Ustawodawca opracował autonomiczną definicję powierzchni użytkowej budynków. Co ważne, nie jest ona tożsama ze stosowanymi w budownictwie. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy z 12 stycznia 1991 r. ?o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ustawa), powierzchnią użytkową budynku lub jego części jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, ?z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
W całości ?tylko powyżej 2,2 m
Artykuł 4 ust. 1 pkt 2 ustawy stanowi, że podstawą opodatkowania dla budynków lub ich części jest powierzchnia użytkowa. Budynkiem jest natomiast obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Dlatego, aby prawidłowo ustalić wysokość podatku, podatnik powinien zmierzyć należący do niego budynek.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy, powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. „Pełną" powierzchnię należy zatem brać pod uwagę tylko ?w przypadku pomieszczeń, których wysokość przekracza 2,20 m.
Kłopotliwe zastosowanie
Pozornie definicja ta nie powinna przysparzać problemów interpretacyjnych. Niejednokrotnie podatnicy mają jednak kłopoty z jej zastosowaniem. Poniżej kilka kwestii najczęściej pojawiających się w praktyce.
1. Z pozwolenia ?na użytkowanie
Często podatnicy określają powierzchnię użytkową, przepisując ją z dokumentów uzyskanych od organów administracji budowlanej (najczęściej z pozwolenia na użytkowanie). Powierzchnia ta nie zawsze odpowiada tej, która jest ustalona w drodze pomiaru przeprowadzonego przy wykorzystaniu definicji z ustawy.
2. Z ewidencji ?gruntów i budynków
Choć art. 21 ustawy ?z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne stanowi, że dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków są m.in. podstawą wymiaru podatków, i zasada ta jest respektowana przez organy podatkowe, to w tym przypadku nie ma ona bezwzględnego zastosowania. Powierzchnia budynków ujawniona w ewidencji gruntów i budynków bardzo często różni się od tej, która jest ustalana na podstawie ustawy podatkowej. Ustawa ta zawiera w tym zakresie autonomiczną i kompletną regulację.
3. Po wewnętrznej długości ścian
Metoda pomiaru określona w ustawie podatkowej powoduje, że do podstawy opodatkowania nie wlicza się powierzchni ścian zlokalizowanych wewnątrz budynku.
4. Kondygnacje
Pomiar powinien być dokonywany na wszystkich kondygnacjach. Podatnicy niejednokrotnie zapominają wykazać do opodatkowania piwnicę. Warto także pamiętać, że powierzchnię strychu, którego wysokość nie przekracza 2,20 m, zalicza się ?do podstawy opodatkowania ?w 50 proc.
Wątpliwości pojawiają się również w przypadku różnego rodzaju tarasów, balkonów ?i loggii.
Wiaty i antresole
Zgodnie z definicją powierzchnia użytkowa ma być mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Zależnie od sposobu konstrukcji istnieje więc podstawa do niewliczania powierzchni takich części budynków do powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę opodatkowania. Nie da się ich bowiem zmierzyć po wewnętrznej długości ścian. Podobną argumentację można zastosować w przypadku antresoli zlokalizowanych wewnątrz budynków, co ma miejsce np. ?w przypadku budynków produkcyjnych lub magazynowych. W tym zakresie istotna jest jednak metoda ich konstrukcji, która może uniemożliwiać pomiar zgodny z definicją zawartą w ustawie podatkowej. Na tej samej zasadzie nie powinno się wliczać do podstawy opodatkowania powierzchni pod zewnętrznymi wiatami stanowiącymi część budynku. W tym przypadku trzeba jednak zweryfikować, czy taka wiata nie jest odrębnym od budynku obiektem budowlanym będącym budowlą (wtedy podlegałaby ona osobnemu opodatkowaniu, jednak podstawą opodatkowania byłaby jej wartość wynikająca z ewidencji księgowej).
Zdaniem autora
Michał?Bogacz radca prawny i menedżer ?w Kancelarii Olesiński & Wspólnicy we Wrocławiu
Weryfikacja danych może przynieść oszczędności
Praktyka pokazuje, że prawidłowe określenie podstawy opodatkowania budynków w podatku od nieruchomości powoduje wiele problemów. Przyczyn jest kilka. Pierwsza to brak profesjonalnego pomiaru przeprowadzonego przy zastosowaniu reguł określonych ?w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Zamiast tego podatnicy przepisują niejednokrotnie do deklaracji podatkowej powierzchnię budynku z różnego rodzaju dokumentacji budowlanej. Szkoły przeprowadzania pomiaru powierzchni na potrzeby budowlane są różne, dlatego mogą pojawić się rozbieżności i w efekcie podatnicy deklarują nieprawidłową podstawę opodatkowania. Innym problemem dotyczącym większych przedsiębiorców jest nieprawidłowy obieg informacji pomiędzy działem księgowym i działem utrzymania infrastruktury. Rozbudowa lub likwidacja budynków nie zawsze są na czas i odpowiednio odnotowywane przez osoby odpowiedzialne za rozliczenia podatkowe, co również powoduje rozbieżności. W efekcie często podatnicy nadpłacają z tego tytułu podatek, już na starcie przyjmując za podstawę opodatkowania nieprawidłowe dane. ?W przypadku przedsiębiorców dysponujących dużym zapleczem infrastrukturalnym skala nieprawidłowości bywa istotna, a zweryfikowanie tych danych, z uwagi na wysoką stawkę podatkową może się przełożyć na oszczędności podatkowe, jeśli zadeklarowana powierzchnia użytkowa budynków jest większa, niż w rzeczywistości. Skala zaoszczędzonego z tego tytułu podatku może być znaczna. Jeśli pojawiają się wątpliwości, to najlepszą metodą jest przeprowadzenie precyzyjnego pomiaru powierzchni użytkowej budynków samodzielnie lub przy pomocy profesjonalnej firmy zewnętrznej. Trzeba jednak pamiętać, że dane zadeklarowane przez podatnika mogą być weryfikowane przez organ podatkowy. Zdarza się bowiem, że lokalne organy same mierzą powierzchnię użytkową budynków należących do przedsiębiorcy.
