornie definicja ta nie powinna przysparzać problemów interpretacyjnych. Niejednokrotnie podatnicy mają jednak kłopoty z jej zastosowaniem. Poniżej kilka kwestii najczęściej pojawiających się w praktyce.

1. Z pozwolenia ?na użytkowanie

Często podatnicy określają powierzchnię użytkową, przepisując ją z dokumentów uzyskanych od organów administracji budowlanej (najczęściej z pozwolenia na użytkowanie). Powierzchnia ta nie zawsze odpowiada tej, która jest ustalona w drodze pomiaru przeprowadzonego przy wykorzystaniu definicji z ustawy.

2. Z ewidencji ?gruntów i budynków

Choć art. 21 ustawy ?z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne stanowi, że dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków są m.in. podstawą wymiaru podatków, i zasada ta jest respektowana przez organy podatkowe, to w tym przypadku nie ma ona bezwzględnego zastosowania. Powierzchnia budynków ujawniona w ewidencji gruntów i budynków bardzo często różni się od tej, która jest ustalana na podstawie ustawy podatkowej. Ustawa ta zawiera w tym zakresie autonomiczną i kompletną regulację.

3. Po wewnętrznej długości ścian

Metoda pomiaru określona w ustawie podatkowej powoduje, że do podstawy opodatkowania nie wlicza się powierzchni ścian zlokalizowanych wewnątrz budynku.

4. Kondygnacje

Pomiar powinien być dokonywany na wszystkich kondygnacjach. Podatnicy niejednokrotnie zapominają wykazać do opodatkowania piwnicę. Warto także pamiętać, że powierzchnię strychu, którego wysokość nie przekracza 2,20 m, zalicza się ?do podstawy opodatkowania ?w 50 proc.

Wątpliwości pojawiają się również w przypadku różnego rodzaju tarasów, balkonów ?i loggii.

Wiaty i antresole

Zgodnie z definicją powierzchnia użytkowa ma być mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Zależnie od sposobu konstrukcji istnieje więc podstawa do niewliczania powierzchni takich części budynków do powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę opodatkowania. Nie da się ich bowiem zmierzyć po wewnętrznej długości ścian. Podobną argumentację można zastosować w przypadku antresoli zlokalizowanych wewnątrz budynków, co ma miejsce np. ?w przypadku budynków produkcyjnych lub magazynowych. W tym zakresie istotna jest jednak metoda ich konstrukcji, która może uniemożliwiać pomiar zgodny z definicją zawartą w ustawie podatkowej. Na tej samej zasadzie nie powinno się wliczać do podstawy opodatkowania powierzchni pod zewnętrznymi wiatami stanowiącymi część budynku. W tym przypadku trzeba jednak zweryfikować, czy taka wiata nie jest odrębnym od budynku obiektem budowlanym będącym budowlą (wtedy podlegałaby ona osobnemu opodatkowaniu, jednak podstawą opodatkowania byłaby jej wartość wynikająca z ewidencji księgowej).

Zdaniem autora

Michał?Bogacz radca prawny i menedżer ?w Kancelarii Olesiński & Wspólnicy we Wrocławiu